Первичка или вторичка. Как будут меняться цены на квартиры и какое жильё выбрать

Во втором квартале 2026 года в целом по России новостройки были в среднем на 51,5% дороже вторичного жилья. В Москве дисконт вторички к первичному рынку достиг 31,1%. Но эти цифры нужно правильно интерпретировать. Вторичный рынок очень неоднороден: в средний показатель попадают и квартиры в современных домах, и старый жилой фонд. Если сравнивать новостройки с квартирами в недавно построенных домах, разница значительно меньше. Об этом рассказала руководитель территориального управления продаж ГК «А101» Виктория Кардаш.

Ситуация последних лет, по её словам, во многом сформировалась в период массовой льготной ипотеки, когда цены на первичном рынке росли значительно быстрее. Сейчас динамика постепенно меняется: в августе вторичное жильё дорожало быстрее новостроек — на 1,3% против 0,7% за месяц. Поэтому ожидать дальнейшего роста ценового разрыва не стоит.

Весь 2025 год разрыв только рос: по данным «Циана», к декабрю 2025 года новостройки в крупных городах России стали дороже готового жилья на 27%, увеличившись за год на 7 процентных пунктов — год назад разница составляла 20%. Причина понятна: за год «квадрат» в новостройках подорожал в среднем на 14%, а на вторичке — только на 8%, льготная ипотека тянула спрос строго в первичку. В 2026 году ценовой разрыв начал сокращаться впервые за последние пять лет — готовое жильё сейчас дешевле новостроек на 23%, хотя в декабре 2025-го показатель достигал рекордных 26%. Такие цифры привела основатель и руководитель Школы Девелопера Эвелина Ишметова.

Между ценой предложения и ценой реальной сделки на вторичке — своя дистанция: цена «квадрата» в объявлениях на вторичном рынке в среднем на 14% выше, чем в реальных сделках, — сказывается торг. То есть фактический разрыв между первичкой и вторичным жильём, которое реально покупают, ещё больше, чем показывают биржевые сводки. На этот нюанс обратила внимание Эвелина Ишметова.

— Нельзя однозначно выделить наиболее выгодный вариант для всех покупателей, поскольку первичный и вторичный рынки решают принципиально разные задачи. Более того, сейчас уже можно выделить три категории для сравнения: классическая «вторичка», строящиеся новостройки, а также готовые новостройки, находящиеся в собственности у застройщика и уже, по сути, являющиеся одновременно и первичной, и вторичной недвижимостью, — рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Она добавила, что, если сравнивать объекты в одной локации, например в спальном районе за пределами ТТК, то разрыв в стоимости одного квадратного метра между вторичным объектом и новостройкой может достигать двукратной величины в некоторых локациях. А если говорить про районы, приближённые к центру, то разница может быть ещё существеннее.

В 2026 году цены на новостройки и вторичку постепенно сближаются: первичка застряла в стагнации из-за падения спроса после ужесточения семейной ипотеки, а вторичный рынок подхватил перетекающий спрос — там цены гибче и ниже, что и стало причиной роста стоимости жилья. Так охарактеризовала ситуацию на рынке учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.

Если семья имеет право на льготную ипотеку, более высокая стоимость квартиры в новостройке может компенсироваться существенно более дешёвым кредитом: ставка по семейной ипотеке составляет 6%, тогда как рыночные ипотечные ставки остаются значительно выше.

— При этом сравнивать стоит конкретные объекты. На вторичном рынке покупатель получает готовую квартиру и может сразу оценить дом, окружение и инфраструктуру, но нужно учитывать состояние самого жилья, коммуникаций и возможные расходы на ремонт. В новостройке — современные инженерные системы, благоустройство и новая инфраструктура, но необходимо учитывать срок готовности дома. Поэтому две квартиры с одинаковым бюджетом покупки в итоге могут заметно различаться и по расходам, и по условиям финансирования, — добавила Виктория Кардаш.

Новый жилой комплекс дольше сохраняет ликвидность. Такие дома технологичнее, актуальнее по дизайну и архитектуре, с более обустроенной территорией — даже по сравнению с объектами десятилетней давности, не говоря о старом фонде. Также новостройка даёт доступ к господдержке (например, к семейной ипотеке под 6%), тогда как покупатели вторичного жилья претендовать на неё не могут. В высоких сегментах застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на несколько лет или до конца строительства, чего собственник вторичной квартиры тоже не предоставит. На эти моменты обратила внимание Светлана Опрышко.

— При этом покупателю важно учитывать полный объём расходов. Помимо первоначального взноса и ежемесячного платежа, в случае с новостройкой это могут быть затраты на ремонт и период ожидания ввода дома. Часть этих расходов можно значительно сократить за счёт проектов с готовой отделкой, — отметил коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.

Главное преимущество покупки классической «вторички» — вы получаете готовый объект, в который, в принципе, можно заехать и жить, даже при необходимости того или иного ремонта, он занимает не так много времени и финансовых вложений, хотя это тоже дорого. Поэтому при определённой жизненной ситуации покупка вторичного объекта является наилучшим решением для некоторых покупателей. Об этом рассказала Юлия Дымова.

Вторичное жильё, по оценкам Светланы Опрышко, позволяет сэкономить 10–15% бюджета сразу, что особенно чувствительно в текущей ситуации высоких ставок, которые всё ещё достигают 18–19% годовых. Причём вторичка сегодня — это не обязательно убитые квартиры в ветхом фонде, но и достаточно современные дома, бывшие новостройки, так называемая «новая вторичка». Доля такого предложения в некоторых крупных городах достигает 25–30%, то есть выбор у покупателей достаточно широкий. Это дома 2020–2025 гг., готовый продукт «под ключ», спрос на который растёт: покупатель сразу видит состояние подъезда, качество отделки, уровень озеленения и работу дворовых служб. Магазины и школы рядом уже открыты, а не нарисованы в рекламном буклете. Но при покупке такой квартиры в ипотеку требуется хороший первоначальный взнос, чтобы нивелировать высокие ежемесячные платежи.

— При этом сравнивать рынки только по цене квадратного метра некорректно. Вторичная квартира может иметь более низкую стоимость входа, но потребовать дополнительных вложений в ремонт, инженерное оснащение и эксплуатацию. Поэтому при выборе необходимо оценивать не только цену, но и качество дома, локацию, состояние объекта, уровень сервиса и перспективы ликвидности, — рассказал генеральный директор Optima Development Давид Худоян.

Алексей Артошин обратил внимание, что состояние квартиры напрямую влияет на её итоговую стоимость. Объект, требующий капитального ремонта, не всегда окажется дешевле сопоставимой новостройки с готовой отделкой.

Вторичный рынок может быть привлекательным для покупателя, которому необходимо быстро въехать в готовую квартиру или который ищет объект в конкретном доме и локации. Однако при сравнении стоимости важно учитывать не только цену квадратного метра, но и будущие расходы.

— Квартира в старом фонде может потребовать ремонта, замены инженерных систем, обновления окон, сантехники и электрики. Кроме того, у неё может отсутствовать современная придомовая инфраструктура, паркинг, благоустроенная территория и сервисная составляющая, — пояснил генеральный директор курортного комплекса «Сансара» Анатолий Огарков.