Квартира по "трейд-ин": кому выгодно, а кому убытки

Сделки "трейд-ин" с недвижимостью в России появились в кризис 2009 года, правда, тогда всё было наоборот: тот кризис привёл к значительному снижению спроса на квартиры, особенно в новостройках. В теперешней реальности квартирный "трейд-ин" активизировался тоже не на пике роста спроса, а когда цены уже значительно выросли и у людей не стало хватать средств, чтобы покупать, но интерес к приобретению остался.

Те, кто реализует "трейд-ин" с недвижимостью, иногда в рекламных целях называют эту схему квартирным взаимозачётом, но строго юридически она таковой не является. Ведь продажа квартир через механизм "трейд-ин" — это не простой обмен старой квартиры на новую. Как правило, застройщик или девелопер предлагает потенциальному покупателю продать имеющуюся старую квартиру и вырученные от продажи деньги использовать для покупки новой с некой доплатой. Технически схема "трейд-ин" — это две сделки, которые проходят параллельно. Соответственно, заключается два договора — купли-продажи старой квартиры и покупки новой (для новостроек, как правило, это договор долевого участия).

— Как и ситуации с автомашинами, вся "фишка" квартирного "трейд-ин" — в сервисе и потенциальных возможностях, — рассказала риелтор Галина Смирнова. — Теоретически любой россиянин может самостоятельно продать свою квартиру и, если денег от продажи не хватит, получить небольшой кредит в банке, а на вырученные средства приобрести новую недвижимость. Но по факту намного удобнее, если всем занимается сам застройщик или девелопер. А иногда по "трейд-ин" предоставляются такие услуги, которые обычный покупатель с кредитом не получит.

Нередко вместо банковского кредита в схеме "трейд-ин" предоставляется рассрочка от продавца или услуги по оформлению всех сделок. При этом набор опций при сделках с квартирным "трейд-ин" может очень отличаться в зависимости от того, кем эта услуга предоставляется и для продажи какого объекта. Например, некоторые застройщики, заинтересованные в продаже своих метров, готовы по схеме "трейд-ин" принять квартиры с долгами по коммуналке и даже с некоторыми видами обременений, другие — взять в счёт оплаты новой квартиры недвижимость в другом российском регионе, а третьи позволяют жить в проданной квартире до переезда в новую. И так далее.

— Само собой, все предлагаемые услуги найдут своё отражение в цене сделки, но готовых платить за подобный сервис уже немало, причём больше всего их среди офисных работников и индивидуальных предпринимателей, — утверждает Галина Смирнова.

При всех возможностях, которые предлагают продавцы недвижимости с использованием "трейд-ин", у данной схемы немало минусов.

Очевидно, что для самих девелоперов и застройщиков главный минус — это отсрочка получения денег. Ведь для них баланс по сделке сойдётся только тогда, когда будет продана квартира покупателя их недвижимости. То есть позволить себе практиковать "трейд-ин" могут только компании, имеющие достаточный запас финансов.

Этот минус для девелоперов одновременно является плюсом для покупателей их недвижимости, ведь фиксирование цены на начальном этапе сделки даёт ощутимую финансовую выгоду в случае, если рынок недвижимости растёт. Однако эта выгода может быть нивелирована, если цена старой квартиры, участвующей в такой сделке, будет значительно ниже, чем в случае продажи её на свободном рынке.

— На мой взгляд, квартирный "трейд-ин" значительно экономит время покупателя, но не его деньги, — считает старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — Даже на растущем рынке, когда старые квартиры перепродаются девелопером в течение месяца-двух и тоже приносят ему прибыль, всё равно покупатель передаёт по сделке свою старую квартиру с дисконтом 18–20% к рынку. Это может быть приемлемо для тех, кто главными аспектами при приобретении недвижимости считает срочность и сервис "одного окна", но для многих россиян цена сделки важнее. Также при квартирном "трейд-ин" необходимо учитывать ряд юридических аспектов, игнорирование которых может привести к значительным проблемам.

Прежде всего при "трейд-ин" недвижимости стоит обратить внимание на то, кто будет выступать непосредственным исполнителем услуги и как организован расчёт. Нередко бывает, что покупателю предлагают заключить сделку не с самим застройщиком или девелопером, а с "дружественной" компанией. Хорошо, если это крупное агентство недвижимости, но бывает, что и некое ООО с непонятной историей. В этом случае надо понимать, способен ли исполнитель услуги отвечать, если что-то в сделке пойдёт не так, например, если вы подписали договор купли-продажи своей старой квартиры, а застройщик вдруг отказался продавать новую, мотивировав свои действия тем, что у него с вами официального договора нет.

— В любом случае первоначальными документами при квартирном "трейд-ин" должны быть договор оказания услуг и соглашение о намерениях сторон, — пояснил адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — Стоит иметь в виду, что в данной ситуации агентский договор для покупателя не подойдёт, так как в соответствии с гражданским законодательством договор об оказании услуг может быть в любой момент расторгнут заказчиком в одностороннем порядке, а агентский договор предполагает сложную процедуру расторжения, чаще всего небезвозмездную. При этом не стоит забывать, что в соглашении о намерениях сторон должны указываться полные данные приобретаемого объекта недвижимости, его цена и порядок расчётов.

Многие эксперты рынка недвижимости считают, что в ситуации, когда цены на новые квартиры в крупных городах России уже "перегреты", но спрос на них всё ещё растёт, схема "трейд-ин" будет востребована у крупных девелоперов и застройщиков, так как эти компании выставляют на продажу значительные объёмы квартир с высокой степенью готовности, а потенциальные покупатели имеют возможность оценить преимущества новых квартир как по техническим, так и по перспективным финансовым характеристикам. Очевидно, что квартирный "трейд-ин" будет интересовать прежде всего тех, кто не просто рассчитывает улучшить свои жилищные условия, но хочет это сделать быстро и готов переплачивать за такую услугу. А всем остальным россиянам, мечтающим о новом жилье, остаётся только ипотека или перспектива жить в старой квартире, если она есть.