Не только многодетным: Пять способов не платить налог при продаже квартиры

Владимир Путин подписал закон о новой льготе для семей с двумя и более детьми. Теперь такие семьи смогут не платить налоги с дохода при продаже дома или квартиры, но при условии — если эта сумма пошла на новое жильё. То есть при улучшении своих жилищных условий.

Сейчас по закону, если недвижимость в собственности находится менее пяти лет, необходимо подавать декларацию и платить 13% с дохода, то есть разницы между покупной ценой и продажной. Однако есть как минимум пять способов сэкономить на выплатах и для других категорий граждан.

Такой способ подойдёт тем семьям или гражданам, которые получили квартиру в наследство от своих престарелых родственников. Если продать такую квартиру сразу после вступления в наследство, то придётся платить 13% от полной суммы продажи, ведь изначально-то квартира досталась наследникам бесплатно. Некоторые идут на уловку — указывают в договоре купли-продажи очень низкую официальную стоимость квартиры. Уловка эта очень опасна — налоговики всё равно потом предъявят претензии, пересчитав налог исходя из кадастровой стоимости жилья. Зато есть совершенно законный способ. Престарелые родственники могут заранее подарить или продать микродолю в этой квартире. Например, один квадратный метр. И, кстати, при дарении между близкими родственниками никакого дохода, а значит, и налога не возникает.

— Это называется приращение долей, — отмечает частный риелтор Игорь Аршинов. — После вступления в наследство с налоговой точки зрения будет считаться, что вы просто увеличили свою площадь в этой квартире. То есть срок "давности" владения будет исчисляться именно с даты дарения. Так что свою часть можно будет продать сразу, совершенно законно не выплачивая государству 13%.

Кроме того, этот способ очень полезен ещё и тем, что он обезопасит ваших родственников от мошенников — как телефонных, так и различных "доброхотов" из "социальных служб", мечтающих присвоить недвижимость беззащитных стариков.

Понятно, что если квартирой гражданин владеет более пяти лет, то никакого налога в принципе платить при продаже не надо. Но не многие знают, что есть определённые льготы, которые позволяют уменьшить этот срок в зависимости от способа приобретения и года покупки. Например, если квартира была куплена до 2016 года, если это единственное или приватизированное жильё, если собственность перешла при дарении между близкими родственниками, то тогда минимальный срок составляет не пять лет, а всего лишь три года. Сложности начинаются, когда семья, например, купила квартиру по частям — сначала одну комнату, потом — другую. Как было сказано в способе № 1, это называется "приращение долей", и по закону срок начинается с даты покупки первой комнаты, а не второй. Но многие этого не знают и подают декларацию.

Налог исчисляется не с полной стоимости квартиры, а с доходов, учитывая не только первоначальные затраты на квартиру, но и и другие расходы. Например, в расходах можно учесть все уплаченные банку проценты, если квартира была куплена в ипотеку. Скажем, вы купили квартиру в новостройке за три миллиона рублей в ипотеку. Выплатили банку 550 тысяч рублей процентов, а потом продали её за 3,5 млн рублей. Если вы включите в расходы помимо трёх миллионов рублей, уплаченных за квартиру, ещё и 550 тысяч выплаченных банку процентов, то никакого налога вы платить в бюджет не должны. А те, кто не знает о таком способе, заплатят в бюджет 65 тысяч рублей.

— Тут главное — приложить к декларации все подтверждающие документы, — советует эксперт по налогам Тамара Заелова. — Например, если речь идёт об уплаченных процентах, нужно взять справку за все годы ипотеки из банка, сейчас это можно сделать в личном кабинете, без визита в офис.

Всё, что нажито в браке, считается общим имуществом. И расходы супругов тоже общие. Часто бывает, когда в браке, например, квартира была куплена на мужа, а потом она была переоформлена на жену. Или супруги развелись, и квартира в ходе раздела имущества досталась жене, которая решила её продать.

В этом случае она может уменьшить свои доходы на те затраты, которые муж потратил на квартиру.

Кроме того, при продаже квартиры можно уменьшить доход с помощью различных вычетов — например, на детей, на лечение или обучение, на которые появилось право в этом же году. К примеру, оплатили страховку, стоматолога или заплатили за обучение своего ребёнка в вузе. Все эти вычеты уменьшают официальный доход, а значит, и налог в бюджет будет минимальный или его вообще не будет.

Право на эти вычеты достаточно указать в декларации и приложить к ней все необходимые документы.