Кто выиграет от новой программы льготной ипотеки

Президент Путин поручил Правительству РФ и Центробанку до 1 декабря обеспечить возможность льготного кредитования россиян на цели индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Казалось бы, кредитование строительства домов для России чем-то необычным не является. На сегодня помимо предложений отдельных банков, позволяющих получить кредит на ИЖС с персональными условиями, с апреля 2021 года имеется возможность получить заём на строительство дома или на приобретение земельного участка с последующим возведением на нём дома в рамках программы "Семейная ипотека", оператором которой выступает АО "Дом.РФ". Однако президент посчитал, что нужна отдельная общегосударственная программа.

— Почему президент дал поручение создать отдельную программу — понятно, всё дело в перспективах расширения уровня доступности для такого вида кредитования, — считает руководитель Службы внутреннего контроля одного из крупнейших российских банков. — Сейчас ситуация с частными домами очень схожа с той, которая была с льготными кредитами на многоквартирные новостройки. Большинство банков и раньше выдавало новостроечные кредиты, но при этом все кредиторы закладывали свои риски в ставки и величину первоначального взноса, а это сильно ограничивало круг тех, кто мог себе позволить такую ипотеку. Но, как только часть ставки стало субсидировать государство, кредиты "на первичку" стали массовым явлением.

Однако действующая на сегодня программа от "Дом.РФ", позволяющая взять кредит на строительство дома, тоже декларируется под достаточно приемлемую ставку (6% годовых), почему же она не закрывает всех потребностей желающих получить такой кредит?

— Тут проблема в условиях, ограничивающих круг тех, кто сейчас может претендовать на заём для ИЖС, — пояснил старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — Дело в том, что программа, которую пока предлагают банки в сотрудничестве с "Дом.РФ", нацелена прежде всего на поддержку семей с детьми, в частности, основным условием, без которого заявку рассматривать не будут, является наличие второго и последующих детей, рождённых после 1 января 2018 года. Очевидно, что это актуально для ограниченного числа россиян.

Какие конкретные требования будут ожидать граждан, желающих получить кредит на ИЖС по программе, которую поручил реализовать президент, пока не известно. Хотя кое-что о возможных условиях уже сообщила председатель Центробанка Эльвира Набиуллина на заседании Совета по стратегическому развитию и национальным проектам.

Во-первых, предполагается, что получить кредит по сниженной ставке на ИЖС смогут только те заёмщики, которые будут согласны использовать при строительстве будущей недвижимости типовые (стандартизированные) проекты индивидуальных жилых домов. Реестр этих типовых проектов будет утверждён одновременно с запуском программы, и он будет использоваться всеми банками.

А во-вторых, будут выработаны некие стандартные требования к земельному участку и, скорее всего, в программу смогут попасть только земли населённых пунктов или сельхозназначения с видом разрешённого использования — для жилищного строительства.

О возможной ставке, под которую будут выдавать льготные кредиты, пока никаких официальных комментариев не прозвучало.

— В том, что руководство ЦБ, упоминая о программе кредитования ИЖС, говорит прежде всего о требованиях к предмету залога, ничего необычного нет, — считает руководитель одного из столичных ипотечных центров Наталья. — Традиционно риски кредитных учреждений при выдаче таких видов кредитов выше, чем при ипотеке на квартиры. Любой банк заинтересован в том, чтобы дом, на который выдаётся кредит, был вовремя достроен и правильно оформлен в собственность заёмщика, иначе у кредитора в залоге может оказаться неликвидный объект и его будет сложно продать, чтобы покрыть потери, если ипотека не будет выплачена. А типовые проекты домов не только дают представление о времени, за которое объект будет построен и зарегистрирован, но и позволяют при необходимости достаточно быстро продать домовладение неплатёжеспособного должника.

Само собой, банки в любом случае постараются учесть прежде всего свой интерес, это очевидно, ведь смысл их существования в получении коммерческой прибыли с минимальным риском. Но, насколько госпрограмма кредитования ИЖС будет доступна для обычного россиянина, — вопрос пока открыт. Ведь кроме ставки и вариантов домов есть ещё масса параметров, которые влияют на возможность получения и обслуживания такого вида ипотеки, например размер взноса собственных средств, срок кредита, расходы на страховку и т.д.

— Я думаю, что размер собственных средств и срок кредита, скорее всего, будут примерно такими же, как установлены сейчас по программе ипотеки с господдержкой для новостроек, — считает риелтор Галина Смирнова. — То есть своих средств надо будет примерно 15% от стоимости приобретаемого объекта, а срок, вероятно, будет установлен не более чем до наступления пенсионного возраста конкретного заёмщика. По ставке могу предположить, что она будет не ниже 7% годовых, но не выше 10%, иначе программа будет не востребована. А вот со страхованием всё сложно. Я думаю, как минимум будет обязательная страховка объекта, передаваемого в залог, и её расценки будут выше, чем при ипотечном страховании квартир, так как риск повреждения частного дома выше, а банки рисковать не хотят.