Ипотечный треугольник: Зачем банки снижают ставки по кредитам и как это отразится на стоимости квартир

Центробанк в октябре повысил ключевую ставку сразу на 75 базисных пунктов, но ставки по ипотеке не потянулись вслед за ней, а, наоборот, продолжили падать. Казалось бы, кредиты должны были подорожать. Ставки по многим из них действительно стали расти. Но с ипотекой складывается неожиданная ситуация. Одни банки сообщили о повышении ставок. Другие начали делать всё более и более заманчивые предложения. В результате ставки по ипотеке для их клиентов стали ещё ниже.

Такая ситуация кажется выгодной всем трём главным участникам сделки: банку, застройщику и покупателю. Первый получает новых клиентов, у второго идут продажи, а третий покупает квартиру на льготных условиях. Впрочем, для заёмщика всё не так просто.

— Действительно, в октябре вышел ряд выгодных программ на покупку жилья. Их появление связано с тем, что девелоперские компании совместно с банками субсидируют ставки по ипотеке. Им нужно удержать начавший снижаться спрос на квартиры в новостройках. Застройщики смогли накопить серьёзный финансовый ресурс за время действия программы льготной ипотеки. Соответственно, сейчас у них есть возможность субсидировать ставки, — рассказал руководитель аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов.

Правда, заёмщикам нужно учитывать, что перед процентной ставкой всегда стоит предлог "от". Если кому-то предложили оформить ипотеку на вторичку по ставке от 8% годовых, это не значит, что она будет именно 8%. Она может быть и 9%, и 10%, и 11%. Определяет ставку всё равно банк, и финальная стоимость кредита может оказаться не такой уж и выгодной. Об этом предупредил эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

— Конкретно сейчас у банков есть возможность немного надавить на сомневающихся потенциальных заёмщиков тем, что в скором времени проценты поднимутся. Меняются банковские ставки, как правило, через полторы-две недели после изменений ключевой ставки ЦБ. Ещё один факт — ни для кого не секрет, что платёжеспособных заёмщиков становится всё меньше, и дисконты по ипотечным кредитам — это один из сильных способов привлечения дополнительных клиентов на кредитование. В России обычно очень сильно держатся за жильё, и именно ипотека является самым безопасным кредитом для банков, — добавил Алексей Кричевский.

Повышение ключевой ставки — это не то действие, которое даёт мгновенный эффект. К тому же банки понимают, что повышение ставок приведёт к уменьшению числа клиентов, поэтому они минимизируют этот процесс. Так прокомментировала ситуацию ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

— Привлечение клиентов идёт за счёт девелоперов, которым падение спроса на ипотеку тоже невыгодно. И они готовы идти на уступки. Собственно говоря, девелоперу нет особой разницы, как потерять часть прибыли. Они устраивают партнёрские программы с банками и частично финансируют ипотечные программы. Ипотеку стимулируют, чтобы люди могли покупать жильё при общем обесценивании инфляцией их доходов, — пояснила Марина Лашкевич.

Дмитрий Таганов считает, что спецпредложения от банков значительно не повлияют на стоимость жилья. Цены уже достигли определённого предела. Покупатели понимают, что квартиры стоят слишком дорого, спрос замедляется.

— Что касается новостроек, то, по нашим прогнозам, до конца года ожидается медленный рост цен. Это объясняется хоть и замедляющимся, но не остановившимся спросом и увеличением ключевой ставки ЦБ. Покупатели стараются успеть приобрести квартиру до очередного её повышения. Кроме того, за период действия программы льготной ипотеки крупные девелоперы накопили серьёзный запас финансовой прочности, что позволяет им стимулировать покупателей при помощи различных преференций и маркетинговых инструментов, — отметил Дмитрий Таганов.

Марина Лашкевич тоже считает, что снижение ставок по ипотеке на цены сейчас сильно не повлияет. Они останутся на нынешнем уровне до конца года. Запас прочности цены и маржи у девелоперов, по её мнению, большой. Дальше всё будет зависеть во многом от внешних факторов: ситуации с коронавирусом, курса доллара и цен на ресурсы.

— Мы ожидаем, что цены на первичное жильё незначительно вырастут, не резко, без скачков. Темпы роста совпадут с уровнем инфляции. Макроэкономических условий для падения цен сейчас нет. В пользу устойчивости рынка недвижимости говорит много факторов. Сбалансирует ситуацию в отрасли рост объёмов жилищного строительства. В ближайшие месяцы вероятно постепенное повышение покупательской активности и, как следствие, продаж. Впереди предновогодний период, когда многие стараются решить жилищный вопрос, чтобы не переносить его в год наступающий. Тем более что компании в это время могут давать различные преференции покупателям, — рассказал заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

По его словам, для сохранения стабильного спроса сейчас есть все предпосылки. Это и низкая обеспеченность квадратными метрами, и недостаток предложения, и рост национальной экономики, и улучшение внешней конъюнктуры. Квартиры будут дорожать по мере повышения строительной готовности объектов.

— Мы не советуем откладывать покупку недвижимости, если человек нуждается в улучшении жилищных условий. На стабильном рынке покупатель имеет наиболее благоприятные возможности для проведения сделки. Он может вдумчиво, без спешки провести анализ интересных предложений и выбрать наиболее подходящий объект. Кроме того, не исключены и дополнительные стимулы со стороны застройщиков. В случае повышенного спроса это не всегда возможно, — рассказал Сергей Нюхалов.

Доступность ипотечного кредитования — главный драйвер роста цен на недвижимость. Рекордное подорожание жилья не является результатом улучшения экономической ситуации в стране и роста благосостояния граждан. Чтобы сдержать разогнавшуюся инфляцию, ЦБ планирует и в дальнейшем увеличивать ключевую ставку. После очередного повышения до 7,5% ставка приблизилась к критической для покупателей вторичного жилья отметке в 10%. Такое пояснение сделал директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Шлома.

— Таким образом, стоит ожидать падения спроса на вторичное жильё. Оно произойдёт не только за счёт повышения стоимости кредитов в перспективе, но и за счёт повышения доходности банковских вкладов. Первый фактор может увести с рынка 10% покупателей, а второй — до 20%, — отметил Сергей Шлома.

По его наблюдениям, процесс коррекции цен на вторичном рынке жилья происходит крайне медленно. Обычно он следует такому правилу: скорость роста цены вторичного жилья в десять раз превышает темпы снижения. Таким образом, стоимость недвижимости может подняться до определённого значения за четыре месяца и снижаться до него же в течение четырёх лет.

Сергей Шлома считает, что если не будет каких-то сильных внешних потрясений, то в ноябре, вероятнее всего, рынок будет спокойным. Цены останутся на прежнем уровне. Их снижение сдерживает в том числе ограниченность ликвидного предложения. К концу года количество сделок упадёт. Тогда при умеренной активности покупателей предложение постепенно увеличится, а цены начнут медленно снижаться.