Квартира с нагрузкой: как не платить чужие долги за своё жильё

Москвичка Елена давно хотела поменять свою квартиру на новую. Риелтор с учётом возможной цены, которую можно выручить от продажи её старой недвижимости, подобрал для неё несколько вариантов, но женщину они не устраивали из-за месторасположения. В ходе поисков подходящего объекта Елена узнала об однокомнатной квартире в конце Ленинского проспекта, выставленной на продажу семьёй, которая хотела за счёт вырученных средств (чуть более 5 млн руб.) погасить свою ипотеку. Несмотря на отсутствие нормального ремонта, москвичке очень подходило месторасположение и, конечно же, цена продаваемой квартиры, которая была ниже рынка. В ходе подготовки сделки выяснилось, что семья снизила цену на свою недвижимость, так как очень торопится погасить свой кредит, пока на это действует разрешение банка, а ещё по квартире числятся неуплаченные за несколько лет коммунальные долги более чем на 200 тыс. руб.

Елена решила, что даже с учётом суммы долга найти вариант лучше за такую цену вряд ли удастся, и согласилась на сделку, тем более что семья пообещала уплатить половину долга из полученных от продажи средств.

Однако после того, как сделка состоялась и москвичка начала ремонт в купленной ею квартире, ей стали приходить требования от управляющей компании (УК) погасить коммунальные долги прежних хозяев, которые после получения от Елены денег сказали ей, что передумали возвращать долги.

Елена обратилась к юристу, который уверил её, что требования УК незаконны, но коммунальщики с этим не согласились и отказались открывать новый лицевой счёт на Елену, пока задолженность по старому не погашена. При этом в УК пригрозили, что при неуплате в течение двух месяцев ограничат подачу воды и электроэнергии.

— С точки зрения закона все долги по коммунальным услугам остаются за прежним собственником, — уверяет заведующий Западной коллегией адвокатов Москвы Александр Инютин. — Однако есть исключение — это взносы за капитальный ремонт, данная плата подлежит внесению новым собственником, так как она закреплена за квартирой (установлено ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ). В ситуации Елены ей необходимо добиваться от своей УК, чтобы был произведён перерасчёт и была обозначена сумма исключительно за задолженность по капремонту, который Елене придётся оплатить, но только основной долг, то есть сами взносы, без учёта неустойки за прошлые периоды. Остальные суммы УК должна будет взыскивать с предыдущих собственников, ведь пользовались услугами именно они.

В ответ на требования УК Елена решила защищать свои интересы в судебном порядке. Для этого она написала заявление в жилинспекцию, но ответ ей так и не пришёл. Чтобы не остаться без коммунальных услуг, москвичка обратилась за защитой своих интересов в суд.

— Случай Елены возник по причине неправильного применения УК нашего законодательства, — считает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — Конечно, в УК знают, что Елена должна только за капремонт, именно этим коммунальщики и прикрываются, требуя от женщины погашения всего долга, потому как для УК делать перерасчёт и требовать остаток долга с прошлых собственников через суд — это хлопотно.

А вот если Елена сама обратится в суд, то это вполне устроит коммунальщиков, так как по итогу разбирательства у них на руках будет решение, благодаря которому они смогут без лишних трудозатрат получить причитающееся с Елены и иметь безусловное основание для взыскания второй (большей) части долга с прошлых собственников.

— Мне кажется, что Елена пока не исчерпала все досудебные варианты, — полагает Шагин. — Но для этого ей надо грамотно подойти к общению со своей УК.

Во-первых, заявление в жилинспекцию ей следовало бы подавать через портал "Госуслуги", так оно попало бы на контроль и ответ на него в любом случае был бы не позднее 30 дней. А во-вторых, ей следовало бы лично обратиться в центр "Мои документы" (МФЦ) и там составить заявление на получение нового кода плательщика в связи со сменой собственника по адресу. Скорее всего, этот код она бы получила в течение 3–5 дней, и по нему все начисления за коммунальные услуги могли бы производиться только с момента вступления Еленой в право собственности по новой квартире.

К сожалению, то, что недобросовестные владельцы квартир пытаются продать свою недвижимость вместе с долгами, не редкость, но если раньше в основном так поступали частные лица, то теперь всё больше обременённых продаж приходится на долю компаний, занимающихся реализацией залоговой недвижимости, и вот тут следует проявлять особую осторожность.

— По моим наблюдениям, большая часть имеющихся сегодня на рынке квартир с долгами — это объекты, которые продают банки, но не сами, а через некие компании, — рассказывает риелтор Галина Смирнова. — Как правило, такие квартиры были взысканы по суду в счёт покрытия долгов по ипотеке, и коммуналка по ним не оплачивалась довольно давно, так как отъём недвижимости, выступающей залогом по кредиту, это процесс небыстрый, обычно он занимает примерно полгода – год. При этом банки, как правило, даже получив через суд право распоряжаться залоговой квартирой, с оформлением прав собственности затягивают и поручают весь процесс сторонним организациям.

Делается это прежде всего для того, чтобы не принимать недвижимость на свой баланс и не платить за это налог.

— Поэтому большая часть квартир, продаваемых банками после взыскания, имеют задолженность, и это является ещё одной причиной, почему такие квартиры выставляются на продажу с дисконтом, — объясняет Смирнова.

Приобретать или нет бывшую в залоге недвижимость, каждый потенциальный покупатель решает самостоятельно. При этом надо понимать, стоит ли предоставляемый продавцами дисконт того, чтобы после покупки разбираться с претензиями от управляющей компании, которая почти наверняка попытается взыскать долг с нового собственника просто потому, что ей так проще.

Тем, кто всё же решится на покупку недвижимости с долгами по коммунальным и иным платежам, следует принять во внимание ряд аспектов.

Во-первых, имеет смысл отразить прямо в договоре купли-продажи показания счётчиков на момент покупки. И для гарантированной объективности отражения этих данных можно письменно пригласить представителя УК для снятия показаний (в некоторых случаях эта услуга платная). В идеале день фиксации показаний должен совпадать с днём заключения договора купли-продажи.

Во-вторых, после того, как переход права собственности состоялся, можно направить уведомление управляющей компании о смене собственника и в него внести показания счётчиков на момент приёмки квартиры со ссылкой на зарегистрированный договор.

Таким образом фиксируется разграничение того объёма услуг, за которые обязан платить новый собственник.

И, в-третьих, после получения права собственности имеет смысл получить новый код плательщика через МФЦ и вносить плату через него, тогда уже у коммунальщиков, кроме как через суд, законных оснований для взыскания долга не будет.