Меняются условия по ипотеке: Какой договор не стоит подписывать и какие риски появились у заёмщиков

Ипотечный рынок последние месяцы переживает непросто. Объём задолженности по жилищным кредитам превысил 10,7 трлн рублей. Средний ежемесячный платёж за год вырос почти на 13%. Счётная палата уже предупредила ЦБ о возможном обрушении рынка ипотеки. Как показали данные Росреестра, спрос на ипотеку в Москве в конце лета упал на 22%. В то же время сейчас обсуждается предложение распространить семейную ипотеку на вторичное жильё в городах, где почти нет новостроек.

— Динамика позитивная. Только в августе выдано более 150 000 ипотечных кредитов. Хороший показатель, но если сравнивать с августом прошлого года, то это меньше на 8%. Тогда был большой бум, связанный с льготным кредитованием. При этом суммы кредитов в этом году на 6% больше, чем в августе прошлого года, — такие цифры привёл на конференции в пресс-центре НСН президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.

При этом он отметил, что роста просрочек по ипотечным кредитам нет. По его словам, за восемь месяцев этого года выдан 1 миллион 240 тысяч ипотечных кредитов, и это очень приличные объёмы. Гарегин Тосунян считает, что пузыря на рынке нет. По ипотеке самый низкий уровень просрочки, который сохраняется на 0,5–0,9%. Для сравнения — по другим кредитам просрочка составляет порядка 4%.

В то же время у простых покупателей сейчас возникает немало вопросов к обстановке на рынке. Несмотря на то что ставки по ипотеке падают, жильё доступнее не становится. Цены на недвижимость не спешат снижаться после того, как за год поднялись рекордными темпами. К тому же этой осенью и банкиры, и застройщики внесли на рынок свои коррективы.

Октябрьские спецпредложения банков впечатляют своей щедростью. Одни отменяют страховку по ипотеке за первый год, другие снижают процент до минимума за покупку жилья в отдалённых регионах, третьи упрощают процесс приобретения квартир в кредит с торгов. Появляются и всё более интересные предложения от застройщиков, которые заманивают клиентов осенними акциями и бонусами. Но не всё так просто.

Топ-менеджер в области финансовых коммуникаций, экономист Андрей Лобода предупредил, что в банках всё ещё встречается мисселинг. Это замена одного продукта на другой. В этом случае полная стоимость кредитования может быть дороже на 200 000 – 500 000 рублей из-за того, что заёмщику просто навязывают непрофильные финансовые продукты.

— Банкротство строительных компаний стало редким явлением в крупных городах, и всё-таки важно выбирать проверенных временем девелоперов, которые имеют поддержку властей в регионах присутствия. Рекомендую подписывать договор только после изучения его юристом. Иногда можно сэкономить от 200 тысяч до 1 миллиона рублей, если сроки сдачи жилья серьёзно задержат, — рассказал Андрей Лобода.

При этом он обращает внимание, что сейчас появилось много действительно выгодных программ. Во многих российских регионах, в отличие от Москвы, Подмосковья, Краснодара, Казани и Санкт-Петербурга, жильё строится очень низкими темпами. Льготные программы ипотеки в них пока попросту неприменимы. Сегодня власти рассматривают возможность распространить льготную ипотеку и на вторичное жильё.

По мнению Андрея Лободы, это очень верный ход, который поможет семьям улучшить жилищные условия, сократив расходы на 30–50%. Стабилизация рынка, вероятно, принесёт свои плоды в начале следующего года. Экономист считает, что при ключевой ставке 7,5–8% базовая ставка на ипотеку для вторичного рынка достигнет 8,5%, а на предложения в новостройках и рефинансирование займов — около 9,5%.

При этом он отметил, что цены на квадратные метры растут, а вместе с ними расширяется и список маркетинговых идей продавцов жилья. Например, они предлагают в формате скидок собственные программы субсидирования ипотеки от 0,1 до 5,5%. Да и скидки на новостройки можно получить в размере 5%, если хорошо поторговаться. Но тут тоже может быть немало подводных камней. Слишком заманчивые условия может давать недобросовестный застройщик. Кроме того, выгода может снижаться за счёт завышенной стоимости самого жилья или каких-то изъянов в строительстве, которые потом придётся компенсировать за свой счёт. В любом случае покупателю нужно тщательно проверять репутацию застройщика и историю возведения конкретного жилого комплекса.

— Заёмщика должны насторожить не слишком чёткие и конкретные условия ставок, плавающие показатели ставок, туманные формулировки, связанные со страхованием жизни. Всё, что вызывает вопросы и не находит прозрачных ответов у банка, является поводом не подписывать договор хотя бы до прояснения ситуации. После подписания договора заёмщик уже не сможет "откатить" назад ситуацию и берёт на себя все обозначенные в договоре обязательства, — пояснила старший аналитик ИАЦ "Альпари" Анна Бодрова.

Тем не менее подводных камней в последнее время становится меньше. Ипотека сейчас — это совсем не та ипотека, которая была даже 10–15 лет назад. Сейчас условия стали более прозрачными и выгодными для заёмщика. Таково мнение специалиста по банковскому сектору, руководителя представительства инвестиционного Фонда ANIF в России Сергея Григоряна.

— Так, ни один банк не может запретить гасить кредит досрочно, хоть на следующий день после получения. И никакие санкции для заёмщика за это не предусмотрены на уровне закона. Я знаю даже такие случаи, когда застройщики предлагали хорошие скидки покупателям, которые оформляли ипотеку в определённом банке. Покупатели брали ипотеку, покупали квартиру со скидкой, а потом через пару дней закрывали кредит. При этом все страховки: жизни и здоровья, имущества тоже должны быть возвращены покупателю, если договор расторгнут менее чем через 14 дней. Конечно, это не массовые случаи. В основном ипотечный кредит берут те, кому не хватает денег на покупку собственного жилья и в ближайшие годы погашение ипотеки не предвидится. Но подобная схема абсолютно законна, и ею можно воспользоваться, если есть такая возможность, — пояснил Сергей Григорян.

Старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников отметил, что сейчас у заёмщика есть возможность отказаться от страховок и прочих навязанных услуг. Какое-то время назад оформить ипотеку без приобретения обязательных страховок было практически невозможно. Из банков на это шли единицы. Причём страховки надо было приобретать в определённой страховой компании с невыгодными комиссиями. Сейчас на уровне законодательства этот вопрос решён.

Как объяснил юрист, заёмщик может оформить кредит вообще без сопутствующих страховок, и банк не вправе его обязать их купить. Также клиент может принести полис из сторонней страховой компании, аккредитованной банком. Зачастую, если заёмщик отказывается от страховок, ставка по кредиту увеличивается на 1–1,5%. Примерно в такую же сумму обходится и страховка. Поэтому в материальном плане часто не имеет разницы — брать кредит без страховки, но с увеличенной процентной ставкой или оплачивать страховой полис и получать сниженную процентную ставку.

— Но последний вариант может быть выгоднее, потому что вы всё равно платите примерно одни и те же деньги, но сможете рассчитывать ещё и на компенсацию в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. В прошлом году настоящим хитом при оформлении ипотеки стала страховка от потери работы. Более половины заёмщиков её оформляли. Средняя комиссия по страховке составляла от трёх до 10 тысяч рублей и предполагала погашение платежей по ипотеке в случае потери заёмщиком работы на определённый период — от двух до шести месяцев. Но ключевым условием было, что заёмщик не должен был уходить с работы по собственному желанию, — добавил Петр Гусятников.