ФНС занялась поисками "жилищных" инвесторов

Налоговая служба объявила: начиная с этого года инспекторы будут отслеживать налоговые поступления от сделок по продаже недвижимости по новым правилам. Соответствующие предупреждения появились на сайтах региональных управлений. Теперь, если кто-то "забыл" указать в своих декларациях доходы от продажи или дарения недвижимого имущества либо если у инспекторов возникли сомнения в достоверности представленных данных, они доначислят налог самостоятельно в рамках камеральной (то есть без личной встречи) проверки физлица. Например, проверят, действительно ли сделка официально освобождена от налогов (для единственного жилья срок владения должен быть более трёх лет, для не единственного — более пяти лет; также не облагается налогами дарение между близкими родственниками) и насколько указанные в декларации сведения о сделке с недвижимостью отвечают реальности.

Согласно обновлённому регламенту, камеральная проверка будет проводиться инспекторами на основании данных как из отчётных документов (если декларация была подана), так и из базы Росреестра, при этом в случае недостаточности или недостоверности документов налоговый орган вправе самостоятельно доначислить налог расчётным методом. То есть возьмут стоимость имущества, равную 70% от кадастровой (в некоторых случаях, например при дарении, 100% от кадастровой), и умножат на 13%.

— Такие действия налоговиков были не просто предсказуемы, а вполне официально анонсированы ими ещё в начале 2020 года, но большинство россиян не обратили внимания на выступления фискальных чиновников и даже на поправки, внесённые в закон (п. 1.2 ст. 88 НК РФ), — отметил заведующий Западной коллегией адвокатов Москвы Александр Инютин. — Очевидно, что теперь те, кто заработал на продаже недвижимости в период подъёма её цены, окажутся "в прицеле" инспекторов ФНС.

Согласно информации компании "Дом.РФ", по итогам прошлого года в России рынок жилой недвижимости оказался одним из немногих секторов экономики, показавших рост во время кризиса (на первичном рынке среднегодовой рост с учётом данных всех регионов РФ составил 15,5%, на вторичном — 1,8%). Как отмечается в совместном исследовании ВЦИОМа и компании "Дом.РФ", такая ситуация обусловлена не только отложенным спросом (примерно 40% населения нуждаются в улучшении жилищных условий), но и желанием защитить деньги от обесценивания. В Москве и Санкт-Петербурге даже появились активные инвесторы, которые вкладывались в недвижимость в конце весны прошлого года и продавали её на пике, перед новогодними праздниками, после чего рассчитывались по кредитам и в итоге оставались в значительном плюсе. Конечно, такие "активные" граждане сразу попали в поле зрения ФНС, которая посчитала, что было бы неплохо отслеживать итоги сделок с недвижимостью на вторичном рынке. Тем более что среди таких инвесторов есть и те, кто пытается под разными предлогами оттянуть подачу деклараций или занизить налогооблагаемую сумму, например указав в договоре купли-продажи цену продаваемой квартиры ниже реальной.

— Времена "занижайщиков" и тех, кто пытался каким-то способом сэкономить на налогах от продажи недвижимости, уже прошли, — утверждает риелтор Галина Смирнова. — Если в прошлые годы ФНС привлекала таких продавцов к ответственности только эпизодически и, как правило, по результатам рассмотрения заявлений покупателей квартир, желающих получить налоговый вычет (они передавали для этого в налоговую и договор купли-продажи, и документы, подтверждающие факт получения денег, с указанием конкретной суммы), то теперь, скорее всего, проверки сделок с недвижимостью станут обычной практикой. А значит, занижать станет просто невыгодно, ведь платить НДФЛ всё равно придётся.

Действительно, механизм оплаты налоговики продумали. С момента начала камеральной проверки, даже если "забывчивые" продавцы недвижимости вдруг успеют подать декларацию до окончания проверочных действий, это их от ответственности не избавит. Согласно утверждённому ФНС регламенту, в случае подачи декларации НДФЛ первая камеральная проверка будет прекращена, но тут же начнётся новая налоговая проверка — на основе представленной декларации и всех данных первой проверки. При этом продавец недвижимости, который "ошибся" со временем подачи НДФЛ, уже не сможет получить налоговый вычет в размере понесённых ранее расходов на приобретение жилья, так как попытался исказить данные и обмануть налоговую.

А тем, кому инспекторы доначислят налог, придётся заплатить ещё и штраф в размере 20% от первоначальной суммы налога или 40%, если в ходе проверки будет установлено, что деяние было совершено умышленно (п. 1, 3 ст. 122 НК РФ). Потому, если вы продали недвижимость или получили её в подарок не от близкого родственника, то выгоднее подать декларацию вовремя и отчитаться по закону.