Квартира или склад: Как вложить сбережения в недвижимость, чтобы получить максимальный доход

Летний рост интереса к инвестициям в недвижимость не означает, что любой объект сегодня одинаково выгоден. При ключевой ставке ЦБ 14,25% и всё ещё дорогой рыночной ипотеке недвижимость напрямую конкурирует с депозитами и облигациями, поэтому решающим фактором становится не тип объекта, а цена входа, размер дисконта и реальный арендный поток.

— Для частного инвестора сейчас логичнее присмотреться к вторичному жилью в ликвидной локации — рядом с метро или ключевыми транспортными узлами, с готовой инфраструктурой и понятной арендой, но только если объект удаётся купить с дисконтом к рынку. У вторички есть очевидные преимущества: её можно сразу сдавать без строительного риска, а реальную цену легко проверить по недавним сделкам в районе. Оборотная сторона — необходимость тщательной проверки юридической чистоты документов и фактического состояния квартиры, поскольку ошибки на этом этапе обходятся дороже, чем на первичном рынке, — рассказал управляющий фондом и основатель финтех-платформы SharesPro Денис Астафьев.

Первичный рынок, по его словам, интересен в первую очередь тем, кто может воспользоваться льготными программами, например семейной ипотекой, либо покупает недвижимость на ранней стадии строительства с реальным дисконтом от застройщика. При этом массово новостройки уже не выглядят однозначно дешёвым вложением: часть льготной выгоды нередко изначально заложена в цену квартиры застройщиком. Покупать новостройку как инвестицию имеет смысл только при явном разрыве между ценой покупки сейчас и ожидаемой рыночной ценой объекта после ввода дома в эксплуатацию.

— На сегодняшний день сохраняются достаточно интересные позиции в плане инвестиций в жилую недвижимость. На фоне сокращения предложений и активности застройщиков мы видим рост цен на определённые проекты в комфорт-классе, в бизнес-классе, в премиальном сегменте, которые будут расти и в будущем за счёт хорошей квартирографии, за счёт ценообразования и престижных локаций, — рассказала руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.

Коммерческие площади на первых этажах жилых зданий потенциально могут иметь доходность выше, чем жилая недвижимость. Впрочем, это заметно более профессиональный сегмент рынка. Здесь при выборе объекта для покупки на первый план выходят пешеходный трафик, назначение помещения, качество арендатора, налоговая нагрузка, затраты на ремонт и риск простоя между арендаторами. Для начинающего инвестора это менее универсальный инструмент: потенциальная доходность выше, но ликвидность ниже, а цена ошибки при выборе объекта заметно выше, чем на жилом рынке. На эти моменты обратил внимание Денис Астафьев.

— В последнее время приобретают достаточно активное распространение у крупных инвесторов или группы частных инвесторов небольшие складские помещения. Обычно они размером от 100 до 500 квадратных метров, находятся в различных локациях как Москвы, так и Подмосковья, — добавила Елена Чегодаева.

Сегодня инвесторам стоит значительно шире смотреть на рынок недвижимости. Если ещё несколько лет назад основное внимание было сосредоточено на жилом сегменте, то сейчас всё больше перспектив открывается в промышленной недвижимости и земельных активах. Об этом рассказал управляющий партнёр ГК «Промплан» Никита Бахчеев.

По его словам, интерес сегодня представляют промышленные земли в составе индустриальных парков. Это не просто земельный участок, а часть уже спланированной промышленной экосистемы. Как правило, в таких проектах заранее формируется пул якорных резидентов, создаётся инженерная и транспортная инфраструктура, развиваются логистика и необходимые сервисы. Приобретая участок на ранней стадии, инвестор получает актив, стоимость которого растёт по мере развития всей территории. После ввода коммуникаций и запуска первых производств такие земельные участки способны ежегодно прибавлять в цене в среднем 20–25%.

Машино-места привлекают низким входным билетом, но их инвестиционная привлекательность сильно зависит от конкретного жилого комплекса. В домах с явным дефицитом парковочных мест такой актив может работать хорошо, но в среднем по рынку он остаётся заметно менее ликвидным, чем квартира, — продать машино-место быстро получается не всегда.

— Разумно рассматривать этот вариант только тогда, когда цена покупки заметно ниже среднерыночной, а спрос на аренду парковочных мест в конкретном комплексе уже подтверждён практикой, а не предположениями. Сегодня на рынке недвижимости выигрывает не тот, кто просто покупает объект, а тот, кто покупает дешевле рынка и точно понимает, кому и за какую сумму он будет сдавать это имущество в дальнейшем, — добавил Денис Астафьев.