Цены на новостройки вырастут: Как рынок отреагирует на изменение курса валют и подорожание стройматериалов

Ретейлеры уже предупредили о грядущем повышении цен после роста курса доллара. Это касается в том числе и стройматериалов, а они были одним из факторов роста цен на недвижимость в прошлом году.

Повышение стоимости материалов и ослабление рубля напрямую влияет на себестоимость строительства, так как не менее 50% составляют материальные затраты. Об этом рассказал генеральный директор globecost.com Андрей Орловский.

Он ожидает повышения стоимости строительства жилья и коммерческой недвижимости в 2022 году на 10–15%. Очередной рост цен, по его мнению, начнётся во втором квартале.

— Действительно, стоимость строительных материалов является одной из составляющих формирования цен на квартиры в новостройках. Однако существуют куда более важные факторы. В последние два года из-за действия программы льготной ипотеки жильё пользовалось очень высоким спросом. За это время девелоперы смогли увеличить прибыль до максимума. Сейчас за счёт неё застройщики смогут компенсировать возможные убытки, поэтому колебания курса валют и стоимости стройматериалов будут незаметны для рынка, — считает руководитель аналитического центра "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов.

По его прогнозам, к концу 2022 года цены лотов в новостройках увеличатся примерно на 10%, немного превысив инфляцию. Помимо этого, на стоимость жилья могут повлиять внешние факторы, такие как пандемия и санкции.

— За последние год-полтора строительные материалы, как отечественные, так и импортные, возросли в стоимости от двух до четырёх раз. И стоимость квадратного метра в новостройках за 2021 год увеличилась значительно. Однако на это влияла не только себестоимость строительства, но и льготная ипотека, спрос и другие факторы. В последнее время свою роль в себестоимости строительства играет и установка систем "умный дом", которая получает всё большее распространение во всех классах жилья и регионах. В данной сфере происходит разнонаправленное движение цен. С одной стороны, цифровые решения становятся доступнее из-за бурного развития рынка. С другой — стоимость комплектующих существенно растёт. С учётом всех этих разнонаправленных тенденций могу предположить, что в ближайший год подорожание систем цифровизации в новостройках добавит к цене квадратного метра квартиры в пределах одного процента, — считает директор компании "Юникорн" Светлана Перминова.

Вторичной недвижимости повышение цен однозначно не грозит, так как она продаётся уже с ремонтом. Соответственно, закладывать в стоимость изменение прайс-листа у поставщиков стройматериалов, по сути, бессмысленно. К тому же из-за роста ставок по ипотеке нет никаких причин для роста спроса, который может ещё сильнее просесть из-за повышения цен. Уже сейчас скидки от пиковой стоимости по Москве в некоторых домах доходят до 10–12%. Об этом рассказал эксперт рынка недвижимости "Академии управления финансами и инвестициями" Алексей Кричевский.

По его мнению, в ближайшем будущем не будет взрывного роста цен и на новостройки. Скажется отсутствие спроса. Другой вопрос — что будет во втором квартале текущего года и как сложится ситуация с курсом рубля и спросом на стройматериалы во втором полугодии. Здесь вероятность нового витка девальвации при снижении цен на нефть значительно выше, что может привести к очередному росту цен на стройматериалы.

— Но это будет в первую очередь касаться материалов для отделки, поэтому рост цен на квартиры с готовым ремонтом будет больше. В любом случае годовой рост цен на первичку не превысит инфляцию, по данным Росстата. Нужно понимать, что денег у людей больше не становится, а индекс роста потребительских цен превышает официальный как минимум в полтора раза. Так что даже при резком обвале рубля ждать серьёзных изменений не стоит. Максимум, что здесь возможно, — разовый всплеск спроса у людей, которые решат, что недвижимость сможет спасти их от инфляции, — заключил Алексей Кричевский.

Стоит отметить, что укрепление доллара приводит людей к мысли об обесценивании их накоплений. Это стимулирует спрос на недвижимость. Но возможности покупателей небезграничны. Рынок и так перегрет. В целом данная ситуация скорее носит эмоциональную окраску и спровоцирована конкретными геополитическими факторами. Говорить о повышении или понижении цен можно в перспективе анализа хотя бы квартала. Вероятно, тенденция стабилизации рынка и фиксации цен сохранится и далее. Такой прогноз дала ведущий эксперт сервиса BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

— Чёрный и цветной металл подорожали на 80%, а материалы с древесной составляющей — более чем на 100%. Ещё в мае мы зафиксировали дефицит древесины. Эти факторы заставляют застройщиков задуматься, как оптимизировать свою работу, чтобы отыгрывать маржинальность проектов не только за счёт повышения стоимости квадратного метра. Нынешний рост цен — это вынужденная мера для сохранения финансовых моделей проектов. Ещё один фактор итоговой стоимости квартиры — нехватка рабочей силы. Мы все знаем, что пандемия скорректировала поток мигрантов из ближнего зарубежья, которые составляли основную рабочую силу на стройках. Известно, что зарплатные запросы россиян выше, а рабочей силы в целом меньше. Это привело к тому, что затраты на строительство возросли ещё больше, — объясняет директор по маркетингу компании "3-red" Мария Хурамшина.

В прошлом году себестоимость строительства увеличилась в среднем на 20–25%, что стало одним из факторов подорожания жилья. Рост цен на материалы был разный: от 2–3% на бетон до 150% и выше — на газобетонные блоки. Одна из причин — значительное увеличение объёмов строительства, что привело к дефициту предложения ряда материалов. Повлиял и рост цен на топливо, из-за чего дорожала доставка. Обострились проблемы с логистикой. Всё это вместе и вызвало повышение стоимости стройматериалов. Об этом рассказал директор по строительству ГК "Гранель" Андрей Зимонов.

В этом году он ожидает, что темпы подорожания стройматериалов снизятся. Однако изменение валютного курса, нестабильная политическая обстановка и колебание фондовых рынков не позволят девелоперам удержать цены на нынешнем уровне. Рост ставки ЦБ делает заёмные деньги ещё дороже. Также недостаток финансирования может сказаться на количестве проектов, поступающих в продажу в текущем году. Андрей Зимонов прогнозирует, что цены на рынке новостроек вырастут на 5–7%.

— Не стоит ждать повышения цен на объекты в первом квартале. Только в рамках показателя инфляции. Во-первых, ситуация меняется в динамике. А пока это скорее реакция на сложную ситуацию в мире здесь и сейчас. Во-вторых, летом мы повышали стоимость объектов ИЖС несоразмерно росту стоимости ресурсов и в ущерб прибыли. Мы понимаем, что у клиента есть лимит финансовых возможностей. Ждать повышения цен можно, если все проблемы, которые мы видим сейчас (рост ипотечных ставок, нестабильность рубля, сложности в ресурсообеспечении), не найдут системного решения. Говорить об этом и оценивать принятые меры можно будет во втором квартале. Пока это преждевременно, — считает владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.