Три опасности при сдаче квартиры на долгий срок

Ещё пять-десять лет назад в России при сдаче квартир внаём в большинстве случаев сделка оформлялась в виде абстрактного соглашения, которое никто нигде не регистрировал. А все реальные договорённости о том, на каких условиях происходит наём, были на словах. В случае конфликта хозяева недвижимости обращались в полицию и незадачливых арендаторов выпроваживал участковый. В ответ бывало, что те, кто снимал жильё, в период своего пребывания в квартире выносили из неё всё выносимое и не особенно заботились о сохранности хозяйского ремонта. Всё это происходило на фоне небольшого желания хозяев недвижимости и их арендаторов афишировать перед государством финансовые условия аренды. Но времена изменились, и теперь тех, кто сдаёт квартиру от случая к случаю под честное слово, всё меньше, а вот тех, кто имеет несколько объектов в больших городах и превратил сдачу квартиры в свой бизнес, всё больше.

На сегодня в России рост цен на недвижимость является основным драйвером новостроек в больших городах. Согласно данным Росстата, объём ввода в эксплуатацию многоквартирных домов с начала 2021 года вырос на 11,7%, и это, конечно, очень сильно отражается на рынке аренды. Старые малогабаритные квартиры с "бабушкиным ремонтом" значительно проигрывают в цене аренды даже сопоставимым по площади студиям, но с современной планировкой и "евроотделкой". Однако владельцы новых квартир, купленных специально для сдачи внаём, теперь не рассчитывают, что арендные платежи быстро "отобьют" все затраты, и поэтому большинство из них предпочитают оформлять свои отношения с арендаторами официально, рассчитывая, что в этом случае их недвижимость и потенциальный доход будут защищены государством. Однако в ряде случаев потенциальные плюсы могут перевесить возможные минусы.

Во-первых, если сдавать квартиру внаём на срок от года и более, придётся обратиться в Росреестр: такое требование установлено п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса (ГК РФ), и несоблюдение этого положения грозит собственнику штрафом в пять тысяч рублей (ст. 19.21 КоАП РФ). Понятно, что при официальной регистрации сделки не избежать и уплаты 13% налогов от суммы, указанной в договоре.

Во-вторых, при длительной сдаче жилья квартирантов придётся в нём регистрировать, так как статьёй 5 закона № 5242-I установлено, что регистрация по месту пребывания должна быть произведена не позднее 90 дней с момента прибытия гражданина в жилое помещение. И собственник не может отказаться от регистрации арендаторов, если только они не зарегистрированы в том же регионе. Если квартиранты после заключения договора найма обратятся с жалобой в полицию или прокуратуру о том, что собственник не соблюдает правила учёта, то хозяину квартиры грозит штраф от двух до пяти тысяч рублей (ст. 19.15.2 КоАП РФ).

В-третьих, выселить жильцов, у которых есть зарегистрированный договор аренды, до истечения этого соглашения будет непросто. Если собственник квартиры за три месяца до окончания договора письменно не предупредит арендаторов о своём отказе сдавать им жильё либо не предложит им перезаключить договор на других условиях, то в соответствии со ст. 684 ГК РФ текущий договор будет автоматически продлён на тех же условиях и на тот же срок. Более того, даже если собственник квартиры вовремя известит своих жильцов об окончании их взаимоотношений и решит заключить договор аренды с другими квартирантами, те, кто проживает в квартире, могут оспорить это решение в суде, так как у этих жильцов есть преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). При этом даже продажа недвижимости не прекращает текущий договор аренды — так установлено в ст. 675 ГК РФ. А вот арендаторы имеют право приглашать к себе для проживания сроком до шести месяцев кого угодно, при этом согласия собственника не требуется, достаточно письменного уведомления.

— Порядок сдачи жилой недвижимости в аренду в законодательстве изложен достаточно подробно и давно, просто в прошлые годы он соблюдался очень формально, — рассказал заведующий "Западной коллегии адвокатов Москвы" Александр Инютин. — А вот теперь, когда в судах стало разбираться громадное количество тяжб между собственниками и их жильцами и часть решений выносится не в пользу собственников, правовое оформление арендных отношений стало обычной практикой, по крайней мере в Москве и Петербурге.

Те из собственников, кто превратил сдачу жилья внаём в свой бизнес, уже чётко представляют, какой именно договор и в каких случаях им стоит заключить с арендаторами. Теперь чаще всего при заключении сделки расписывается всё до мелочей и к каждому договору прилагается подробная опись имущества, передаваемого в аренду вместе с квартирой. Необходимость в этом возникла в связи с объективной практикой разрешения споров.

С мнением Александра Инютина согласен адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин.

— Да, в России за последние несколько лет рынок аренды жилой недвижимости отошёл от формулы "собственник всегда прав" в сторону "разрешено всё то, что не запрещено законом и закреплено договором", — отметил он. — И это накладывает свой отпечаток на различные сферы. Например, на срок договора сдаваемое жильё признаётся официальным местом жительства квартиранта, а значит, именно по этому адресу будут обращаться к квартиранту государственные органы или судебные приставы.

В некоторых случаях решать, какое имущество принадлежит собственнику квартиры, а какое арендатору, приходится Верховному суду. Так произошло с екатеринбуржцем Александром: он потратил полтора года на то, чтобы доказать неправомерность действий судебных приставов, которые забрали у него межкомнатные двери, газовую плиту, зеркало, обувной комод и унитаз, хотя всё это принадлежало хозяину квартиры, которую Александр арендовал. Только после определения Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации о том, что нельзя налагать арест на имущество, являющееся неотъемлемой частью арендованного помещения, ему удалось вернуть то, что принадлежало владельцу квартиры (дело № 45-КАД 20-9-К 7).