Если не хватает денег на квартиру: В какую недвижимость сейчас можно выгодно вложить сбережения

Главный вопрос о недвижимости для инвестиций: какую задачу должна решить эта покупка? Сейчас есть вероятность, что свои позиции укрепят такие направления, как флиппинг (покупка квартиры в плохом состоянии с последующим ремонтом и перепродажей), деление квартир и апартаментов на студии, редевелопмент, скупка долей и дешёвых квартир в домах под реновацию. Для тех, у кого бюджет ограничен, также остаются доходными гаражи, кладовки, машино-места, перспективные земельные участки и различные складские пространства. Об этом рассказал владелец инвестиционного агентства недвижимости Light Side Всеволод Джавад-заде.

— На мой взгляд, в качестве альтернативы квартирам стоит рассматривать кладовые помещения. Приведу простой пример. Кладовая сейчас у застройщиков в среднем стоит от 300 000 рублей до 400 000 в зависимости от площади. При этом готовая кладовая с ремонтом средней площади на вторичном рынке продаётся за 500 000 рублей (объект недалеко от Третьего транспортного кольца, площадь около 4 кв. м). Выгода очевидна, — рассказала ведущий эксперт компании BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

По её словам, сейчас будет расти спрос на маленькие квартиры-студии. И кладовые жильцам будут жизненно необходимы. Как в аренду, так и при покупке. Поэтому при бюджете до 500 000 рублей она предлагает рассматривать именно такой вариант.

Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг компании IPG.Estate, рекомендует покупать торговые площади. Они всегда будут востребованы, и спрос на такую недвижимость только растёт. Правда, тут имеет очень большое значение место расположения объекта.

— Сейчас задача — не получить сверхдоходность, а сберечь капитал. Для этого подойдёт покупка любого вида недвижимости в том бюджете, который доступен клиенту (это машино-места, квартиры, а также небольшие коммерческие объекты), — считает руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова.

Кстати, сейчас на рынке сложилась в целом довольно интересная ситуация, когда доход с аренды жилой недвижимости в разы ниже дохода по краткосрочному рублёвому депозиту в банке. На этот нюанс обратил внимание управляющий партнёр юридической компании Freeviser Михаил Паюшин.

Впрочем, по его мнению, в долгосрочной перспективе ситуация может измениться. Инвестиции в недвижимость остаются для разумных инвесторов всё той же верной стратегией, что и в предыдущие кризисные периоды. При этом инвестировать в тот или иной актив на пике роста, а тем более в момент массового ажиотажа, не так уж и выгодно.

— Те, кто на данном этапе инвестировал в жильё, придерживают сейчас эти квартиры и не планируют продавать, рискуют столкнуться с падением спроса на фоне перегретого рынка. Искусственно вздёрнутые цены рано или поздно скорректируются в сторону снижения, а это для инвесторов прямой риск не получить или недополучить ожидаемый доход. Поэтому здесь можно только рекомендовать воздержаться от необдуманных, непросчитанных инвестиций и постоянно держать руку на пульсе, анализируя доходность, — добавил Михаил Паюшин.

По его мнению, определённые сегменты коммерческой недвижимости в данном случае представляются даже более надёжным инструментом, нежели жилой. По крайней мере, аренда коммерческих площадей понятна с точки зрения окупаемости, ставок и выставляемой цены. Очевидно, что что-то просядет в связи с уходом западных брендов с рынка, произойдёт перераспределение и изменение качества арендаторов, но такие сегменты, как стрит-ретейл и продукты первой необходимости останутся в спросе. Поэтому с точки зрения надёжности инвестиций в недвижимость однозначно можно рекомендовать вкладываться в те коммерческие площади, куда приходят и садятся продуктовые сети. Как были в этом сегменте 10–11 лет окупаемости, так они и останутся.

— Складская недвижимость является фаворитом среди инвесторов в коммерческую недвижимость. Интернет-торговля находится в стадии бурного роста, из-за чего образовался недостаток складов класса А, — рассказал операционный директор компании PARUS Asset Management Евгений Большаков.

Что касается альтернативной недвижимости, то всю её объединяет тот факт, что она даёт доходность, в два-три раза превышающую доход от сдачи жилья в аренду. Другими словами, чистая прибыль составит около 9–10% годовых, а в случае с машино-местами она иногда доходит и до 15%. Такие цифры привёл автор телеграм-канала "Экономизм" независимый эксперт Алексей Кричевский.

— Правда, нужно учесть, что здесь в течение года-двух могут быть свои проблемы. Могут быть дефолты по ипотеке. Следовательно, спрос на машино-места и кладовые в какой-то период будет снижаться. Если речь о машино-местах в паркингах элитных ЖК или "Москве-Сити", то там могут начаться проблемы со спросом. Торговые площади могут начать массово освобождаться по той же самой причине, что приведёт к снижению реальных цен как на аренду, так и на продажу недвижимости, — уточнил Алексей Кричевский.

По его словам, при инвестиционных покупках любого типа недвижимости стоит тщательно анализировать каждый объект, брать во внимание ЖК, спрос, цены на аренду, проходимость и наличие пустых помещений при покупке коммерческой недвижимости.

— Коммерческая недвижимость гораздо более доходна, нежели жилая. Да, доход обычно в два-три раза выше, чем прибыль от сдачи квартиры, но только при условии, что правильно выбран объект. Иначе недвижимость может просто простаивать. Нужно очень тщательно выбирать объект, опираясь на его технические характеристики и инвестиционную привлекательность, — рассказал эксперт в формировании пассивного дохода инвестор Леонид Ворошилов.

Не всегда, чтобы заработать на недвижимости, нужно фактически ею владеть. При совсем небольших вложениях можно купить бумаги паевых фондов и фондов, владеющих недвижимостью. Об этом рассказал Леонид Ворошилов.

— Вы получаете доход от деятельности компании, управляющей объектами недвижимости. Доход может быть и в рублях, и в валюте, что особенно актуально в современных условиях. Такие бумаги продаются на Московской и Санкт-Петербургской биржах, а также на биржах иностранных брокеров, — добавил Леонид Ворошилов.

Алексей Кричевский считает, что инвестировать в паевые фонды недвижимости проще, чем покупать её. Там контракты подписаны как минимум на пять лет с индексацией на уровень инфляции. Это даст пайщику как минимум 10% годовых. Впрочем, инфляция всё равно будет обесценивать эти вложения. На данный момент доходность по вкладам в банках выше, она уже составляет более 20%. Правда, тут неизвестно, как долго продержится такой высокий процент.

— Если же говорить об альтернативе всем инвестициям в недвижимость, то это сейчас драгметаллы. Не фьючерсы на металлы, а сами металлы в физическом виде. Это слитки и инвестиционные монеты. Золото и серебро дорожают. Кроме того, эти инвестиции тоже могут приносить доход, и такие программы есть у монетных дилеров, — отметил соучредитель "Золотого инвест-клуба" Андрей Морозов.