Паспортный штамп о браке отменили: Покупать квартиры теперь стало опаснее

Правительство РФ выпустило новое постановление, согласно которому штампы о браке и детях в паспортах граждан могут быть проставлены по желанию и обязательными не являются. Большинство обывателей на данное нововведение внимания не обратили, а зря. Отсутствие штампа в паспорте в некоторых случаях может обернуться серьёзными неприятностями.

С утилитарной точки зрения штамп о регистрации брака подтверждает, что между мужчиной и женщиной заключён брак в определённую дату, то есть данная отметка фактически заменяет собой свидетельство. В этом состоит определённое удобство: если гражданам вдруг потребовалось подтвердить семейный статус — например при оформлении документов об оплате коммунальных услуг или при подаче заявления о вступлении в супружеское наследство, обычно достаточно просто продемонстрировать паспорт. Даже представители Церкви перед венчанием нередко требуют этот штамп предъявить.

Но, помимо этого, такая официальная отметка значительно снижает риски для покупателей недвижимости. Ведь, согласно закону, супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право эту сделку оспорить (статья 35 Семейного кодекса). Если суд встанет на его сторону — квартира перейдёт к старым владельцам, а покупателю придётся, в свою очередь, судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги. На первый взгляд нет никакой проблемы для покупателей недвижимости попросить у продавца копию свидетельства о браке, но часто бывает, что продавец уже не состоит в супружеских отношениях и совершенно искренне считает, что никому ничего не должен. Однако по закону это не так.

Четыре года назад Мария приехала в Москву из Ростова-на-Дону, чтобы поступить в столичный университет. Её папа, Александр Николаевич, арендовал для девушки небольшую квартиру и ежемесячно перечислял хозяину оговорённую плату. Однако с началом пандемии хозяин объявил, что квартиру он собирается продать, а на вырученные деньги купить загородный дом. На семейном совете было решено её выкупить. Для оформления сделки был нанят риелтор, который занялся подготовкой документов. Он обратил внимание ростовчанина на то, что в паспорте хозяина квартиры стояла отметка о недавнем разводе. Мужчина факт развода подтвердил, но заявил, что бывшей жене он ничего не должен, а детей у них нет. Однако риелтор через управляющую компанию нашёл адрес и телефон бывшей супруги, которая сообщила: эта недвижимость была приобретена в период брака и женщина своего согласия на её продажу не давала, а теперь намерена обратиться в суд для её раздела.

— Да, действительно, штамп о браке или о расторжении брака является одним из сигналов о необходимости наличия согласия супруга на продажу недвижимости. Это если между ними нет отдельного брачного договора или нет данных, что недвижимость была в собственности продавца до брака, — замечает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — В случае Александра Николаевича риелтор совершенно верно заметил, что, несмотря на развод, продаваемая квартира является совместной собственностью, а значит, для её продажи согласие оформлять нужно. Если бы сделка состоялась, то бывшая супруга продавца с большой долей вероятности могла бы сделку оспорить.

То есть объективно получается, что штамп в паспорте имеет значение более важное, чем просто бюрократическая пометка, а теперь он стал необязателен.

— На мой взгляд с отменой штампа поторопились, — считает старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — Очевидно, правительство, издавая своё постановление, руководствовалось соображениями, что вся необходимая информация доступна в едином госреестре загса, но на практике он, по моим наблюдениям, не заполнен и наполовину. Об этом прекрасно знают нотариусы, которые при составлении договоров, если нет документа о согласии на сделку супругов, прописывают строчку: "семейное положение установлено со слов", тем самым перекладывая все риски на покупателя.

Если продавец заявил, что он не состоит в браке, а покупатель недвижимости не располагает достаточными данными, сделка будет держаться на честном слове.

Конечно, штамп в паспорте и раньше не был истиной в последней инстанции, ведь некоторые граждане при замене паспорта забывали предоставить оригинал свидетельства о браке в соответствующие государственные инстанции и никаких отметок в новом документе не получали. Но это не носило массовый характер, а теперь, скорее всего, всё будет с точностью до наоборот: очень немногие позаботятся, чтобы отметки о браке в паспорте были.

— Раньше большинство агентов, занимающихся недвижимостью, смотрели: в браке ли продавец и менял ли он паспорт перед получением права собственности. Теперь, наверное, придётся искать возможность каким-то образом собирать информацию полуофициальными методами, — предполагает риелтор Галина Смирнова. — Например, у управляющей компании или через тех, кто имеет доступ к этой базе загса. Ведь без проверки риски слишком высоки.

Даже Росреестр в своём письме от апреля текущего года указал, что переход права может быть зарегистрирован и без согласия супруга на отчуждение совместного имущества, но Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии рекомендует такое согласие получать.

Рекомендации Росреестра вполне перекликаются и с судебной практикой по вопросу истребования супругами своей доли проданной собственности, которая изобилует противоречивыми решениями судов разных инстанций, оспоренных в апелляционных и кассационных жалобах. Даже Верховный суд РФ неоднократно указывал, что бывший супруг имеет право требовать от получившего деньги от продажи совместной собственности соответствующую компенсацию.