Каникулы строгого режима. Как выбить у банка ипотечную отсрочку

Возможность взять законную отсрочку по ипотечному кредиту у россиян появилась с начала апреля прошлого года — тогда по поручению Владимира Путина депутаты приняли закон 106-ФЗ, согласно которому банк обязан предоставить попавшему в сложную жизненную ситуацию россиянину (например, в период кризиса у него сильно просели доходы или он вообще остался без работы) кредитную передышку на шесть месяцев, при этом банк-кредитор на этот промежуток времени теряет право требовать досрочного погашения кредита и не может наложить взыскание на недвижимость.

По мнению законодателей, за эти шесть месяцев гражданин должен поправить своё финансовое положение и вернуться к нормальному обслуживанию долга. Но тогда банкиры решили, что трудная жизненная ситуация заёмщиков — это не повод для банков отказываться от своей прибыли, поэтому в ответ на обращения граждан за ипотечными каникулами либо предлагали им реструктуризацию на "своих" условиях (чаще всего в виде рефинансирования кредитов под более высокую процентную ставку), либо вовсе отказывали без объяснения причин.

На действия банков обратил внимание регулятор — Центробанк, но он ограничился лишь вялой рекомендацией банкирам обосновывать заёмщикам причины отказа в каникулах, чтобы те могли подать новую заявку и лучше подготовиться, например предоставить документы, доказывающие, что произошло снижение среднемесячного дохода (информационное письмо от 28.05.2020 №ИН-06-59/93). Однако, так как рекомендация ЦБ не носила форму нормативного документа, банки её проигнорировали.

Как следует из статистики ЦБ, в период с марта по декабрь 2020 года в адрес кредитных организаций поступило более трёх миллионов обращений об изменении условий кредитного договора, а одобрено ими было менее двух миллионов. Очевидно, тем, кто получил отказ, пришлось либо искать средства на погашение своих долгов по родственникам и знакомым, либо расстаться с ипотечной квартирой и всеми внесёнными платежами. Оба варианта вполне устраивают банкиров, хотя и идут вразрез с задачами, которые обозначил президент, по обеспечению граждан доступным жильём.

Новая инициатива призвана помочь гражданам решить эту проблему. По мнению депутатов, если банк не сможет подготовить обоснованный отказ, то и таких отказов станет меньше. Но эксперты в этом сильно сомневаются.

— К сожалению, новая законотворческая идея, имея благие намерения, не обеспечена нормальным механизмом её реализации, — считает кандидат экономических наук, финансовый аналитик Олег Абелев. — Дело в том, что новый закон, хотя и обязывает банки давать заёмщику ответ, но не содержит в себе требования по структуре этого ответа, то есть банк вполне может ответить: "В предоставлении кредитных каникул отказано, так как ваше обращение не соответствует требованиям, установленными законодательством РФ", — а каким именно требованиям и что нужно сделать заёмщику, чтобы его заявку удовлетворили, банк отвечать не обязан. Скорее всего, свою недоработку понимают и депутаты, ведь они прямо в пояснительной записке к законопроекту предлагают заёмщикам, получившим отказ в кредитных каникулах, оспорить решение банка в досудебном порядке или через суд. Это можно было делать и без специального закона.

С мнением Абелева согласна и руководитель службы внутреннего контроля банка топ-5.

— На самом деле теперь банкам будет даже легче отказывать в кредитных каникулах, чем раньше, — говорит он. — Следует понимать, что для любого кредитного учреждения ипотека — это бизнес, а вовсе не некий социальный проект по предоставлению гражданам возможности обзавестись жильём. И, следуя этой логике, очевидно: теперь, как только заёмщик подаёт заявление на ипотечные каникулы, для банка это сигнал, что от такого заёмщика если возможно, то надо избавляться, так как вместо заработка могут возникнуть проблемы. Поэтому предвижу, что схема будет проста: в ответ на заявление банк будет выдавать формальный отказ (согласно новому закону этого достаточно) и делать быструю переуступку требований по кредиту сторонней организации, бизнес которой — отъём жилья и перепродажа его на растущем рынке недвижимости. Правовые основания для реализации подобной схемы уже давно заложены во все кредитные договоры, заёмщик сразу при получении ипотеки соглашается на её перепродажу, а также на взыскание задолженности по упрощённому порядку, без суда, а через исполнительную надпись нотариуса.

А вот старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов считает, что добросовестным заёмщикам в случае необходимости добиться от банка предусмотренных законами льгот всё-таки можно. Но нужно тщательно выполнить всю необходимую процедуру.

— Если у должника по ипотеке возникли трудности с оплатой своего кредита в связи с потерей им работы или из-за снижения дохода, то такому гражданину следует как можно раньше подать заявление в свой банк-кредитор с просьбой предоставить ипотечные каникулы в порядке, предусмотренном законом 106-ФЗ, — перечисляет он. — К этому обращению необходимо приложить документы, подтверждающие сложившуюся ситуацию, и обязательно указать, что от исполнения кредитных обязательств заёмщик не отказывается, но просит ответ на своё обращение предоставить в письменной форме. Срок для рассмотрения обращения — пять рабочих дней.

Для того чтобы не получить формальную отписку-отказ, следует помнить, что ипотечные каникулы могут быть предоставлены только тем, кто строго отвечает установленным в законе критериям, а именно — произошло снижение дохода более чем на 30% за два предыдущих месяца (но потребуется предоставить справку по форме 2-НДФЛ за текущий и предыдущий годы, чтобы доказать, что такое снижение не является нормой); либо заёмщик потерял работу (потребуется справка о постановке на учёт в службе занятости); либо заёмщик стал инвалидом (в случае отсутствия соответствующей страховки, освобождающей от выплат по кредиту, потребуется справка об инвалидности); либо увеличилось количество нетрудоспособных иждивенцев (малолетних детей, инвалидов I и II группы, родственников под опекой) и в связи с этим снизился доход за два последних месяца более чем на 20% в сравнении со средним доходом за последние 12 месяцев.

При этом не стоит забывать, что об ипотечных каникулах не могут ходатайствовать те, у кого "ипотечная" квартира не является единственным жильём, и те, у кого стоимость недвижимости, приобретённой с использованием кредита, превышает 15 млн руб.

Ипотечные каникулы — это не нарушение обязательств по кредитному договору, а законное обращение заёмщика, поэтому банк не может требовать документы сверх тех, что указаны в законе, но это только в том случае, если обратившийся не согласился на реструктуризацию по собственной программе банка.