Кто теперь должен платить за протечки в квартире: Новые правила

В России большинство горожан проживают в многоквартирных домах, и протечки — это одна из самых распространённых неприятностей. Очевидно, что лопнувшая труба, испорченная стиральная машинка или сорванный давлением кран могут нанести серьёзный ущерб жилищу и заметно ударить по семейному бюджету. При этом получить деньги за испорченные вещи и "поплывший" ремонт удаётся не всем и не всегда. Однако если в прошлые годы, даже обратившись в суд, шансов получить достойную компенсацию у россиян было не так много, то в нынешней действительности, несмотря на то, что в законодательстве, регулирующем ответственность виновника причинения вреда, изменений не произошло, сформировалась новая судебная практика, которая идёт в сторону увеличения размеров выплат. Более того, Верховный суд РФ за последние два года неоднократно указывал, что судам первой инстанции, прежде чем привлекать к ответственности соседей, виновных в затоплении квартиры пострадавших, необходимо изучить возможность наличия вины в произошедшем со стороны обслуживающей дом управляющей компании.

Так произошло у москвича Владимира, который заменил радиатор отопления в своей квартире и уехал в командировку, а после этого управляющая компания (УК) создала избыточное давление в отопительной системе дома — и в результате на трубе не выдержало резьбовое соединение и произошла протечка. Соседи, у которых с потолка закапала вода, тут же позвонили Владимиру, а тот в свою очередь сразу перезвонил в свою управляющую компанию. Однако представители УК ему сказали, что проводят плановые испытания системы и, даже если есть жалобы, откладывать эти работы никто не будет. Телефонное общение продолжалось более суток, за это время две квартиры, расположенные этажами ниже той, что принадлежит Владимиру, основательно залило. Общими усилиями соседям удалось добиться прибытия аварийной службы, а вслед за ней и работника управляющей компании, который составил акт и зафиксировал повреждения. Вернувшись из командировки, Владимир не смог договориться с соседями, и те подали к нему иск в суд на сумму свыше миллиона рублей. И суд первой инстанции этот иск удовлетворил, однако Владимир с такими выводами был не согласен и дошёл в обжаловании до Верховного суда, который, в свою очередь, определил, что, так как в первоначальном судебном решении остались без внимания обстоятельства, имеющие существенное значение, а именно: не доказано, что радиатор в квартире Владимира установлен с нарушениями (это оборудование вообще никем не исследовалось) и не дана оценка действиям управляющей компании, которая должна была принять меры для сохранения имущества жильцов и как минимум остановить свои испытания после первого сигнала, решение суда первой инстанции подлежит отмене (определение Верховного суда № 5-КГ-18-321).

— Очевидно, что определение Верховного суда по ситуации Владимира как раз отражает современные тенденции коммунальных споров, — считает заведующий Западной коллегией адвокатов Москвы Александр Инютин. — И данный судебный акт обусловлен двумя факторами: во-первых, небезопасными действиями УК, которая, проводя испытания для выявления проблем в отопительной системе, при обнаружении этих самых проблем не отреагировала должным образом, а во-вторых, если радиатор, установленный в квартире Владимира, никак не исследовался, то установить его вину практически невозможно. Конечно, определение Верховного суда никак не может устроить тех, чьи квартиры залило, но в данном случае им можно посоветовать только обращение с новым иском — теперь к своей управляющей компании.

Но как такое может быть? Ведь Владимир не отрицал, что протечка была из трубы, подведённой к его радиатору.

— Технически всё зависит от того, какую именно часть трубы прорвало, — пояснила инженер ГБУ "Жилищник" Наталья. — В некоторых квартирах радиаторы подсоединены в общую систему дома без соединения через вентиль с перемычкой — в этом случае за отопительную систему квартиры полную ответственность несёт УК, а все радиаторы в такой квартире — это вообще общедомовое имущество. Поменять такой радиатор без ведома сотрудника обслуживающей компании вообще невозможно, так как отопительная система, как правило, находится под давлением даже летом.

Именно так и устроено отопление в квартире Владимира: все его радиаторы установлены без вентилей. Хотя УК отрицает, что это её сотрудники устанавливали злосчастный радиатор в квартире Владимира, но прокомментировать, каким образом отопительный прибор мог был установлен без доступа к общедомовой отопительной системе дома, коммунальщики не могут.

Если вы стали виновником или пострадавшим от залива, стоит помнить, что, по мнению Верховного суда, собственник, у которого произошла поломка в системе отопления или водоснабжения, не должен признаваться ответственным за затопление квартир соседей в следующих случаях:

Во-первых, если в установке или ремонте оборудования участвовал работник управляющей компании.

Во-вторых, если собственник квартиры, в которой произошла авария, официально (письменно или через Интернет) обращался в УК с заявкой о проведении ремонтных работ, но она не была выполнена.

В-третьих, если установлен факт ненадлежащего обслуживания общедомового имущества и оборудование вышло из строя по этим причинам (произошёл гидроудар, сварные швы не выдержали давления в системе отопления и т.д.).

В зависимости от установления обстоятельств жильцам, чьё имущество пострадало, имеет смысл принимать решение об обращении за компенсацией либо к соседу, допустившему залив, либо к управляющей компании.

— Как показывает практика, некоторые россияне, пострадавшие от залива, подают сразу два иска: и к тому, в чьей квартире была авария, и к коммунальщикам, — рассказал старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — Это имеет смысл, но до подачи иска следует выполнить все действия, результаты которых могут быть представлены в суде.

Во-первых, акт осмотра, подтверждающий залив, обязателен. Осмотреть должны все пострадавшие помещения. И в этом акте представитель УК должен указать причину залива либо зафиксировать невозможность её установления без экспертизы.

Во-вторых, экспертизу придётся заказывать в любом случае, без неё оценить ущерб так, чтобы эту оценку принял суд, очень сложно.

В-третьих, если виновата только УК, имеет смысл направить ей досудебную претензию и копию выводов экспертизы. В ряде случаев коммунальщики предпочитают решить дело миром — например, предлагают сделать ремонт, что с учётом нынешних цен на стройматериалы может быть выгодным.

В-четвёртых, в суде требуйте приобщить в качестве доказательств ущерба не только все официальные документы, но и те видео- и фотоматериалы, которые вы сделали сами, в большинстве случаев суд идёт гражданам навстречу.

В-пятых, если ещё до суда стало очевидно, что происшествие случилось исключительно по вашей вине, пригласите своего оценщика ущерба. Известны случаи, когда пострадавшие завышали стоимость повреждений, чтобы сэкономить на ремонте за ваш счёт. Суд с большой долей вероятности примет результаты работы вашего оценщика, конечно, если этот эксперт имеет достаточную квалификацию.