Квадратные инвестиции: Какую недвижимость сейчас лучше купить, чтобы получить максимальный доход

Объём инвестиций в недвижимость за первую половину 2022 года существенно вырос. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года он увеличился на 42%. По сравнению с периодом 2014–2021 годов инвестиционную активность можно назвать аномально высокой. Так охарактеризовал ситуацию на рынке генеральный директор инвестиционной компании ООО "АБЦ" Евгений Лашков.

— Столичная недвижимость, несмотря ни на что, остаётся инвестиционно привлекательным продуктом. И каких-либо предпосылок для снижения её инвестиционного потенциала в долгосрочной перспективе нет. Возможны колебания, связанные с арендой, так как в настоящий момент стоимость её снизилась. Но отчасти это влияние сезонного фактора: летом аренда в Москве всегда дешевеет, осенью обязательно оживёт, — считает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.

Снижение доходности по депозитам заставит многих рассмотреть покупку квартиры под аренду. В Москве квартира-студия в течение последних пяти лет позволяла стабильно получать около 5–6% годовых. Депозит же сегодня на долгий срок (больше двух лет) будет с минимальной ставкой, а что будет с рублём через два года, никто не знает. Такой вывод сделал основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

По его словам, в целом на аренде сейчас можно заработать около 4–6% годовых после оплаты налогов и расходов на обслуживание. Что касается перепродажи недвижимости, то лучше отказаться от идеи купить подешевле и продать дороже. Сейчас никто не знает будущего рынка недвижимости.

— Я бы рекомендовал покупать только строящееся жильё внутри МКАД, так как тут всё меньше появляется новых проектов, а спрос растёт. В Новой Москве и Московской области ситуация обратная. Цена на новостройки на уровне внутри МКАД, проектов и квартир всё больше, а спрос падает, — отметил Виктор Зубик.

По мнению заместителя директора по продажам ГК "Гранель" Сергея Нюхалова, инвестиции в недвижимость по-прежнему интересны и могут принести доходность в 50% и выше при правильном выборе объектов. Для вложений наиболее привлекательны квартиры в массовом сегменте, они растут в цене быстрее и более ликвидны, чем премиальные комплексы. Рисков при работе с бюджетными лотами намного меньше. При этом практика показывает, что инвестиции в проекты ближнего Подмосковья могут быть более эффективны. Один из главных факторов — активное развитие транспортной системы, прежде всего МЦД.

— С приближением даты ввода в строй новых станций МЦД прилегающие комплексы дорожают на 10–15%. Но и после запуска линии стоимость квартир продолжает постепенно расти. Общий рост цен на первичное жильё у станций Московских центральных диаметров только из-за транспортного фактора может доходить до 30%. При благоприятных природных характеристиках инвестиционная привлекательность областных проектов становится ещё выше, — добавил Сергей Нюхалов.

По его оценкам, максимально ликвидны студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Главный критерий для удачного инвестирования — хорошая локация. Покупатель всегда легко сдаст однокомнатную квартиру или студию рядом со станцией МЦД в Подмосковье. В плюс идут также развитая инфраструктура, наличие зелёных зон и водоёмов.

— Лоты с премиальным расположением всегда пользуются спросом, а цена на них стабильна даже в период рыночной турбулентности. Кроме того, основной рост цен в любых проектах жилой недвижимости происходит на начальной стадии, поэтому сейчас самое время покупать недвижимость, которая вышла на рынок с конца 2021 года, — полагает исполнительный директор СЗ "Стадион "Спартак" Екатерина Тейн.

Заработать можно до 25% на программах от застройщиков по выкупу квартир на стадии сдачи у клиентов. Это была вынужденная мера для привлечения средств на проектное финансирование. Как только спрос хотя бы немного улучшится, они от таких щедрых предложений откажутся. Об этом рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

По её словам, покупать в целях инвестирования стоит наиболее ликвидные и популярные объекты. В их числе малогабаритные студии в новостройках, на которые распространяется льготная ипотека, кладовые (перспективные вложения, сейчас стоят около 300 000 – 400 000 рублей в новых корпусах ЖК, а такие же в заселённых полностью продают уже за 600 000 – 800 000 рублей с отделкой).

— Если говорить о загородном сегменте, то сейчас он испытывает незначительное оживление. Инвестировать стоит в участки в локациях с перспективной инфраструктурой. Обязательно наличие хороших подъездных путей, магистральных коммуникаций и низких платежей по взносам (если это КП). Стоит рассматривать локации вблизи строящихся станций МЦД-3. Юго-восток (Раменский, Люберецкий районы) является перспективным направлением, так как сейчас там сосредоточены недорогие (бюджетные) варианты. И у них, соответственно, есть потенциал роста, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Также выгодно инвестировать в строительство дома на ранней стадии. Строительство дома с нуля (при заказе строительства дома у застройщика под ключ) обойдётся клиенту минимум на 25% дешевле, чем готовый дом или на стадии высокой готовности. Тем более что сейчас есть большое количество льготных ипотечных программ под ИЖС.

Виктор Зубин считает, что апартаменты сейчас будут терять в стоимости из-за того, что закон о принятии статуса жилой недвижимости для апартаментов отменили. Точнее, закона не было, были только слухи, и сейчас их опровергли. Плюс на апартаменты до сих пор более высокая ставка, около 10% годовых.

Неплохим может быть сегмент апарт-отелей, но и здесь нужен очень серьёзный анализ как проекта, так и остальных опций — от отельера до локации. Коммерческая недвижимость сейчас переживает все те же проблемы, что и жилая: низкий спрос, снижение цен, проблемы с арендаторами. Даже если разговор о сохранении средств и нивелировании инфляции, то всё равно необходимо подходить к вопросу очень аккуратно. Такое мнение высказал специалист департамента стратегических исследований Total Research Николай Вавилов.

— По нашим подсчётам, доля инвестиционных сделок на рынке старой Москвы составляет не более 5–10%. Инвестиционные покупки как квартир, так и апартаментов всегда были для потребителя наиболее понятным видом инвестиций. Тем более сейчас, когда действуют всевозможные рестрикции и ограничения на все виды инвестиционной активности. По итогам года доля инвестиционных сделок может несколько вырасти, поскольку снижение ключевой ставки и вслед за этим снижение ставок по депозитам отсекает возможности консервативных инвестиций, — рассказала заместитель генерального директора по продажам агентства недвижимости "Бон тон" Валерия Цветкова.

Есть ещё и такой вариант, как ЗПИФ в недвижимости. Это инструмент коллективных инвестиций, позволяющий вкладывать деньги в объекты с любым бюджетом, минимальными комиссиями и возможностью получать ежемесячно доход от арендного потока и в будущем от потенциального роста стоимости актива.

— Коммерческая недвижимость как инвестиционный инструмент сегодня считается одним из самых надёжных вариантов. Это стабильно, понятно и предсказуемо. Особенно если мы говорим о крупных объектах коммерческой недвижимости стоимостью от двух миллиардов рублей, где действующие договоры аренды подписаны сразу на 10 лет с ежегодной индексацией арендной ставки, что даёт ещё больше гарантий, — пояснил член совета директоров PARUS Asset Management Алексей Сивяков.

Плюсом считается то, что инвестор может спланировать получение дохода, определить целесообразность его реинвестирования и получить на таком проекте дополнительную доходность. Кроме того, в более долгосрочной перспективе можно рассчитывать ещё и на прибыль от прироста стоимости актива, когда наступит время его продажи.

Впрочем, тут надо понимать, что риски тоже есть. Во многом доходность зависит от того, насколько грамотно распоряжается инвестициями управляющая компания.

Если рассматривать самый классический пример — покупку квартиры в ипотеку у метро, ремонт и меблировку, — то это скорее не про инвестиции. Вложения — это риск, ответственность за который ложится на плечи покупателя. Об этом предупредила независимый финансовый консультант Наталия Логинова.

Она пояснила, что введённые недавно счета эскроу уже внесли в инвестиции в недвижимость корректировки. То жильё, которое раньше брали на стадии котлована, а потом перепродавали, сейчас уже не приносит сверхприбыли.

— Но, когда вы покупаете на старте, у вас масса преимуществ, например выбор вариантов и, безусловно, сниженная цена. Возможно, ваша прибыль впоследствии сложится не только за счёт роста цены объекта, но и его видовых характеристик, которых уже не будет у застройщика, — уточнила Наталия Логинова.

Таким образом, классическая ипотека хорошо подходит для улучшения собственных жилищных условий, но не для вложения денег ради инвестиций.

— Финансовая нагрузка на застройщиков со стороны банков уменьшается, соответственно, себестоимость строительства снижается. Дефицита рабочей силы на рынке не зафиксировано. Девелоперы активно, не дожидаясь начала делового сезона, начали предлагать скидки — значит, они заинтересованы в продажах. Следовательно, им нужно поскорее раскрывать эскроу-счета, возможно, для покупки новых подешевевших земельных участков. Поэтому я бы торопиться с инвестициями в недвижимость не стал, — рассказал независимый эксперт рынка недвижимости Александр Коваленко.