С 1 октября вступят в силу новые условия семейной ипотеки. Что будет с ценами на квартиры

Новые условия семейной ипотеки с 1 октября в большей степени повлияют на доступность жилья и структуру спроса. В Москве и Московской области ставка составит 12% для семей с одним ребёнком, 10% — с двумя и 8% — с тремя детьми. При этом максимальная сумма кредита будет варьироваться от 12 до 18 млн рублей. Для части покупателей это означает рост ежемесячного платежа и необходимость пересмотреть бюджет сделки, площадь квартиры или размер первоначального взноса. Так прокомментировал новые условия семейной ипотеки генеральный директор Optima Development Давид Худоян.

Что касается лимита льготного кредита, то до 1 октября 2026 года он зависел только от региона: 12 млн рублей — Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область; 6 млн рублей — все остальные регионы. Теперь для семей с одним ребёнком лимиты не изменились. Для семей с двумя детьми они выросли на 3 млн рублей в столичных регионах и на 2 млн в остальных, для семей с тремя и более рост составил — 6 млн и 4 млн рублей соответственно.

— К введению новых лимитов и ставок по льготной семейной ипотеке готовились давно, в ожидании изменений условий потенциальные участники этой программы разделились на два лагеря, — рассказал директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.

Первый лагерь — это те, у кого один или двое-трое детей. Они старались провести сделки до вступления в силу новых условий. Второй лагерь — многодетные семьи. Они, напротив, взяли паузу, потому что им обещали снижение ставки по льготной ипотеке. И эти люди (с четырьмя детьми — для них ставка не изменилась, с пятью и большим количеством детей — для них снизилась до 4%) будут формировать спрос по субсидированным программам в ближайшее время, они выиграли.

— Остальные, конечно, проиграли. Но накапливается отложенный спрос, и его будут реализовывать, потому что решать жилищный вопрос необходимо, а ставки 8–12% всё равно меньше, чем рыночные. Примерно два месяца потребуется на адаптацию, и к концу года эти покупатели будут выходить на рынок, — отметил Валерий Кочетков.

Девелоперы, в свою очередь, будут адаптировать собственные программы субсидирования к новым параметрам семейной ипотеки. Например, если для семьи с одним ребёнком ставка составит 12%, застройщик сможет субсидировать её до более привычного для покупателя уровня — например, до 6%. Поэтому новые условия вряд ли станут шоком для первичного рынка: часть разницы в ставках смогут компенсировать специальные программы девелоперов. Кроме того, у покупателей сохраняются и другие инструменты приобретения жилья — рассрочки и индивидуальные ипотечные программы. Такое мнение высказала руководитель территориального управления продаж ГК «А101» Виктория Кардаш.

Валерий Кочетков считает, что примерно пополам поделится аудитория потенциальных клиентов с одним-двумя-тремя детьми: 50% из них уже вплотную интересовались приобретением и подбирали варианты — они выйдут на рынок к концу года, вторые 50% только задумывались о покупке, они будут дольше привыкать к новым ставкам и займутся этим вопросом не раньше, чем через полгода.

В декабре рынок новостроек всегда оживляется, многие стараются совершить покупку до конца года — растут спрос и цены. Валерий Кочетков и в этом году ожидает подъём спроса. Декабрь по покупательской активности не проиграет августу-сентябрю.

— В массовом сегменте возможное снижение доступности ипотеки может привести к замедлению продаж. При этом снижения цен на новостройки я не ожидаю. Девелоперы, скорее всего, будут использовать рассрочки, субсидирование ставки и другие инструменты поддержки спроса, не переходя к системной коррекции прайс-листов. Цена проекта по-прежнему определяется себестоимостью строительства, стоимостью земли, финансирования и текущим объёмом предложения, — отметил Давид Худоян.

Для высокобюджетного сегмента Москвы, по его словам, влияние новых параметров будет минимальным. Премиальная недвижимость практически не привязана к семейной ипотеке, так как стоимость объектов значительно выше лимита льготного кредита, а покупатели в основном используют собственные средства. Даже максимальный лимит в 18 млн рублей покрывает только часть стоимости квартиры, поэтому изменение ставки не определяет решение о покупке.

Цены в высокобюджетном сегменте будут зависеть прежде всего от качества проекта, локации, архитектуры, уровня приватности, инфраструктуры и ограниченности предложения. В этом сегменте покупатель выбирает не ипотечный продукт, а долгосрочный актив и определённый уровень жизни. Поэтому новая программа не приведёт к изменению квартирографии премиальных проектов или массовому переходу к компактным форматам.

— Резкого снижения цен на новостройки мы не ожидаем. Девелоперы будут адаптироваться к изменению спроса за счёт условий продаж, структуры предложения и темпов вывода новых проектов. Поэтому в ближайшей перспективе в Московской области сохранится ценовая стагнация примерно на уровне инфляции, возможен и небольшой номинальный рост. По мере адаптации покупателей к новым параметрам ипотеки ситуация будет постепенно стабилизироваться, — отметил коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.

Влияние на рынок новостроек окажется неоднородным. В относительно выигрышном положении — проекты ИЖС, где льготная ставка будет фиксированной для всех на уровне 6%, а также сегменты, ориентированные на многодетные семьи и покупателей с высоким первоначальным взносом. Основной же удар примут на себя типовые новостройки в регионах, где высока доля нераспроданных квартир и велика зависимость от семейной ипотеки. Такое мнение высказала учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.

В последние дни сентября возможен кратковременный всплеск сделок: покупатели постараются оформить кредиты по прежним условиям до 1 октября. После этого активность пойдёт на спад. Однако рассчитывать на резкое и повсеместное снижение цен на новостройки не стоит.

— Чтобы поддержать спрос, застройщики будут активнее предлагать рассрочку, трейд-ин и новые акции. Серьёзных прямых скидок ждать не приходится: возможности девелоперов по снижению цен ограничены, в том числе растущей себестоимостью строительства. Поэтому изменится скорее не цена квадратного метра в прайсах, а фактическая стоимость конкретной сделки, — добавила Светлана Опрышко.