Застройщики перепишут ценники: Какие квартиры станет проще купить в следующем месяце, а какие подорожают
До 30 июня покупатели могут успеть взять льготную ипотеку на прежних, максимально выгодных условиях. После 1 июля программу продлят, но параметры её изменятся. На этом фоне на рынке недвижимости был отмечен ещё один тренд. За первые пять месяцев этого года в строй было введено почти в два раза больше квадратных метров жилья, чем за тот же период прошлого. Как всё это повлияет на стоимость жилья в разных сегментах и районах и на что нужно обращать внимание, чтобы сэкономить на покупке квартиры в новостройке?
Фото © ТАСС / Лиходеев Семён
Предложение на рынке новостроек стремительно растёт. Только с января по май в стране введено в строй 14,9 млн кв. м жилья. Это на 78% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такие подсчёты сделали в аналитическом центре "ДОМ.РФ".
В то же время многие покупатели оказались на распутье. С одной стороны, предложение растёт. Можно подумать, что это приведёт к снижению цен на новостройки. В такой ситуации кажется логичным с покупкой подождать. С другой стороны, 30 июня заканчивается срок действия льготной ипотеки на максимально выгодных условиях. Из-за этого многие покупатели торопятся выйти на сделку. Конечно, принято решение программу продлить. Но после 1 июля будут введены определённые ограничения. Сейчас ставка 6,5%, а со следующего месяца она вырастет до 7%.
Изменится и предельная сумма кредита. Она станет единой для всей регионов и составит 3 млн рублей. Сейчас для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области лимит составляет 12 млн. Для других регионов сумма кредита ограничена 6 млн.
Запрет на расчёты в долларах: Насколько реальна эта угроза и как она может отразиться на курсе валют
— Для Москвы и области 3 млн рублей слишком маленькая сумма, чтобы динамика ипотечных сделок сохранилась. Поэтому в теперешнем виде программа перестанет пользоваться спросом в столичном регионе. Сейчас для приобретения квартиры в Новой Москве за 6 млн рублей первоначальный платёж составит 50%, хотя формально — 15%. Соответственно, в старых границах столицы платёж будет ещё больше, — отметил заместитель директора департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимости" Валерий Кочетков.
По его мнению, в дальнейшем спрос сместится с многокомнатных квартир на однушки и студии. Поскольку произойдёт затоваривание большими квартирами, цены на них стабилизируются, а затем могут снизиться на 5–7%. Чтобы не допустить падения цен на такое жильё, застройщики и банки станут вводить совместные кредитные программы.
Валерий Кочетков считает, что цены на новые проекты девелоперы будут корректировать с учётом низкой платёжеспособности населения. Площади квартир станут ещё меньше. Например, на рынок будут активно выходить двухкомнатные квартиры габаритами 40 кв. м.
— Самая стабильная ситуация на рынке жилья сохранится в массовом сегменте. Его в основном поддерживает новый вариант льготной ипотеки. Здесь сохранится покупательская активность, хотя темпы роста цен снизятся. Мы ожидаем, что квартиры в новостройках стандарт- и комфорткласса подорожают до конца года в Московском регионе до 10%, — рассказал заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.
По его мнению, высокий спрос в сегменте массового жилья не снизится и в Москве. Но главная причина этого — уже не продление льготной ипотеки, а сокращение предложения. В столице заметно сокращается предложение недвижимости комфорткласса. Её доля уже не превышает трети. Одновременно укрепляет позиции бизнес-класс. На него приходится более 50% рынка новостроек в старой Москве.
— После 1 июля сократится поток инвесторов на рынке недвижимости. Для своих сделок они частично использовали льготную ипотеку. Теперь доходность вложений в строящееся жильё падает. Поддержит массовый сегмент и семейная ипотека. Спрос благодаря этому вырастет не менее чем на 20% в этой категории. С ростом ключевой ставки продолжится повышение среднего процента по ипотеке, что охладит спрос в высоком сегменте, — делает вывод Сергей Нюхалов.
Правда, среди аналитиков есть также мнение, что никакой глобальной реакции рынка на изменение параметров льготной ипотеки не будет. Цены и так не могут расти дальше — у людей заканчиваются деньги даже на кредит. К тому же ФАС активно взялась за ценообразование, товарные рынки постепенно начинают успокаиваться, что снижает мировые цены на стройматериалы и металлы. Поэтому уже третий месяц они находятся примерно на одном уровне.
— Резкого падения тоже ждать бессмысленно, так как девелоперы просто будут стараться выводить меньший объём в продажу, тем самым стимулируя продажи и создавая искусственный дефицит. Даже если этот шаг вызовет вопросы ФАС, то серьёзного снижения всё равно ждать не стоит. Разве что максимум на 5% от теперешних уровней к концу года, учитывая падение спроса на ипотеку. Рост объёмов строительства вызван тем, что с марта по июнь прошлого года в продажу было выведено очень мало объектов из-за жёсткого локдауна, поэтому на этот показатель тоже не стоит обращать пристальное внимание. Как-то сильно сэкономить на новостройках сейчас, скорее всего, не получится, — полагает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Аналитик считает, что единственный рабочий вариант — выйти на вторичный рынок первичной недвижимости, то есть купить квартиру в строящемся доме с рук. Как правило, их продают дешевле, чем у застройщиков. Разница в цене может достигать 10%. Причём это касается любого класса недвижимости — от эконом-сегмента до элитных жилых комплексов. Инвесторы фиксируют прибыль до ввода дома в эксплуатацию и необходимости оформления квартир в собственность, поэтому и продают её дешевле застройщика.