Банки заманивают клиентов: Как теперь можно сэкономить на ипотеке и что нужно учесть, чтобы не переплатить

В конце августа банки стали анонсировать новые ипотечные программы. Кредитные организации ищут клиентов, им необходимо повысить спрос на свои продукты. У застройщиков тоже возникает проблема с продажами. Соответственно, наступает время, когда на рынке появляются заманчивые предложения.

— Сегодняшний тренд на ипотечном рынке — субсидированная ставка от 0,01% на покупку строящегося жилья. Платежи по кредиту минимальны. Программы кредитования под такую низкую ставку разрабатываются и реализовываются совместно застройщиками и банками, — рассказала заместитель руководителя службы ипотечного кредитования "ИНКОМ-Недвижимости" Елена Санникова.

По её словам, снижение ключевой ставки ЦБ за последние два месяца повлияло на рынок кредитования. Получение ипотеки становится более доступным: банки снижают ставки, требования к рассмотрению заявок на кредитование сейчас более лояльны к клиентам. В том числе в отношении размера первоначального взноса.

— Не только сейчас, но и всегда при получении ипотеки заёмщик должен учитывать свои финансовые возможности. Это долгосрочный кредит, и надо быть уверенным в завтрашнем дне и возможности его погашения. Поэтому мы рекомендуем оформлять ипотеку на комфортный для покупателя квартиры срок. При наличии свободных денег клиент может погашать кредит частично досрочно, выбрав при этом сокращение срока кредита или снижение размера ежемесячного платежа. Сокращение срока повлияет на итоговую выплату процентов, сумма будет меньше по сравнению с плановым графиком погашения. Снижение размера ежемесячного платежа уменьшает кредитную нагрузку клиента. Например, при сокращении доходов. Программа субсидирования ставок на покупку строящегося жилья позволяет при минимальных выплатах приобрести новую, современную и комфортную квартиру, — рассказала Елена Санникова.

Если речь идёт о новом жилье, то, действительно, сегодняшние условия льготной ипотеки позволяют банкам снижать ставки. Кроме того, застройщики могут устраивать коллаборации с финансовыми организациями и снижать ипотеку вплоть до 0,1%. Такой тренд отметил владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Максим Лазовский подчеркнул, что при получении ипотеки сейчас надо трезво оценивать свои финансовые возможности. И сразу определиться, есть у вас подтверждённый доход или нет. Например, некоторые банки не рассматривают в качестве подтверждённого дохода справки самозанятых на НПД. Такие клиенты сразу идут по ипотеке с более высокой ставкой. Хотя ряд банков и анонсировал льготную ипотеку для самозанятых, получить её пока сложно. И первоначальный взнос будет от 30%.

— При меньших выплатах купить качественное жильё вы можете и сейчас. Вопрос, насколько меньших? Тут нужно математически считать каждый вариант — учитывать срок ипотеки и ваш первоначальный взнос. Кстати, поговорим о нём. Размер первоначального взноса по ИЖС некоторые банки снизили до 15–20%. Это повышает доступность жилья, позволяет большему числу граждан осуществить мечту и купить дом. Но ежемесячные платежи это не снизит, а, наоборот, повысит. Ведь сумма кредита увеличивается, — обратил внимание Максим Лазовский.

Именно поэтому сегодня, по его словам, как никогда важно планирование финансирования покупки недвижимости. Все расходы можно просчитать заранее. Важно комплексно оценить доходы и активы, возможно, применить трейд-ин имеющейся недвижимости, проанализировать все льготные программы и выбрать ту, которая подходит конкретному клиенту согласно его семейному, социальному статусу и профессии. То есть подготовить полноценный финансовый план.

— В первую очередь надо смотреть не на цены, а на застройщика, потому что в ближайшие полгода-год начнутся кейсы с банкротствами. Вот только на деньги, лежащие на эскроу-счетах, людям такие же квартиры уже не купить: рост год к году составляет примерно 10–12%, по разным подсчётам. К тому же Верховный суд создал крайне опасный прецедент, приравняв инвесторов в недвижимость к юрлицам в плане выплат по делам о банкротстве, то есть если инвестор не сможет доказать, что покупал жильё для себя (а это будет очень сложно сделать, если в процессе строительства находится ещё несколько квартир, особенно в том же ЖК), то он получит не жильё, а денежную компенсацию, и то не полную, — предупредил независимый эксперт, автор Telegram-канала "Экономизм" Алексей Кричевский.

Он пояснил, что при ипотеке под 0,01–0,1% годовых нужно помнить одну простую вещь: квартира при оформлении такого кредита станет дороже чуть ли не на 25%. Для тех, кто покупает жильё для себя в кредит, это в любом случае остаётся выгодной сделкой, поскольку это будет значительно дешевле стандартных 5–6%.

— Для инвесторов это негативный момент, поскольку вместо условных 10 миллионов квартира будет стоить 12, что полностью сломает саму концепцию инвестирования — банально не будет дохода, — добавил Алексей Кричевский.

Интерес к ипотеке вырос после падения ключевой ставки. Можно сказать, что рост спроса не связан с сезонным или каким-либо другим фактором, а просто реализуется отложенный спрос. Многие заёмщики с качественной кредитной историей предпочли в период высоких ставок отложить до лучших времён возможность приобретения недвижимости. Так оценил ситуацию сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский.

В июле и августе на рынок стали возвращаться заёмщики, что привело к увеличению конкуренции за них между банками. Возобновление в осенние месяцы деловой активности, безусловно, скажется позитивно и на рынке ипотечного кредитования. Однако снижение рядом девелоперов ставок по ипотеке практически до нуля процентов, возможность отсрочки или снижения первого взноса и другие заманчивые предложения не отменяют простого факта: с начала пандемии цены на квадратный метр очень сильно выросли.

— И пока не произойдёт коррекция стоимости жилья вниз, не стоит рассчитывать на повышение спроса. Поэтому все предложения о покупке с помощью низкой ставки по ипотеке для клиентов являются, по-хорошему говоря, заманчивой обёрткой. И только снижение цен на "перегретом" рынке поспособствует объективному повышению спроса, — считает Николай Переславский.