С 1 ноября установятся феноменальные цены на вторичные квартиры. Что ждёт продавцов и покупателей

В России растёт интерес к вторичному жилью. По данным Аналитического центра Авито Недвижимости, в сентябре 2026 года он увеличился на 8% год к году. Количество предложений на витрине за тот же период снизилось на 20%. На фоне роста активности покупателей наиболее ликвидные объекты могут продаваться быстрее. При этом на рынке в среднем по России сохраняется умеренная ценовая динамика без резких колебаний. Средняя цена квадратного метра в предложении на витрине составила 156 тыс. рублей — на 4% больше, чем годом ранее, и на 1% больше, чем в августе. Средняя цена квартиры достигла 8,6 млн рублей, увеличившись на 7% год к году и на 2% за месяц.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы средняя цена квадратного метра в предложении сейчас находится на уровне 310,3 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 0,3%, за квартал — на 0,7%, с начала года — на 8,2%, за год — на 8,7%. По итогам III квартала 71% сделок со вторичным жильём проходят с дисконтом, год назад доля составляла 76%. Средний размер скидки — 4,3%, год назад — 4,8%.

— На самом деле ситуация на вторичном рынке складывается достаточно интересная. С одной стороны, есть определённого рода локальный дефицит предложений. По крайней мере, у большинства покупателей создаётся такое ощущение, что есть дефицит. То есть формируется массовый эмоциональный фон. С другой стороны, клиенты стали более гибкими в выборе места: они одновременно рассматривают несколько локаций, так как для них принципиальное значение имеют цена и ожидания по бюджету. Из-за этого один и тот же покупатель может параллельно вести переговоры по объектам, например, во Владыкино и в Бирюлёво, — рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

В результате, по её словам, у продавцов складывается впечатление высокого интереса к их квартирам, хотя на деле у покупателя нет чётко сформированной позиции, что конкретно он хочет. Это приводит к тому, что по одним проектам срок экспозиции минимален и они уходят за неделю, а другие стоят достаточно долго.

На вторичном рынке цена конкретной квартиры зависит от многих параметров: локации, качества ремонта, состояния инженерных систем, планировки, года постройки дома и юридической истории объекта.

Руководитель сервиса Яндекс Недвижимость Евгений Белокуров обратил внимание на изменения семейной ипотеки, действующие с 1 октября. При покупке квартиры в новостройке ставка и максимальная сумма по новым кредитам теперь зависят от региона и количества детей в семье. При сравнении новостройки и вторичного жилья важно учитывать не только стоимость квартиры, но и условия доступного кредита: вместе они определяют ежемесячный платёж и общие расходы на покупку.

В ноябре часть покупателей, на которых новые параметры программы не распространяются или для которых льготный кредит стал менее доступным, может активнее рассматривать вторичное жильё.

В целом же цены в ноябре ожидаются феноменальными. Феномен заключается в том, что на рынке растёт спрос, но при этом стоимость жилья заметно не выросла. Несмотря на рост интереса ко вторичному рынку, скачка цен не ожидается и в ноябре.

Евгений Белокуров отметил, что предложение вторичного жилья сократилось относительно прошлого года, но резкого роста цен в целом по России не наблюдается. В ноябре наиболее вероятно продолжение постепенного подорожания без скачка.

— Если интерес к готовым квартирам усилится, а объём предложения продолжит сокращаться, это создаст дополнительные предпосылки для дальнейшей ценовой коррекции. Ещё одним фактором станет решение Банка России по ключевой ставке, которое ожидается 23 октября. Если в дальнейшем сложатся условия для смягчения денежно-кредитной политики, это может постепенно отразиться на параметрах рыночной ипотеки и поддержать интерес покупателей к готовому жилью, — рассказал управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости Сергей Ерёмкин.

Дальнейшее движение цен, по мнению Евгения Белокурова, будет зависеть от условий рыночной ипотеки и баланса спроса и предложения в конкретных городах. Важным ориентиром станет решение Банка России по ключевой ставке 23 октября: оно может повлиять на стоимость кредитов для покупателей. При этом итоговый бюджет покупки зависит не только от цены в объявлении, но и от готовности продавца обсуждать её на переговорах.

— С учётом увеличения спроса по сравнению с прошлым годом ликвидных объектов на рынке больше не становится — поэтому остаются переоценённые лоты, которые не каждый готов покупать. Плюс общая тенденция удорожания жилья вносит свои коррективы, а она, в свою очередь, и вызвана увеличением спроса и медленным наполнением рынка. В ноябре мы не ожидаем всплеска спроса на вторичное жильё — отсутствуют потенциальные драйверы. Всё, что мы наблюдали (увеличение количества сделок год к году), связано с краткосрочными факторами, а не системными изменениями, — рассказал руководитель офиса «Новослободский» ИНКОМ-Недвижимость Денис Васильев.