В ноябре ожидается новый виток роста цен на недвижимость: Какие квартиры подорожают, а какие начнут дешеветь

На рынке новостроек в ноябре цены на квартиры продолжат медленно расти, поскольку спрос на них пока остаётся высоким. Кроме этого, покупателей подстёгивает приобретать жильё вероятный рост ключевой ставки ЦБ. Они стараются совершить покупку, пока регулятор не увеличил её в очередной раз. Стоит отметить, что крупные девелоперы, накопившие за год значительный финансовый резерв, также будут стимулировать спрос при помощи различных маркетинговых инструментов. Такой прогноз даёт руководитель аналитического центра "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов.

— Вряд ли рынок жилья успокоится, пока не прибавит в ближайшие месяцы ещё как минимум 10% к средней стоимости метра. Возможна разве что короткая передышка на период новогодних скидок. Но сперва будет ещё одна волна подорожания. Она пройдёт вплоть до самой середины декабря. Это связано и с растущим инвестиционным спросом, и с повышением цен на стройматериалы. Быстрее всего дорожать могут и дальше самые высоколиквидные квартиры-двушки в новостройках с хорошей инфраструктурой. Но и элитные апартаменты, и вторичка отстают не так сильно, — считает шеф-аналитик компании "Телетрейд" Пётр Пушкарёв.

Правда, среди участников рынка немало и тех, кто считает, что цены на новостройки расти уже не будут. По крайней мере, серьёзными темпами. Среди них директор по продажам агентства "НДВ – супермаркет недвижимости" Татьяна Подкидышева. Она полагает, что те застройщики, которые повышали стоимость своих объектов постепенно и не завысили ценники, оставят их прежними. Если же девелоперы ранее слишком сильно завысили стоимость своего жилья, то сейчас они начинают предоставлять скидки вплоть до 10%. Это касается некрупных застройщиков. Более мощные игроки рынка стараются удержать уровень цен. По мнению эксперта, ожидать в ноябре обвала цен на жильё не стоит. Как и резкого роста. Застройщики постараются сохранить действующие расценки, но у них будут дополнительные механизмы для привлечения покупателей. Например, скидки, возможность взять ипотеку без первоначального взноса или с субсидированной ставкой, получить отсрочку по выплате первоначального взноса.

Ведущий эксперт компании BuyBuyHouse Марина Лашкевич считает, что нужно разделять регионы при обсуждении прогноза цен. Москва заняла пятое место по темпу роста цен на недвижимость в 2021 году. В регионах же с ней может поспорить только Большой Сочи. По мнению Марины Лашкевич, в регионах возможно снижение цен уже в ноябре. До 5–7% могут подешеветь новостройки и ещё больше — квартиры на вторичном рынке. Всё-таки нынешний лимит льготной ипотеки в регионах позволяет что-то купить, и это будет подогревать спрос.

— Однако достигнутый уровень цен крайне разогнан. Учитывая средний рост цен за год в размере 20–35% (в зависимости от региона и города), это на несколько лет вперёд обогнало инфляцию. Так что запас прочности у рынка есть, и он является основой прибыли застройщиков. Основной тренд на рынке недвижимости в ноябре — "тренд ожидания", — отметила Марина Лашкевич.

По её мнению, владельцы квартир не хотят снижать цену и ждут восстановления спроса. Покупатели — увеличения лимита по льготной ипотеке, декабрьских премий и, конечно, снижения цен. Количество сделок в банках сейчас ощутимо упало. Рынок в стадии стабилизации, и предпосылок для роста цен Марина Лашкевич не видит. По её прогнозу, будет снижение, но не в ближайший месяц и очень постепенными темпами.

Можно предположить, что на рынке жилой недвижимости формируется дисбаланс между снижающимся спросом и растущими ценами. Ипотечный драйвер уже не может поддерживать необходимые темпы увеличения спроса, чтобы жильё дорожало и дальше. Но инерционно продавцы продолжают повышать цены, надеясь, что динамика последнего года сохранится и в четвёртом квартале. Такой вывод сделал старший аналитик компании Esperio Антон Быков.

— Как долго этот дисбаланс будет расти, сказать сложно. Обычно четвёртый квартал благодаря сезонному увеличению деловой активности приносит и оживление на рынке недвижимости. Однако в 2021 году покупатель явно исчерпал свои финансовые возможности. Да и цены он считает завышенными. Поэтому стоимость наиболее бюджетного жилья (панельные дома, однокомнатные квартиры) ещё может подрасти, а вот остальные сегменты либо покажут минимальный рост, либо даже немного снизятся. Зато в первом квартале 2022 года, вероятно, и произойдёт схлопывание дисбаланса и существенная коррекция цен на жилую недвижимость, — пояснил Антон Быков.

Ноябрь вообще традиционно высокий сезон на рынке недвижимости. В этот месяц цены только набирают обороты. Затем наступает затишье — примерно с середины декабря по середину января. И к февралю начинается весенний высокий сезон, который продолжается до лета.

— Сейчас на рынке наметились все признаки перегрева — количество покупателей сократилось, а количество объектов увеличилось. Это совсем не тот рынок, который мы наблюдали год назад. На фоне коронакризиса покупатели сметали всё, по хорошим ценам уходили даже те объекты, которые раньше считались неликвидом. Сейчас ситуация совсем иная. Покупатели стали выбирать, среднее время подбора объекта увеличилось примерно на одну-две недели. А продавцы готовы к дисконту в пределах 3–5%. Цены, которые мы видим сейчас на рынке, в большинстве своём завышены, но, если приходит реальный покупатель, продавец готов к дисконту. Это первый признак того, что ситуация меняется и рынок продавца снова становится рынком покупателя, — считает старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Профессионалы рынка недвижимости до сих пор не принимают цены, которые сформировались на фоне повышенного спроса из-за снижения ставок по ипотеке. Рост составил около 30%. Об этом рассказал директор департамента вторичного рынка "Инком-недвижимости" Сергей Шлома.

— Это дутые цифры, поскольку подорожание жилья не является результатом улучшения экономической ситуации в стране и роста благосостояния граждан. Цены подтолкнула вверх лишь доступность ипотечного кредитования. Чтобы сдержать разогнавшуюся инфляцию, Центробанк планирует увеличивать ключевую ставку. По заявлению главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, до конца года она вырастет ещё, но не до двузначных значений. Безусловно, существует некий целевой порог, и я предполагаю, что он находится на отметке 7–7,5%. Это означает, что ипотечная ставка приблизится к критической для покупателей вторичного жилья отметке 10%, а ставки по вкладам станут не ниже 6% годовых, — пояснил Сергей Шлома.

По его словам, следствием этой меры будет заметное снижение спроса на жильё. Однако процесс коррекции цен на вторичном рынке медленный и постепенный. Есть правило: скорость роста цены вторичного жилья в десять раз превышает темпы снижения, то есть стоимость может подняться за четыре месяца и снижаться в течение четырёх лет.

Сергей Шлома считает, что в ноябре рынок будет более спокойным. Конечно, если не произойдёт каких-то внешних потрясений (экономических и эпидемиологических). Цены пока будут находиться примерно на прежнем уровне. Их снижение сдерживает в том числе ограниченность ликвидного предложения. К концу года количество сделок упадёт, при умеренной активности покупателей предложение постепенно увеличится, а цены будут медленно понижаться.

Другого мнения придерживается руководитель отдела городской недвижимости агентства "НДВ – супермаркет недвижимости" Елена Мищенко. По её прогнозу, до конца года средняя цена на квартиры в Москве будет постепенно прирастать. По предварительным оценкам, рост составит 5–7%. Это в том случае, если не произойдёт никаких осложнений в социально-экономической сфере, в том числе новых ограничений.

— В целом средний уровень цен на вторичное жильё сейчас весьма высок. Кроме того, нужно учитывать, что определённая доля объектов экспонируется по неадекватным ценам с точки зрения нынешней конъюнктуры рынка (в том числе неликвидные варианты), — добавила Елена Мищенко.

Октябрь уже показывает спад активности на московском рынке аренды после значительного сезонного всплеска. В сентябре спрос был на 30% выше, чем в том же месяце прошлого года. В экономклассе количество арендаторов на 17% превосходило число сдаваемых квартир. 70% наймодателей поднимали арендные ставки на 7–10%. Такие цифры приводит заместитель директора департамента аренды квартир "Инком-недвижимости" Оксана Полякова.

— Ситуация стабилизируется соответственно сезонности, и в ноябре спрос и цены вернутся на свои места. Они будут примерно такими же, как год назад. Арендодателям нужно подготовиться к тому, что желающих снять их объекты будет меньше. Значит, потребуется проявлять лояльность к нанимателям и, возможно, снять часть ограничений, — пояснила Оксана Полякова.

На первичном рынке наиболее ликвидные лоты были распроданы ещё в 2020 году, а новых предложений появляется слишком мало для того, чтобы продажи могли расти. Год назад люди массово скупали жильё за городом, желая провести время самоизоляции в комфортных условиях.

— Сейчас на первичном рынке загородной недвижимости наблюдается нехватка предложения. За квартал на рынок выводится приблизительно десять новых посёлков. Большая часть застройщиков не уверена в последующем спросе и не готова возводить новые объекты, — прокомментировал Дмитрий Таганов.

По его словам, на вторичном рынке ситуация не меняется. Большинство лотов выставляется на продажу по неоправданно завышенным ценам, поскольку они не соответствуют современным требованиям покупателей.

— Ноябрь запомнится постепенным охлаждением спроса — зима близко, строить холодно. Однако в сегменте ИЖС сейчас грядут большие перемены. Во-первых, введены типовые стандарты домов, и это направление продолжает развиваться. Во-вторых, у правительства есть чёткое понимание необходимости решения вопросов инфраструктуры и взаимодействия коттеджных посёлков, СНТ и органов власти. Ну и стандарты "зелёного строительства" — дома будут современными, на новом уровне технологического подхода. Тенденция цифровизации на рынке существует уже давно. Но ноябрь я вижу месяцем перехода от слов к реализации, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Он отметил, что цены на рынке малоэтажного строительства стабилизировались. Цены не в полной мере зависят от роста стоимости строительных материалов. По мнению Максима Лазовского, в ноябре цены будут колебаться в пределах 2–3% в зависимости от локации. Дальнейший рост зависит от стоимости ресурсов. Если строительные материалы и стоимость работ возрастут на 20–30%, готовые дома подорожают на 15% минимум.

— Здесь следует учесть "коронавирусные моменты". Если вакцинация будет проходить эффективно, ограничения будут не нарастать, а сниматься, то и ресурсообеспечение будет соответствующего объёма. И цены не будут расти. Спрос на данный момент стабилен, и всё зависит от возможности загородных девелоперов его удовлетворить в полном объёме. Падения цен именно на малоэтажном рынке в ближайший год ждать не приходится. В долгосрочной перспективе трёх-пяти лет — да. Но только когда мы решим вопрос с собственным обеспечением качественным сырьём и ресурсами и сформируем кадровый резерв, — резюмировал Максим Лазовский.