Появились нюансы при досрочном погашении ипотеки: С какими подводными камнями сталкиваются заёмщики

В этом году заканчивается программа льготной ипотеки. Более того, по базовым прогнозам аналитиков, Центробанк продолжит повышать ключевую ставку. Вслед за ней будут расти и ставки по кредитам. Что касается цен на жильё, то их снижения не ожидается. По мнению участников рынка, все эти факторы нужно учитывать тем, кто сейчас планирует погасить ипотеку досрочно. Вместо ожидаемой выгоды в будущем можно столкнуться с неожиданными проблемами.

Например, многие сейчас задумались о продаже ипотечных квартир, которые успели купить ещё до повышения цен. Для этого продавцы хотят быстрее погасить кредит. С одной стороны, это может быть выгодным. С другой, покупатель должен быть уверен, что в ближайшее время ему не потребуется новый кредит на покупку жилья. Брать его придётся уже под более высокий процент. Как и покупать квартиру по высоким ценам.

— Стоит персонализировано подходить к расчёту выгоды для каждого клиента: не всегда досрочное погашение будет выгодно для конкретного покупателя при его желании продать квартиру. Если квартира инвестиционная, можно продать её прямо с учётом действующей ипотеки. Банки предлагают ряд интересных программ, которые позволяют выкупать квартиры под действующую ипотеку, уже выданную на данную квартиру. Если клиент всё же решает досрочно погасить ипотеку, а потом продать квартиру, в этом никаких ограничений нет, — рассказал руководитель департамента ипотечного кредитования девелоперской компании 3S Group Андрей Носонов.

Он отметил, что существует как минимум три простых способа досрочного погашения ипотеки на квартиру для её последующей продажи. Первый вариант: продавец закрывает ипотеку своими средствами. Второй вариант: кредит погашается средствами покупателя при составлении соглашения о намерениях впоследствии заключить договор купли-продажи или договор уступки прав требования. Третий вариант: покупатель берёт в банке ипотеку по программе кредитования залоговой недвижимости. Эти три варианта сейчас будут очень популярны.

— Многим ипотека оказалась не по карману, и они решили продать квартиру. Механизм продажи ипотечной квартиры в целом не так сложен, но всё равно в идеале требует помощи специалиста. Банк нужно уведомить о том, что квартира планируется к продаже, и уже после этого заниматься непосредственно самим действием. Если объяснять простым языком, то при факте продажи часть средств в виде остатков задолженности уйдёт банку, остальное — продавцу, то есть деньги должны будут храниться в двух ячейках до момента регистрации сделки, — рассказал сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский.

По его словам, ещё один момент, который нужно знать при досрочном погашении ипотеки, — банки не слишком это любят, так как теряют доход. Поэтому при повторном кредитовании процент может быть выше, даже несмотря на то, что платежи вносились без задержек. Просто факт досрочного погашения будет зафиксирован в межбанковской системе и кредитной истории, которую будут изучать перед выдачей нового займа в обязательном порядке. Это нужно иметь в виду.

Ипотеку, в том числе льготную, сейчас можно частично погасить досрочно материнским капиталом. Это разрешается. Тогда у заёмщика существенно снизится ежемесячный платёж. Об этом рассказала заместитель руководителя ИАЦ "Альпари" Наталья Мильчакова.

По её словам, иногда можно столкнуться с неожиданной ситуацией. Некоторые банки практикуют возврат заёмщикам части уплаченных процентов в конце срока пользования кредитом, но при условии, что не было досрочного погашения, а платежи шли чётко по графику. Все подобные нюансы нужно узнавать заранее.

— Один из немногих нюансов, который может возникнуть в данной ситуации, — при использовании для досрочного погашения ипотеки материнского капитала при последующей реализации данной квартиры клиенты вынуждены обеспечить детям доли в новом жилье в том же или большем размере. Кроме того, продажи ипотечных квартир на этапе строительства реализуются не во всех банках. Поэтому часто, пока дом не достроится, продать квартиру, купленную в ипотеку, нельзя, — отметила руководитель отдела продаж девелоперской компании "Мармакс" Анна Терехова.

Стоит также обратить внимание в договоре, не влияет ли досрочная выплата на иные банковские программы лояльности или условия других кредитов. Если ставка по ипотеке ниже ставки депозитного вклада, имеет смысл рассчитать, возможно, выгоднее открыть счёт и получать пассивный доход. Об этом рассказала генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

— Стремление поскорей разделаться с ипотечным долгом понятно. Чем быстрее погашаешь кредит, тем меньше переплачиваешь. Если, к примеру, брать ипотеку на пять миллионов рублей под 8% годовых, за 20 лет вместе с процентами придётся выплатить банку вдвое больше. Тогда как за 10 лет переплата по процентам будет примерно 2,3 млн рублей. Так что польза от досрочного погашения очевидна. Тем не менее стоит помнить о нюансах, если хотите погасить ипотеку досрочно. Внесли внеочередной ипотечный платёж — сообщите банку, — рассказала руководитель департамента продаж СЗ "Катуар девелопмент" Оксана Федосеева.

Если этого не сделать и просто положить деньги на счёт, банк просто спишет из этих средств обычный ежемесячный платёж. Оставшаяся сумма так и будут лежать — до следующего платежа. Чтобы деньги пошли именно на досрочное погашение кредита, надо оформить заявку. Во многих банках это можно сделать онлайн через личный кабинет.

— С размером досрочного погашения также есть свои тонкости: максимальную сумму никто не ограничивает — можно разом закрыть хоть весь долг, — а вот минимальные лимиты устанавливают многие банки, — отметила Оксана Федосеева.