Арендатор vs владелец квартиры: шантаж, порча имущества и "приветы" от налоговой

Российский рынок аренды сейчас переживает не лучшие времена. Арендодатели хотели бы поднять цены, но из-за удалёнки рынок переполнен предложением, так что жильцы, наоборот, требуют скидок и отсрочки оплаты. В конфликтных ситуациях одни шантажируют выселением, другие — доносом в налоговую о незадекларированных доходах от сдачи квартиры, а иногда стороны настолько погружаются в конфликт, что превращают жизнь друг друга в ад. Хотя если действовать в рамках закона, то конфликтов вполне можно избежать.

Чаще всего хозяева квартир боятся задержки арендной платы и возможной порчи имущества. И эти страхи не беспочвенны, так как действительно бывают случаи, когда жильцы съезжают, не оповестив хозяев, и оставляют после себя квартиру в состоянии, требующем немедленного ремонта. Более того, некоторые недобросовестные арендаторы умудряются из-за своих долгов попасть под арест имущества, в том числе и того, которое находится в арендованной квартире. Так, житель Екатеринбурга потратил год и дошёл до Верховного суда РФ, пытаясь снять арест с электроплиты, зеркала, унитаза, комнатных дверей и комода, которые он передал в пользование вместе со сдаваемой квартирой, а они попали в опись имущества, составленную судебными приставами за долги жильца (дело № 45-КАД20-9-К7).

Зная об этой и других похожих ситуациях, некоторые владельцы квартир считают для себя возможным и даже необходимым в любое время посещать жильё "с проверкой", тем самым нарушая законное право арендаторов на неприкосновенность. В результате конфликта арендаторы при первой же возможности пытаются сменить место временного проживания (со всеми вытекающими на это расходами), а хозяева недвижимости вынуждены искать новых жильцов, не получая в период "простоя" квартиры доход от арендной платы.

— Конфликтные ситуации между арендодателями и теми, кто снимает квартиру, обычно происходят из-за разности взглядов на понятие жилищных прав, — поясняет адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. — Неправыми бывают и те, кто посчитал, что можно испортить и выбросить ненужные им предметы старой хозяйской мебели, и те, кто думает, что можно явиться в шесть утра воскресенья, чтобы проверить, сколько человек ночует в квартире. Чтобы разногласий по таким вопросам не возникало, лучше всего заключать договор аренды и подробно прописать в нём все условия, включая режим посещения и ответственность за сохранность передаваемого вместе с квартирой имущества.

Специалисты по оформлению арендных отношений считают, что кроме традиционных пунктов договора с данными о помещении и о сторонах соглашения обязательно должна присутствовать подробная опись имущества и состояния помещений (лучше с фотографиями) — это минимизирует круг возможных претензий. А также неплохо бы указать, когда и при каких условиях владелец или его доверенное лицо может приходить в квартиру во время сдачи её в аренду. А ещё, само собой, должен быть пункт об ответственности сторон, определяющий правила неустойки и то, каким образом и где будут решаться все спорные или претензионные вопросы.

— О том, что большинство конфликтных ситуаций можно предупредить заранее, закрепив соответствующие положения в договоре, конечно, все знают, но, как правило, обе стороны не торопятся заключать официальный договор, — замечает риелтор Галина Смирнова. — Причины этого нежелания, как правило, экономические. Арендатор считает, что ему в случае конфликта при отсутствии договора удастся не платить неустойку, а арендодатель при устном договоре обычно не платит налоги с полученного дохода, считая, что так будет выгоднее. На самом деле часто всё получается с точностью до наоборот. В случае конфликтного выселения обе стороны потеряют в деньгах. И хорошо, если дело закончится только этим, — рассказывает риелтор.

Действительно, с точки зрения формального подхода договор найма квартиры требует письменной формы, только если длительность аренды превышает один год (статья 674 Гражданского кодекса РФ). Поэтому владельцы квартир и арендаторы обычно просто жмут друг другу руки, договариваясь на полгода, а после — ещё на полгода и так до бесконечности. При этом они не думают о том, что если официально зарегистрированного соглашения нет, то взыскать неустойку за причинённый квартире ущерб очень сложно, а получить невыплаченную арендную плату вообще не представляется никакой возможности. В свою очередь, "бездоговорной" жилец не может обратиться в суд или правоохранительные органы с жалобой на хозяина квартиры в случае его внезапного проникновения в жилище, хотя закон предусматривает ответственность за такого рода действия вплоть до уголовной (статья 139 Уголовного кодекса РФ).

Согласно российскому закону, те, кто получает доход от сдачи жилья в аренду, обязаны платить налог. Но некоторые владельцы недвижимости пытаются этих выплат избежать. В случае конфликта со своими арендаторами те могут сообщить в налоговые органы о нарушениях, допускаемых при сдаче в аренду. За неуплату налогов собственнику квартиры грозит штраф за непредставление налоговой декларации (до 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки), штраф за нарушение срока уплаты налога (20–40% от неуплаченной суммы налога), и, конечно, взыщут и сам налог (13% от дохода). А если налоговикам удастся доказать, что квартира сдаётся несколько лет, а сумма невыплат за последние три года превысила 600 тысяч рублей, то собственнику жилья грозит уже уголовная ответственность (штраф до 300 тысяч рублей либо лишение свободы на срок до года).

Но даже такие суровые меры всё равно не побуждают некоторых арендодателей платить налоги.

— Привлечь такого неплательщика можно, но сложно, — поясняет адвокат Адвокатской палаты города Москвы Ева Митлина. — Дело в том, что даже если бывшие арендаторы донесут налоговикам, то тем потребуется провести достаточно длительную проверку, чтобы подтвердить это сообщение. При этом инспекторам потребуется доказать факт получения собственником денег от жильцов, если нет систематических банковских переводов или расписок с указанием, что деньги получены как арендная плата, то ни о какой уголовной ответственности речи быть не может. Как правило, в случае претензий налоговиков собственник квартиры просто подаёт декларацию о доходах и платит налог. Нередко такой ход подсказывают сами инспекторы, которые не стремятся к длительным разбирательствам.

Некоторые арендодатели (особенно из тех, кто сдаёт не одну квартиру) предпочитают оформиться в качестве самозанятого, тогда налог будет в размере 4–6% от дохода (в зависимости от того, будет арендовать физическое или юридическое лицо).

При этом теперь многие из арендодателей категорически не приемлют ситуацию, когда наниматель оплачивает коммунальные услуги самостоятельно. Всё дело в письме Минфина, в котором он указал, что если арендатор компенсирует расходы за коммуналку, то это доход арендодателя, а значит, с него владелец квартиры тоже должен платить 13%. А если он сам вносит плату за жилищно-коммунальные услуги, то экономической выгоды нет, а значит, налог платить не надо (письмо Минфина № 03-04-07/31733).