Ипотека дорожает: Как не прогадать с покупкой жилья на растущих ставках

Специалисты рынка недвижимости фиксируют парадокс: банковские ставки по ипотеке растут, а количество сделок не уменьшается. По данным Центробанка, в конце 2020-го ипотеку выдавали в среднем под 7,36% годовых, в конце прошлого года средневзвешенная ставка была 7,81% годовых, но уже в январе текущего года аналитики отмечают её приближение к 9%. А на начало февраля почти все крупнейшие российские розничные банки отметились очередным ростом ипотечных процентов, по данным Frank RG, обычным заёмщикам пока одобряют кредиты на следующих условиях.

Согласно статистике "Дом.РФ", средний ежемесячный платёж по новым ипотекам, выданным в 2021 году, по сравнению с предыдущим годом вырос: по кредитам на квартиры вторичного рынка на 31%, а для кредитов на новостройки на 57%. Но даже при такой увеличенной на россиян нагрузке темпы ипотечного кредитования и не думают снижаться. Аналитики ВТБ зафиксировали в январе текущего года выдачу российскими банками новых ипотечных кредитов на сумму свыше 327 млрд рублей, что превышает прошлогодний показатель на 24%.

— Увеличение объёмов выдач ипотек связано с продолжающимся в России подорожанием недвижимости, — уверен кандидат экономических наук, начальник аналитического отдела компании "Риком-траст" Олег Абелев. — Граждане опасаются, что в связи с ростом инфляции через полгода-год цены на жильё вырастут ещё. И поэтому люди берут максимальный кредит, который им одобряет банк. Но такой подход к кредитованию очень опасен, ведь при снижении дохода заёмщика ипотечный кредит из инструмента повышения качества жизни превращается в бремя, избавиться от которого без серьёзных потерь не удастся. Тем более что никто не застрахован от ситуации, при которой и доход не упал, и расходы увеличились, и на платёж уже не хватает.

И действительно, аналитики консалтинговой группы SRG подсчитали, что средняя стоимость одного квадратного метра вторичного жилья в 100 крупных городах России только за второе полугодие прошлого года выросла на 13,16% — до 72 143 рублей. При этом спрос на ипотеку в прошлом году составил 81% от общего спроса на жильё, а сумма запрашиваемого россиянами ипотечного кредита (кроме Москвы и Петербурга) выросла за год с 2,5 млн рублей до 2,8 млн рублей.

— Некоторые россияне до сих пор не перестроились, они считают, что, пока цены на недвижимость растут, покупка — это инвестиция, которая покроет любые затраты, связанные с ипотекой. Примерно так было два года назад, но не сейчас, — утверждает эксперт по оценке недвижимости Светлана Новокшанова. — Конечно, если приобретать ипотечную квартиру для решения жилищного вопроса, то обременение себя кредитом может быть оправданным. В другом случае для обычного россиянина, живущего на доходы от зарплаты, инвестиционная ипотека — это лотерея с большими затратами и неизвестным финалом.

Специалисты залоговой компании Online-Ipoteka провели исследование, в результате которого выяснили, что 31% опрошенных ими ипотечных заёмщиков, обслуживающих кредиты в разных российских банках, считают себя финансово грамотными, но они не могут посчитать точную сумму, которую должны заплатить в итоге за право получить недвижимость в своё полное распоряжение. Большинство респондентов объяснили это сложностью вычисления выгод от необязательного страхования и корректировкой платежей, направленных в счёт частично-досрочного погашения. При этом почти половина опрошенных заявила, что они не уверены, что взяли бы ипотечный кредит снова.

— Я предлагаю своим клиентам, желающим взять ипотеку, попробовать пару месяцев прожить, откладывая сумму, равную ежемесячному платежу, который им предстоит платить в банк, — делится своим опытом риелтор Галина Смирнова. — Большинство даже без фактического проведения эксперимента, подсчитав остаток средств, понимает, на самом ли деле им нужна сейчас ипотека или желание приобрести недвижимость с использованием кредита — это некий эмоциональный порыв, который быстро проходит, когда придётся себя ограничивать.

Другой способ понять, насколько действительно необходим ипотечный кредит, предлагает руководитель департамента по работе с активами компании IconInvest Дмитрий Ефуни.

— Как правило, банки советуют обратившимся к ним за ипотекой вначале получить одобрение кредита, а после искать недвижимость, которую можно будет купить за сумму, одобренную банком. А я предлагаю делать наоборот — сначала найти несколько вариантов ликвидной недвижимости. Тогда, получив формальный ответ банка, человек будет чётко представлять, может ли он себе позволить квартиру, которую хочет, или, пока имеет возможность, получить в пользование только недвижимость, которая не очень устраивает, но и за неё надо платить банку. Иногда, получив формальное одобрение кредита и сравнив его со своими ожиданиями, имеет смысл взять паузу, подкопить первоначальный взнос, а возможно, через некоторое время найти предложения с лучшей ставкой.

А вот старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов считает, что в некоторых случаях надо быть крайне осторожным с использованием при ипотечном кредитовании материнского капитала, так как это может привести к переплате по кредиту.

— В законе № 256-ФЗ указано, что материнский капитал можно тратить на выплату ипотеки, и банки, как правило, рекомендуют его использовать как первоначальный взнос. Однако это делать стоит только в крайнем случае, — заявляет Магомедов. — Сейчас ставки по ипотеке повысились, но, как только ЦБ снизит свою учётную ставку, процент по ипотеке упадёт — и настанет благоприятный момент для рефинансирования. Но провести его, если кредит обслуживается с использованием маткапитала, для банка очень хлопотно, значительно проще отказать. Если вначале рефинансировать кредит, а после использовать материнский капитал для частичного досрочного погашения, тогда можно существенно сэкономить на процентах, ведь их будут начислять уже на меньший остаток и по ставке, сниженной после рефинансирования.