С 1 июля изменится обстановка на рынке недвижимости: Cколько будут стоить новостройки и квартиры на вторичке

Срок действия программы льготной ипотеки заканчивается 1 июля. Сейчас предлагается её продлить ещё на год. Правда, при этом условия будут скорректированы. Президент предложил повысить ставку с нынешних 6,5 до 7%. Предельную сумму кредита нужно будет сделать единой для всех регионов. Она составит 3 млн рублей.

Вопрос о перспективах льготной ипотеки обсуждался уже не раз. В том числе и в контексте роста цен на жильё. С одной стороны, кредиты стали доступнее, с другой — стоимость квартир за последний год резко выросла. Соответственно, для покупателей сейчас главный вопрос — как найти баланс между стоимостью кредита и ценой на жильё.

— Сейчас льготная ипотека является основным драйвером спроса на рынке первичного жилья столицы. Если действие программы продлят, текущие тенденции сохранятся, но в более умеренных масштабах. Квартиры в новостройках будут пользоваться хорошим спросом, а цены повышаться. Но какого-то ажиотажа уже не будет. Если программа будет свёрнута, ничего критичного для рынка не произойдёт. До её введения ставка по ипотеке составляла менее 10%. Разница не так велика. Кроме того, после отмены льготы ставка ипотечного кредитования не увеличится серьёзно. Она повысится примерно на 1%, — считает руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов.

Независимо от продления льготной ипотеки и соответствующего повышения или понижения процентной ставки, после июля спрос временно остановится. Таково мнение коммерческого директора ГК "РКС Девелопмент" Александра Коваленко. По его словам, рынок "перегрет", покупатели стремятся успеть воспользоваться льготными условиями. Застройщики также пытаются максимально использовать высокий спрос и даже предлагают акции и специальные условия. Это, кстати, в принципе нетипично для растущего рынка.

Девелоперы, как и покупатели, обеспокоены и ожидают скорого выхода на плато по спросу, которое продлится от трёх месяцев до полугода. Кроме того, лето — традиционно низкий сезон для застройщиков, когда покупатели недвижимости отправляются в отпуск.

— Продление льготной программы и снижение ставки прежде всего простимулируют тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия (покупателей квартир большой площади), а также инвесторов (покупателей небольших квартир для последующей сдачи в аренду). На тех людей, которые арендуют жильё, льготная программа не окажет существенного влияния. Чтобы стать собственниками квартир, этой категории населения необходимы условия по сниженному первоначальному взносу, — объясняет Александр Коваленко.

Продление льготной ипотеки в наибольшей степени поддержит массовый сегмент рынка новостроек. Сумма кредита остаётся значительной для всех регионов, даже для Москвы и Санкт-Петербурга, отметил заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

— В июне мы ожидаем пик спроса в связи с завершением льготной ипотеки на прежних условиях. Рост цен на новостройки продолжится, но более спокойными темпами. Покупатели понимают, что госпрограмма будет менее привлекательной. Кроме того, увеличение Центробанком ключевой ставки неизбежно влечёт за собой повышение ипотечных ставок. Тем не менее активность на рынке новостроек сохранится. Очевидно, что спрос на жильё в России далеко не удовлетворён, госпрограмма это доказала — люди стремятся улучшить свои жилищные условия при помощи надёжных и эффективных инструментов, — пояснил Сергей Нюхалов.

По его оценкам, во второй половине лета из-за изменения условий госпрограммы ожидается небольшое снижение спроса. Однако рынок новостроек не рухнет. Одно из возможных последствий — ускорение вымывания небольших или слабых застройщиков с неудачными проектами. При этом снижение интереса к недвижимости будет неравномерным. Проекты с хорошей локацией и репутацией застройщика сохранят продажи. Компании не будут прибегать в массовом порядке к скидкам в этот период, поэтому ожидать сокращения цен или суперакций не стоит.

Небольшое снижение стоимости квадратного метра возможно в некоторых районах, где было построено очень много новых объектов. Проще говоря, там, где больше предложение жилья. При этом в массовом сегменте снижение спроса будет нивелировано сокращением предложения. Как поясняет Сергей Нюхалов, за год оно уменьшилось в Москве более чем на 12%, в Подмосковье — чуть меньше, на 10%. Рост цен, хотя и меньшими темпами, продолжится. Качественного предложения по-прежнему не хватает. Эксперт считает, что до конца года новостройки могут подорожать примерно ещё на 10%.

По большому счёту как-то критично повлиять на уровень цен программа уже не сможет. Независимо от того, в каком виде она будет принята или не принята. Так считает эксперт рынка недвижимости "Академии управления финансами и инвестициями" Алексей Кричевский. По его мнению, переживать насчёт роста цен уже бессмысленно. Дальше подниматься они не будут, а предельный рост на второе полугодие не превысит уровня инфляции.

Дмитрий Таганов считает, что в сегменте вторичного жилья цены остаются завышенными, но расти им уже некуда. Более того, если экспозиция вторички будет восстанавливаться после серьёзного сокращения прошлого года, то у собственников квартир не будет возможности сильно повышать цены. Раньше они могли смело выставлять завышенную стоимость, так как выбор жилья на рынке был невелик. Находились покупатели, готовые заплатить больше, лишь бы быстрее выйти на сделку. Сейчас эта ситуация уходит в прошлое.

— То, что происходило на рынке недвижимости в прошлом году, вызывает удивление даже у бывалых специалистов по недвижимости, которые пережили не один кризис. Цены росли буквально каждую неделю. Покупали все, даже не особо глядя в документы, даже когда мы не советовали приобретать тот или иной объект. При этом продавцы совершенно не шли на торг. Если раньше можно было рассчитывать на скидку 5%, а иногда даже до 10%, то в 2020 году никто не снижал цены ни на рубль. В результате рынок оказался перегрет. Льготная ипотека способствовала этому, но не так значительно, как страх потерять накопления из-за кризиса. Он подтолкнул граждан к вложениям в самый понятный для них инструмент — недвижимость, — рассказала старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.

Если говорить про 2021 год, то рост цен остановился. По словам Полины Гусятниковой, стоимость квадратного метра жилья сейчас примерно такая же, как в январе этого года. Она считает, что предпосылок для роста цен нет, независимо от того, будет продлена льготная ипотека или нет. Более того, некоторые продавцы, которые хотят побыстрее реализовать свою недвижимость, начали опускать цены в пределах 2–5%. Это происходит в сегменте вторичного жилья. Цены на новостройки от застройщика пока не сдают позиций.

— За минувший год больше всего цены выросли на индивидуальные объекты бизнес-класса, поскольку у них не было аналогов, и объекты массовой застройки промзон. За два года они подорожали чуть ли не в два раза. На мой взгляд, продление льготной ипотеки сейчас позволит ей выполнить свою изначальную функцию. Поскольку спрос на жильё падает, практически все, кто хотел вложить деньги, уже это сделали, роста цен не предвидится. Именно сейчас у граждан появится возможность в спокойной обстановке оценить преимущество льготных ставок, — считает Полина Гусятникова.

Алексей Кричевский тоже обращает внимание, что цены на вторичку уже полгода как топчутся на месте и постепенно могут начать спускаться. По его оценкам, квартиры потеряют в цене до 5%. К тому же эксперт отметил, что все без исключения платформы объявлений о продаже недвижимости ориентируются на цены продавцов. В реальности суммы сделки ниже на 3–5% от первоначального предложения. Так что покупателям всегда имеет смысл торговаться.