Товарищи по счастью: Как можно законно обнулить счета за коммунальные услуги

Несмотря на то что все собственники жилья в многоквартирных домах ежемесячно оплачивают содержание и ремонт общедомовой недвижимости, мало кому из них приходит в голову идея получать пассивный доход от общего имущества в доме. А вот в управляющих компаниях (УК) от такой доходной части отказываться не привыкли и совсем не горят желанием отчитываться перед жильцами об этих средствах. Именно поэтому некоторые УК всеми силами противодействуют владельцам квартир, которые хотят самостоятельно обслуживать свой дом и распоряжаться его имуществом, организовав товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Одна из подобных конфликтных ситуаций совсем недавно произошла в Западном административном округе столицы, где жители дома, расположенного по адресу Крылатские Холмы, 33, корпус 1, противостояли неизвестным, которые пытались захватить технические помещения дома и управленческую документацию. Многие хозяева квартир в этом доме связывают произошедшие события с их отказом от услуг управляющей компании "ПИК-Комфорт" в пользу собственного ТСЖ. Пока жильцам право на самостоятельное управление своим домом с помощью правоохранителей отстоять удалось, но они озадачены вопросом: неужели хоздеятельность обычной многоэтажки может быть настолько прибыльной, что для технического контроля над домом может быть организован силовой захват?

— На самом деле все владельцы жилья в многоквартирном доме располагают потенциалом для получения дохода, а в данном конкретном случае речь может идти о значительных суммах, так как дом достаточно современный и расположен на благоустроенной территории в одном из лучших районов Москвы, — пояснил заведующий Западной коллегией адвокатов Москвы Александр Инютин. — Если жители дома сумеют грамотно распорядиться своим правом общей долевой собственности, то они на законных основаниях могут за счёт средств пассивного дохода, получаемого ими от интернет-провайдеров, операторов сотовой связи и прочих арендаторов, оплачивать коммунальные услуги или благоустраивать придомовую территорию.

Но для большинства тех, кто проживает в многоквартирном доме, вопрос управления общим домохозяйством состоит не только в том, как получить и куда можно направить потенциальный доход, но и в том, чтобы не было проблем с отоплением, водоснабжением, электричеством, вывозом мусора и т.д. и цена за все услуги в платёжке не стремилась к непрерывному повышению. Даже наоборот, если в доме есть обширные общие площади, например чердаки или подвалы, жители могут значительно снизить стоимость обслуживания своего дома или даже сделать его бесплатным, если все затраты будут покрывать деньги от арендаторов.

— Как раз в этом и состоят основные причины того, почему многие собственники квартир организуют свои ТСЖ. Как правило, ими вначале движет желание обеспечить нормальное функционирование жилищного хозяйства конкретного дома, а некий потенциальный доход — это уже вторичный вопрос. Конечно, для профессиональных управляющих компаний всё с точностью до наоборот, — пояснил адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив.

Однако, несмотря, казалось бы, на сильную мотивацию владельцев квартир доверить свой дом в управление ТСЖ, чаще дома остаются под контролем различных УК просто потому, что сами владельцы не могут между собой договориться о создании собственного ТСЖ или о том, кто будет им руководить. Ведь если в управленцы данной структуры попадут люди, не обладающие должными знаниями, или просто непорядочные, то собственники могут вместо улучшения жизни получить проблемы.

— Формат ТСЖ подразумевает, что данная структура основана на общности интересов собственников, проживающих в одном доме, — поясняет старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — Там, где владельцы квартир действительно заинтересованы в качественном обслуживании, они выбирают руководителя ТСЖ из своей среды, а не нанимают со стороны, и тогда все усилия по управлению коммунальным хозяйством, скорее всего, будут сконцентрированы на конкретном доме, в улучшении жизни в котором заинтересованы все руководители ТСЖ. Логично, что такая структура может быть намного более эффективна, чем управляющие компании, которые обслуживают несколько десятков домов разом.

Технически организовать ТСЖ вполне по силам даже пенсионеру, но всё будет зависеть от желания большинства собственников дома и их готовности доверить это одному человеку или инициативной группе (статья 136 Жилищного кодекса РФ).

Чтобы создать собственное ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. Эта кажущаяся сложной процедура в действительности достаточно проста. В силу части 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ действующая управляющая компания обязана предоставить реестр собственников инициатору собрания в течение пяти дней после получения письменного заявления об этом. Далее по адресам нужно направить уведомления, в которых необходимо указать дату и повестку собрания (избрание председателя, секретаря собрания, членов счётной комиссии; выбор способа управления домом — ТСЖ; выборы лица, уполномоченного от имени собственников на государственную регистрацию ТСЖ (обычно это будущий председатель); расторжение договора управления с действующей управляющей компанией (она будет управлять домом даже после исключения сведений о ней из реестра лицензий вплоть до регистрации ТСЖ); определение места хранения копии протокола (оригинал отдаётся в ГЖИ). За решение об организации ТСЖ должно проголосовать более 50% собственников площадей в доме, после чего в Жилищную инспекцию предоставляется протокол собрания и устав для регистрации, и одновременно с этим регистрируется юридическое лицо. А далее — правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома, а все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, решаются на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Во-первых, собственники недвижимости в доме самостоятельно влияют на его благоустройство и качество коммунального обслуживания, а также на расчёт расходов на содержание дома, ведь договоры с ресурсоснабжающими компаниями заключаются напрямую, минуя разного рода "прокладки", которые так любят нерадивые УК.

И во-вторых, использование общедомового имущества в коммерческих целях теперь будет под контролем собственников и им можно будет распорядиться в их интересах.

А способов заработать деньги на имуществе дома немало. Например: сдать в аренду интернет-провайдеру или телекоммуникационной компании часть крыши или стены для установки оборудования; предоставить за плату часть фасада для рекламных конструкций; сдать в аренду часть земельного участка под домом для возведения автостоянки, установки цветочного ларька или продуктового павильона.

А полученную прибыль можно зачесть в счёт ежемесячной платы за содержание жилого помещения, или снизить на заработанную сумму взнос в счёт фонда капремонта дома, или просто потратить на обустройство дома, например заменить двери в подъездах и на этажах.