На рынке недвижимости сменились приоритеты: Какой шанс сэкономить и заработать выпал покупателям

В этом году на рынке недвижимости появился новый тренд. Квартиры в новостройках стали стоить дороже, чем вторичка. Это произошло впервые за последние пять лет и затронуло практически все города-миллионники. Таковы результаты исследования Restate.ru.

— Основным драйвером роста стала льготная ипотека. Она простимулировала спрос во всех ценовых сегментах. В ответ многие застройщики поднимали цены. Ещё одним фактором стал переход застройщиков на эскроу-счета, в связи с чем новостройки выходят в продажу сразу по более высокой стоимости, — отметила директор департамента инвестиционных сделок Point Estate Евгения Мельникова.

Превышение цены новостроек над стоимостью вторичного жилья — закономерный тренд. Так считает заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов. По его мнению, подорожание новостроек связано как с повышением стадии готовности возводимых объектов, так и более активным спросом.

— Тренд продолжится и в будущем. Летнее охлаждение на рынке новостроек, вызванное сезонностью и изменением льготной ипотеки, сменилось жарким спросом в осенние месяцы. Доля сделок с использованием программы "Господдержка-2020" вновь начала расти, достигнув более 30%. Кредиты на этих условиях используют в основном на рынке подмосковного жилья как более доступного для покупателей. Льготная ипотека со ставкой 7% в качестве одного из факторов продолжает поддерживать спрос на квартиры в массовом сегменте, — отметил Сергей Нюхалов.

На активность покупателей влияют и другие факторы. Перед повышением ипотечных ставок, которое ожидается вслед за увеличением ключевой ставки, люди стремятся взять кредит на более привлекательных условиях.

Новый тренд усилится, так как в декабре были введены в действие изменения в закон о налогообложении физических лиц, семей с двумя и более детьми. Их освободили от НДС при продаже квартиры. Естественно, спрос повысится в сторону новостроек с квартирами большей площади. Так считает ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

— Также на первичном рынке появляется всё больше проектов в премиальных сегментах. Например, сейчас доля предложения бизнес-класса в Старой Москве от общей экспозиции составляет уже более 35%, предложения класса премиум — 6%. Средняя цена жилья премиального сегмента перешагнула отметку в 650 тыс. руб. за 1 квадратный метр. А экспозиция на рынке вторичного жилья, так сказать, размывается предложением в старых панельных домах и хрущёвках. Также стоит отметить, что в новостройках всё чаще первые этажи отдаются под коммерческие помещения, в то время как в домах старого жилфонда такие малоликвидные квартиры всё ещё можно купить, а ведь их стоимость ниже других предложений в среднем на 10%, — пояснил руководитель департамента консалтинга и аналитики "НДВ — супермаркет недвижимости" Сергей Ковров.

На вторичном рынке, где значительную долю занимают физические лица, есть ещё один фактор, который препятствует снижению цен: желание продавцов продать жильё дороже. И оно пока не ослабло. Движение цен вниз может пойти только тогда, когда продавцы поймут, что спрос существенно упал. Но рынок вторичного жилья на изменение ситуации реагирует медленно. Должно пройти время, чтобы продавцы заметили отсутствие спроса. Об этом рассказала директор по маркетингу ГК 3-RED Мария Хурамшина.

Кроме того, в последнее время значительно увеличилась доля квартир с отделкой от застройщика. Так, в Москве на квартиры с ремонтом приходится примерно 80% от общего объёма предложения на рынке первичного жилья. Само собой, наличие ремонта удорожает конечную цену, а такой перекос в сторону готовых для проживания квартир сказывается на средней стоимости жилья на рынке новостроек. На этот момент обращает внимание управляющий партнёр "Векторстройфинанса" Андрей Колочинский.

Одним из важнейших преимуществ первички является юридическая чистота квартиры. Кроме того, покупателей привлекает жильё в новом доме, квадратные метры которого со временем будут только дорожать. Отдающие предпочтение вторичке покупатели уверены, что в этом сегменте представлен более широкий спектр объектов различных категорий, в том числе новые дома, и всегда есть из чего выбрать. Кроме того, не всегда предложение новостроек присутствует в той локации города, где клиенты хотят приобрести квартиру. Об этом рассказал руководитель аналитического центра "ИНКОМ-недвижимость" Дмитрий Таганов.

— Покупателей вторичных квартир также привлекает оперативность: можно сразу заселиться, не ждать, пока дом сдадут, и не тратиться на ремонт. Имеет значение социально-экономический фактор. Вторичное жильё располагается в обжитом районе со сложившейся инфраструктурой — социальной, торговой и развлекательной, транспортной. При покупке вторички все плюсы и минусы сразу видны — контингент соседей, наличие необходимых для комфортной жизни городских объектов в шаговой доступности, — добавил Дмитрий Таганов.

Коммерческий директор ГК "Основа" Игорь Сибренков считает, что сегодня по-прежнему выгоднее покупать квартиры в новостройках на максимально ранней стадии строительства. Это позволяет сэкономить от 15 до 30% и более только на росте цены за счёт повышения стадии готовности дома. Кроме того, в последние два года новостройки в принципе дорожали ежегодно на 15–25%. В зависимости от класса жилья и региона строительства этот рост достигал отметки в 40% и более.

Сергей Нюхалов обращает внимание на инвестиционный потенциал новостроек. В ситуации неопределённости, вызванной ковид-ограничениями, многие вкладывают деньги в жильё как один из наиболее ликвидных активов. Квартиру всегда можно сдать в аренду или продать с определённым доходом — новостройка по мере повышения строительной готовности только растёт в цене.

Если цель покупки жилья — его дальнейшая перепродажа, то интереснее смотрятся проекты у строящихся станций метро, МЦД и дома под реновацию. Если же жильё нужно для жизни, то здесь лучше отталкиваться от возможностей и обстоятельств каждого конкретного покупателя. Кому-то удобнее купить вторичку или новостройку с отделкой "под ключ", кому-то проще отремонтировать жильё под себя, кому-то нужна социальная инфраструктура в виде садов и школ, кто-то в ней не нуждается.

Также стоит учитывать, что в перспективе стоимость новостроек всё равно будет снижаться из-за отсутствия спроса на такое большое количество новых жилых комплексов и вернётся к паритетным значениям со вторичным жильём. Так считает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

— Этот декабрь на вторичном рынке далеко не такой активный, как в прошлом году. Покупательская активность снижается — люди экономят и выжидают. Будет ли первичный сегмент стоить дороже и в следующем году? Думаю, да. Ведь у клиентов, особенно с большими семьями, появилось ещё больше вариантов. Ипотека на строительство, покупка участка. ИЖС активно поддерживается на самом высоком уровне. Сейчас выгоднее покупать первичку, так как у застройщиков новогодние скидки. А вот на вторичный рынок лучше идти в январе, когда будет сезонное охлаждение спроса, — полагает владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Чтобы сэкономить на покупке новостройки, Андрей Колочинский советует выбирать квартиры в локациях, которые обладают хорошим потенциалом для дальнейшего развития. Речь идёт о промзонах, которые сегодня активно застраиваются. Да, в ближайшие несколько лет жизнь в новостройках, расположенных на территории промзон, будет сопряжена с рядом неудобств (продолжающаяся стройка, временное отсутствие инфраструктуры и озеленения), зато по завершении строительства и по мере преобразования таких районов (районы на востоке и юго-востоке столицы) объекты недвижимости могут заметно вырасти в цене.

— У вторичного жилья главный плюс — готовность квартиры к незамедлительному въезду для проживания. И покупателями такого жилья в первую очередь являются люди, решающие свой жилищный вопрос. У первичной недвижимости круг целевой аудитории гораздо шире как за счёт более низкого порога входа в рынок, так и за счёт более высокой доходности. Сейчас у людей задача — сохранить и преумножить свои сбережения. Новости об уровне инфляции и о повышении ключевой ставки подогревают спрос на первичную недвижимость, находящуюся в процессе строительства. Всё это раскручивает рынок первички, — рассказала руководитель направления маркетинговых исследований компании "Главстрой-Регионы" Виктория Ковалевская.