Растёт интерес к жилью в пригородах: В чём плюсы и минусы квартир вдали от центра

Сейчас всё больший интерес у покупателей вызывают квартиры не в центре города, а в пригородах. Причём это могут быть не только небольшие посёлки. Высок интерес и к городам, которые находятся рядом с железнодорожными станциями, но при этом являющимися районными центрами.

— Квартиры за городом сейчас покупают потому, что они стоят столько же, сколько два года назад стоили квартиры внутри МКАД. Это первое, что нужно понимать, особенно в контексте того, что доходы населения, в отличие от стоимости квартир, вообще не росли. А с учётом развития транспортной системы масса направлений области стала пользоваться всё большей популярностью, так как дорога до центра столицы резко упростилась и ускорилась. Неслучайно сейчас много новостроек в направлении Зеленограда, Нахабина, Пушкина, Домодедова, несколько крупных проектов запустилось в Видном и Мытищах, — рассказал специалист департамента стратегических исследований Total Research Ярослав Островский.

Причём и инвестиционно эти проекты тоже интересны. Сейчас бюджетное жильё сдаётся в основном с отделкой, что будет бонусом для аренды, а после открытия МЦД стоимость как аренды, так и продажи обычно поднималась на 10–15%.

— При этом рассматривать покупку и для себя тоже в целом интересно, если оставить за скобками пробки. Инфраструктура городов рядом с Москвой ничем столице не уступает, воздух и экология определённо лучше, больше парков, лесов и зелёных зон в целом, — добавил Ярослав Островский.

Покупать жильё за городом в ценовом соотношении выгодно. Если брать ближнее Подмосковье, то цены на недвижимость там примерно на 30–40% ниже столичных. С развитием транспортной инфраструктуры стал расти и спрос на квартиры в крупных подмосковных городах. Плюсов здесь достаточно: более низкие цены, при этом есть возможность приобрести жильё лучшего качества и большего метража; как правило, лучшая экологическая ситуация, достаточно развитая внутренняя инфраструктура. Об этом рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

— Главный минус — транспортная доступность. Но сейчас постепенно этот вопрос решается. Удалённая работа стала для некоторых поводом уехать из Москвы. Многие сделали выбор в пользу Подмосковья, потому что цены, в том числе и на съёмное жильё, там также на порядок ниже. Тем не менее, какими бы бурными темпами ни развивался рынок загородной недвижимости, он не сможет встать в один ряд с московским. Главное преимущество столичного рынка — высокая ликвидность объектов. В Москве хорошо продаётся даже старое и ветхое жильё независимо от района и состояния квартиры. Во многом такая высокая ликвидность обусловлена развитием транспортной инфраструктуры. В столице уже практически не осталось мест, куда проблематично или сложно добраться, в том числе на общественном транспорте, — отметил Петр Гусятников.

По его словам, часто покупателями подмосковных квартир становятся те, кому не хватает денег на приобретение столичных объектов. Как инвестиционный вариант такое жильё тоже можно рассматривать. Тогда оно должно находиться в новых домах и рядом с транспортными узлами. Старый фонд за пределами города достаточно плохо продаётся и сдаётся. Так же, как и жильё, до которого сложно и долго добираться.

Сейчас всё большую популярность набирает формат загородного малоэтажного жилья. Он объединяет преимущества загородной и городской жизни. Импульс тренду дала пандемия. Тогда многие приняли решение перебраться ближе к природе: лучше экология, больше пространства, меньше плотность населения. Но, поскольку до этого рынок загородной недвижимости достаточно долгое время стагнировал, повышенный спрос выявил недостаток качественного предложения. Об этом рассказал заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

Он привёл такой пример. В загородных малоэтажных комплексах комфорт-класса можно по доступной цене приобрести двухуровневое жильё. В городе оно бы стоило в несколько раз дороже. Квартиры со вторым светом выбирают семьи с детьми: удобно, когда можно чётко разграничить функциональные зоны. На первом этаже организуют свободное пространство, где можно принимать гостей, собираться на семейные ужины и кинопросмотры. А на втором этаже — приватные спальни, детские, кабинет.

— На общий рост интереса к этому формату повлияли и новации в законодательстве в смежной сфере ИЖС, возможность строить индивидуальные дома по 214-му закону и, как следствие, доступная ипотека. Рынок остро нуждается в высококлассных проектах — с современной архитектурой, продуманным благоустройством территории, развитой социальной инфраструктурой. Этим форматом начали интересоваться многие девелоперы, которые занимаются городским строительством. У них уже есть все компетенции и опыт, и, для того чтобы зайти в новый сегмент, не требуется ничего, кроме желания, — отметил Сергей Нюхалов.

По его словам, на спрос и интерес к этому формату в Московском регионе сильное влияние продолжит оказывать развитие МЦД. Наряду с удалённым режимом работы это второй фактор, который служит драйвером малоэтажного загородного жилья. Объекты в шаговой доступности от станций МЦД стоят дороже на 10–15%. И они более ликвидны. На такие квартиры будет проще найти покупателя, если придётся продавать недвижимость при изменении жизненных обстоятельств.

— На стоимость малоэтажного жилья будет в большей степени влиять общеэкономическая ситуация. В июле и августе объёмы продаж на рынке новостроек Московского региона продолжали расти. По сравнению с июнем спрос увеличился более чем на 10% и на малоэтажное жильё. При этом на ипотеку приходится более 80% сделок. В массовом сегменте этого рынка покупательская активность восстанавливается быстрее. Один из основных факторов — льготная ипотека, со снижением ставок её доля постепенно растёт. Более 90% ипотечных сделок проходит с применением программ господдержки. На динамику спроса также влияют акции застройщиков и субсидированные ипотечные программы с пониженным размером процентной ставки, — добавил Сергей Нюхалов.

При этом в целом, по его словам, на первичном рынке малоэтажного жилья сохраняется ценовая стабильность. В ближайшие месяцы ситуация не изменится. По традиции рост стоимости жилья будет определяться повышением строительной готовности объектов. Застройщики продолжат активно работать по программам импортозамещения и выстраивания новых логистических цепочек.

— Жильё в области стоило всегда намного дешевле столичного. По данным аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", один квадратный метр в новостройках Москвы сегодня стоит 353,9 тысячи рублей, в Подмосковье — 171,8 тысячи рублей. На вторичном рынке — 281,9 тысячи рублей и 140 тысяч рублей соответственно. Обычно жильё в области покупают люди, которые не могут позволить себе квартиру в столице. Нельзя сказать, что приобретать его выгоднее. Просто недвижимость в данной локации стоит дешевле, — такое мнение высказал руководитель аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов.

Он отметил, что Москва задаёт тренд. Если в городе растут цены и снижается спрос, в области будет происходить то же самое. В столице всегда покупательская активность выше, чем в Подмосковье. Очевидными минусами области являются: транспортная доступность, социальная и коммерческая инфраструктура в Подмосковье развиты хуже, нежели в столице. Кроме того, в Подмосковье львиная доля проектов представляет собой эконом- и комфорт-класс, в то время как в городе много жилья более дорогих сегментов. Преимуществом являются более доступные цены, а также возможность жить ближе к природе (это зависит от локации).

Цены в пригородах зависят от близости к столице. Чем ближе, тем дороже. Также существенное влияние оказывает транспортная инфраструктура. Например, если в локации появляется станция метрополитена, то цены на находящиеся в ближайшей доступности квартиры могут вырасти на 15%.

— Жильё в центре города и области сравнивать нельзя. Это разные рынки. Но, вследствие того что в Москве цены значительно выше, чем в области, в Подмосковье стоимость жилья растёт быстрее. Так, в столице цены на первичку выросли на 11% за год, в области — на 20%. Вторичка подорожала на 3% и на 15% соответственно, — добавил Дмитрий Таганов.