Налоговики нашли новый способ борьбы с нелегальной сдачей жилья

Под конец года Федеральная налоговая служба (ФНС) стремится снова активизировать борьбу с серыми доходами и улучшить показатели собираемости налогов. Однако помимо официальных лозунгов типа "Заплати налоги и спи спокойно" в арсенале фискальной службы появилось немало новых методов выявления скрытых доходов граждан, с которых положено платить налоги. Например, в Московском регионе сотрудники ФНС стали тесно работать с управляющими компаниями многоквартирных домов (УК) и поставщиками коммунальных ресурсов, в частности природного газа. При этом некоторые УК сами очень охотно и инициативно сотрудничают с налоговиками, предоставляя им все запрашиваемые сведения. В том числе о подпольной сдаче жилья.

Такой случай произошёл с москвичкой Натальей Николаевной, которая работает преподавателем в одной из школ на западе столицы. Несколько лет назад, унаследовав квартиру родителей, женщина стала её сдавать в аренду, но делала она это неофициально и без уплаты налогов на получаемый доход. Так продолжалось до осени текущего года, пока Наталье Николаевне после оплаты налогов за 2020 год не пришло уведомление из ФНС с предложением доплатить ещё 54 600 рублей в качестве налога с доходов, полученных за год от сдачи своей недвижимости внаём. Женщина с подобным предложением не согласилась и явилась в территориальное управление налоговой службы, где заявила, что никаких доходов от своей недвижимости не получала.

Налоговики дали заполнить Наталье Николаевне бланк объяснения и отпустили её, пообещав во всём разобраться. Что и было сделано ровно через месяц: москвичке пришло новое уведомление, только сумма требований увеличилась на 21 840 рублей, которые Наталье Николаевне насчитали в виде штрафа за неуплату налога. Женщина была очень удивлена и поинтересовалась у своих жильцов, не приходил ли к ним кто-либо из полиции или ФНС, но те заверили, что однозначно такого не было. Наталья Николаевна снова обратилась в налоговую, где ей сообщили, что выводы о коммерческом использовании квартиры, которую унаследовала женщина, сделаны на основании анализа данных, полученных от управляющих компаний о своевременной и полной оплате всех коммунальных услуг в обеих принадлежащих Наталье Николаевне квартирах и объёмах потреблённых коммунальных ресурсов по указанным адресам. При этом женщине показали ещё и информацию, полученную из банка, где были отражены ежемесячные переводы на карту Натальи Николаевны в сумме 35 тысяч рублей. Далее инспекторы пояснили, что в случае неоплаты в течение месяца взыскивать недоимку будут через судебных приставов.

Женщина совсем не ожидала такого поворота событий и к оплате была не готова, она обратилась в управляющую компанию, которая обслуживала квартиру, где жили её арендаторы, с вопросом о сведениях, переданных налоговой. Управленцы вести беседу на эту тему отказались, но сообщили Наталье Николаевне, что за ней числится долг по коммунальным платежам за семь месяцев. Женщина затребовала у своих жильцов платёжки, но те сказали, что оплачивали всё онлайн, а данные не сохранили. Пока Наталья Николаевна разбиралась с арендаторами и претензиями УК, от соседей она узнала, что налоговые требования получили ещё несколько собственников в том доме, где она сдавала квартиру. Будучи совсем не готовой к общению с судебными приставами, Наталья Николаевна предпочла налоговую квитанцию оплатить, а с УК договориться о рассрочке выплаты образовавшегося долга. С арендаторами женщина подписала официальный договор, повысив арендную плату на величину рассрочки.

— Теперь такие ситуации, как возникла у Натальи Николаевны, уже не редкость не только в Москве, но и в других российских городах, — рассказал адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — Случаи, когда управляющие компании сами, без запросов налоговиков, отправляют информацию в ФНС, указывая, что в квартире, где официально никто не зарегистрирован, имеется большой расход коммунальных ресурсов, бывают всё чаще. Такие сообщения чрезвычайно упрощают работу налоговых инспекторов, которым не надо искать повод для формальной проверки, а остаётся только запросить банк о доходах владельца недвижимости и доначислить налоги и штрафы за их неуплату и неподачу декларации.

Но бывают варианты, когда собственники или их родственники действительно периодически проживают в своей второй квартире и никакой коммерческой составляющей в этом нет.

— Как раз об этом и сказано в одном из пунктов письма, которое ФНС выпустило как методические рекомендации по работе с физическими лицами для увеличения налоговой базы, — пояснил старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — В документе чётко указано, что факты должны быть подтверждены финансовой информацией о поступлениях либо расходах (переводах) проверяемого лица.

По его словам, если бы Наталья Николаевна брала бы за аренду наличными, но регулярно зачисляла бы эти деньги себе на карту или во вклад, то налоговики, получив информацию из УК, сгенерировали бы запрос в банк почти в автоматическом режиме, а дальше дело техники — деньги поступали, а декларации об этом нет, значит, надо доначислить налог. И опровергнуть такие предположения ФНС без судебного разбирательства теперь очень сложно.

"Интерес" налоговиков получать сообщения о серой аренде квартир понятен — они получают возможность собрать больше налогов. Но почему же управляющие компании стали проявлять инициативу и сообщать в ФНС об арендаторах обслуживаемых ими домов?

— Как правило, если все платежи от собственника поступают вовремя и в полном объёме, то сотрудникам управляющей компании нет никакого дела, сдаётся квартира в аренду или нет, — рассказала начальник участка в ГБУ "Жилищник" Татьяна. — Однако с приходом коронакризиса процент неплательщиков стал расти, часто это происходило потому, что незаконные квартиранты, понимая, что ответственность за платежи несёт владелец, просто не платили.

По её словам, некоторые УК, тем или иным способом узнав, что в квартире, за которой числится долг, живут арендаторы, чтобы не заниматься длительной перепиской, взяли на вооружение метод информирования налоговой о незаконной аренде. Оказалось, что так легче надавить на хозяев квартиры по поводу истребования долга. Ну а если дело доходит до суда, то факт незаконной сдачи выступает как характеристика недобросовестности собственника, обычно судьи это учитывают при принятии решения в пользу УК.