Непредсказуемый процент: к чему приведёт регулирование ипотеки с плавающей ставкой

В настоящее время в России ипотека с плавающей ставкой редкость. Такой вид кредитования законом не запрещён, более того, ещё в 2012 году Владимир Путин одним из своих майских указов дал поручение ЦБ добиться максимального уровня ставок по ипотеке по формуле "инфляция плюс 2,2 процентных пункта". ЦБ поручение президента не выполнил, но идею запомнил.

9 марта 2021, 21:40
9287
<p>Фото © ТАСС / Лиходеев Семён</p>

Фото © ТАСС / Лиходеев Семён

Неоднократно в различных чиновных кабинетах высказываются идеи о "государственной ипотеке с плавающей ставкой", то есть такой, где ставка ежегодно меняется и зависит от выбранного фактора, например от уровня инфляции или ключевой ставки ЦБ. Ранее российские банки злоупотребляли таким продуктом. Например, банк "Дельтакредит" выдавал кредиты, привязанные к ставке рефинансирования ЦБ, в результате его клиенты, взяв ипотеку под 11% годовых, через несколько лет были вынуждены выплачивать по 17–18% и даже выше годовых. Из-за активных протестов клиентов и негатива в социальных сетях подобные программы были свёрнуты, а в 2019 году "Дельтакредит" объединился с Росбанком.

Так что неудивительно, что Владимир Путин дал поручение Правительству РФ и Центральному банку подготовить поправки, которые должны были уменьшить риски для заёмщиков, берущих "плавающие" кредиты. И уже на следующий день Банк России опубликовал объёмный доклад, предложив для обсуждения сразу шесть вариантов развития ипотеки с плавающими ставками. Конечно, есть вариант и полностью запретить такую ипотеку, но, судя по тону доклада, ЦБ просто хочет закрепить выдачу таких кредитов нормативными актами, чтобы сделать их более популярными.

Я думаю, что ситуация развивается вполне в логике ЦБ. Скорость реакции регулятора на недавнее поручение президента о проработке вопроса о переменных ставках показывает, что Центробанк был заранее готов к обсуждению этой темы и, возможно, сам её инспирировал. На мой взгляд, это связано прежде всего с тем, что в России кредитные ставки, скорее всего, в ближайшее время снижаться больше не будут. Об этом ЦБ предупреждал на заседании 12 февраля 2021 года, а значит, общий потенциал кредитования снижается, — считает ведущий финансовый эксперт компании "Аналитика онлайн" Глеб Задоя.

Но теперь, очевидно, правительство и ЦБ изыскивают способы активизировать развитие кредитного рынка и пытаются предложить новые старые продукты, которые могут выглядеть для россиян более выгодными, чем теперешние предложения. Например, такой кредит, который изначально выдаётся по минимальной ставке, а после повышается и даёт возможность банку получать доход по ставке на уровне или выше, чем его стандартные продукты, предполагает Задоя.

Действительно, ещё осенью 2020 года мегарегулятор выражал обеспокоенность ростом выдачи ипотечных кредитов с низкой ставкой, и председатель ЦБ Эльвира Набиуллина даже высказалась в пользу сворачивания льготной ипотеки под 6,5%. Согласно данным ЦБ, вместо социальной направленности данная программа выступила для многих россиян как инвестиционный инструмент, что привело к резкому и неоправданному росту цен на жильё в крупных городах России. Но с позицией ЦБ не согласились девелоперы и застройщики, для которых ипотека по низкой ставке — это драйвер роста их бизнеса. Да и коммерческие банки хотя в открытую и не перечат словам Набиуллиной, но косвенно признают, что возможность выдавать большое количество кредитов на льготных условиях значительно повышает рентабельность их бизнеса, поэтому ипотека с низкой ставкой, пусть только на первоначальном этапе и с риском последующего роста, им нужна.

На самом деле для банков ситуация с переменными ставками по ипотечным кредитам неоднозначная. С одной стороны — есть риски, связанные с возможным дефолтом заёмщиков, который может произойти, если ставки по уже выданным кредитам вдруг начнут резко расти. Но с другой — кредиты с плавающей ставкой позволяют банкам не закладывать в ценовые условия свой процентный риск, и в этом случае клиент может получить ставку на 1–2% ниже среднерыночной. Поэтому, очевидно, ЦБ рассматривает возможность вывести такие программы на рынок. Скорее всего, регулятор установит некие бенчмарки, указывающие, когда и кому такие кредиты будут выдавать, — рассказал руководитель Службы внутреннего контроля одного из банков, входящих в топ-5.

Впрочем, выгода для простых россиян от подобного рода нововведений довольно сомнительна.

В ситуации, когда по экономическим причинам ставки по ипотеке больше снижаться не будут, а допустить их резкого роста ЦБ не может, ипотека с плавающей ставкой выглядит как идеальный инструмент, позволяющий прежде всего банкам, а не заёмщикам защититься от процентных рисков. Ведь сейчас ипотека, как правило, выдаётся на довольно длительные сроки, а источников длинных денег у банков не так много. При этом, как показал опыт программы льготной ипотеки под 6,5%, российские заёмщики в большинстве своём мало задумываются о долгосрочных перспективах, у многих срабатывает рефлекс брать кредиты, пока сегодня есть возможность приобрести с их помощью недвижимость, — объясняет старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов.

Банки это прекрасно знают, и их такая ситуация устраивает. Что бы ни заявляли некоторые банкиры, но в большинстве своём кредитные учреждения ведут планирование на три – пять лет, а ипотеку выдают на 15–25 лет, при этом платежи по ипотечному кредиту аннуитетные, то есть основная сумма процентов выплачивается заёмщиком в первые три года. Если рассматривать вопрос введения ипотеки с переменной ставкой с учётом этих обстоятельств, то становится очевидно, что банкам это будет выгодно, так как позволит увеличить выдачу кредитов и получить максимальный доход.

Если при увеличении размера переменной ставки какие-то заёмщики не смогут обслуживать свои долги, для банка, выдавшего ипотеку, это не катастрофа. Банки при неблагоприятном для них развитии событий обратят взыскание на ту недвижимость, которая находится у них в ипотечном залоге, и из этих средств покроют свою возможную недостачу, — продолжает Магомедов.

Такой сценарий уже реализовывался в России в 2014 году, когда из-за резкого роста курса валюты пострадали заёмщики, взявшие ипотечный кредит в долларах и евро. Тогда ни один банк не понёс убытков, приведших к его закрытию, а несколько тысяч россиян потеряли квартиры и все деньги, которые уже выплатили банку в счёт первоначального взноса и платежей по своему кредиту за несколько лет.

Авторы

Подпишитесь на LIFE

  • Google Новости

Комментариев: 0

avatar
Для комментирования авторизуйтесь!
Layer 1