Ипотека на карантине. Чем сейчас опасно досрочное погашение ипотеки

Сроки режима самоизоляции продлеваются, а ситуация на рынке труда остаётся неопределённой. В результате некоторые обладатели ипотечных квартир даже стали занимать деньги, чтобы расплатиться с банком досрочно. Но так ли выгодно гасить ипотеку раньше времени и чем может рисковать заёмщик?

— Конечно, погашать кредит досрочно, а тем более ипотечный, выгодно для заёмщика, — считает инвестиционный стратег "БКС Премьер" Александр Бахтин. — Чем меньше размер задолженности, тем меньше процентов заёмщик выплатит банку. Поэтому даже частичное досрочное погашение может помочь заёмщику существенно сэкономить. Однако вирусный фактор негативно влияет на доходы заёмщиков. Кроме того, в нестабильные времена особенно важно иметь финансовую "подушку безопасности". Так что отдавать все накопления на досрочное погашение может быть не самым разумным шагом.

По словам Александра Бахтина, накопления можно эффективно инвестировать, частично или даже полностью компенсируя расходы на проценты по ипотеке.

Центробанк продолжает снижение ключевой ставки. Многие экономисты ожидают, что к концу года она может достичь уровня в 5%. Поэтому можно предполагать, что ставки по ипотеке также продолжат снижение на 1–1,5 процентных пункта в этом году.

— Таким образом, в перспективе можно будет рефинансировать действующий ипотечный кредит по более низкой ставке, снизив тем самым процентные платежи, — говорит Александр Бахтин. — Высвобождаемые деньги можно постепенно направлять на досрочное погашение.

При этом нужно оставлять достаточный запас накоплений на непредвиденные расходы. Особенно если речь идёт не о полном, а о частичном досрочном погашении. В этом случае квартира продолжает оставаться в залоге у банка, и её не так просто будет продать в случае острой необходимости. При этом есть риск, что, вложив все деньги в досрочное погашение, затем придётся снова залезать в долги. Нередки случаи, когда люди берут второй кредит, чтобы погасить первый.

— Тем, кто уже воспользовался ситуацией и купил квартиру под 6,5%, направлять средства на досрочное погашение не стоит, — считает ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский. — Имеет смысл накапливать свободные деньги и вкладывать их, например, в стабильные корпоративные облигации. По итогу трёх лет доходность портфеля будет в районе 8–9%. Соответственно, это более выгодное вложение, чем досрочное погашение кредита, взятого под 6,5%.

Чего экономисты категорически не советуют делать, так это брать деньги в долг для закрытия ипотеки. У многих сейчас нет чёткого понимания, что будет через месяц-два, как будут обстоять дела с занятостью, доходом.

— Возможно, более эффективным вариантом в сложившихся обстоятельствах было бы оформление кредитных каникул, если заёмщик сможет доказать, что он действительно лишился дохода, — считает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. — Одно можно сказать точно: продажа ипотечной квартиры должна совершаться только в крайнем случае. В 99% случаев продавец не вернёт тех денег, которые он в совокупности потратил на первоначальный взнос и выплаты по кредиту. Поэтому стоит исходить из более рациональных вариантов — либо погашение кредита в срок, либо частичное досрочное погашение, если оно не принесёт проблем в ближайшем будущем.

Особенно осторожно к досрочному погашению ипотеки стоит относиться тем заёмщикам, которые купили квартиру совсем недавно. Банки выдают кредиты, чтобы заработать, и не любят, когда деньги им возвращают сразу. Выходит, что они не получают ожидаемых процентов. Это может не лучшим образом отразиться на кредитной истории заёмщика.

— Досрочно гасить ипотеку полностью или частично имеет смысл сейчас в ряде случаев. Если есть накопления и ничто не угрожает источникам дохода — например, есть стабильная зарплата на госслужбе. Сбережения могут обесцениться в ходе грядущего роста инфляции, и, возможно, лучше направить их на погашение кредитов, — считает главный аналитик "Телетрейд" Марк Гойхман.