На рынке недвижимости появились горячие предложения: Как увеличить доход от аренды и получить максимальную прибыль

Различают долгосрочные и краткосрочные вложения в недвижимость. Сейчас рынок недвижимости как никогда оживился именно по первому сценарию. Об этом рассказал владелец инвестиционного агенства недвижимости Light Side Всеволод Джавад-Заде.

— Произошло это по ряду причин. Люди боятся потери и обесценивания капитала и вкладывают деньги в недвижимость. Вторичный рынок стоит из-за непривлекательных условий по ипотеке, а 80% рынка состоит из ипотечников. Исходя из этого, очень многие скупают недвижимость с большим дисконтом и ждут лучших времён для продажи, а пока просто сдают, — пояснил Всеволод Джавад-Заде.

Он пояснил, что обычно застройщик добавляет к стоимости объекта 15–20%, но те, кто покупает недвижимость под аренду, с большим удовольствием соглашаются на ипотеку под 0,1% на 20–30 лет.

— За счёт низкой ставки по ипотеке ежемесячный платёж пропорционально ниже, а чистая прибыль владельца такой недвижимости резко вырастает. Если сдавать такую квартиру или апартаменты, то чистая прибыль (после оплаты ипотеки и прочих расходов по аренде) инвестора составит порядка 10% годовых. А если квартира ещё разделена на студии, то доходность увеличивается до 13–15% годовых, — добавил Всеволод Джавад-Заде.

Перед тем как сдавать квартиру, риелторы рекомендуют собственникам в первую очередь учитывать сегмент жилья, как долго планируется его сдавать и какой ожидается доход. От этого будет зависеть, сколько денег придётся вложить в ремонт.

— Рассмотрим массовый сегмент. Покупать жильё специально для сдачи в аренду сегодня невыгодно — доходность невысокая. Период окупаемости квартиры экономкласса составит примерно 18–20 лет. Например, квартиру, купленную за 10 миллионов рублей, удалось сдать примерно за 40 тысяч рублей в месяц — прибыль 480 тысяч в год. Но понятно, что это не чистый доход. Во-первых, для покупки уйдёт примерно месяц на оформление сделки и собственности на этот объект. Во-вторых, не очевидно, что она будет быстро сдана, то есть она начнёт приносить деньги не сразу. Кроме того, потребуются расходы на подготовку квартиры к сдаче — возможно, ремонт, покупка мебели, бытовой техники, — рассказала заместитель директора управления аренды квартир "ИНКОМ-недвижимости" Оксана Полякова.

Когда жильё уже будет сдаваться, из арендной платы придётся вычитать стоимость услуг ЖКХ (помимо электроэнергии и воды — как правило, эти расходы оплачивает арендатор), налог на недвижимость и налог с дохода от найма. Также на плечи собственника ложатся расходы на содержание квартиры и текущий мелкий ремонт.

Иначе выглядит ситуация, когда квартира покупается на перспективу. Например, детям на вырост — пока в ней никто не живёт, можно сдавать. Особенно это выгодно, если жилплощадь приобреталась в ипотеку: арендная ставка способна погасить часть ежемесячных выплат по кредиту.

— Чтобы выгодно сдать жильё, нужно определить свою целевую аудиторию и какой объём финансовых вложений для повышения ликвидности квартиры будет оптимальным для вас. Считается, что оптимальные траты на приведение сдаваемого помещения в приличный вид — сумма, не превышающая две-три арендные ставки. Однако каждый случай индивидуален, — отметила Оксана Полякова.

Она привела несколько примеров. Допустим, у клиента в активе не очень ухоженная квартира в старом доме в удалённом дешёвом районе и нет свободных денег на ремонт, ему в общем всё равно, кто там будет жить — группа приезжих рабочих или студентов. Тогда проще ничего в ней не делать, сдавать со скидкой 5–15% и особенно не переживать о том, как будут обращаться с "бабушкиной" обстановкой. В этом случае объект становится ликвидным за счёт своей дешевизны. Привлекательным он будет для студентов, если дом находится пусть в удалённом районе, но вдоль нужной ветки метро — где находится вуз, чтобы на учёбу можно было добираться без пересадок.

— Большинство наших собственников приобрели свою недвижимость достаточно давно. И ремонты там были сделаны не в текущих реалиях и ценах. Поэтому с точностью утверждать или оценивать уровень доходности по такой аренде либо сложно, либо невозможно. Цены квартир и ипотеки за прошедшие десять лет на рынке менялись много раз. Средняя доходность по разным сегментам рынка аренды составляет от 4 до 8%, в редких случаях 10%, — рассказал руководитель направления "Аренда" компании Apple Real Estate Владимир Родионов.

Если сдаваемая квартира расположена в Новой Москве, она тоже может быть популярна у студентов, которые учатся в вузах на юго-западе столицы: арендные ставки в ТиНАО ниже, жить в новом доме приятнее, чем в ветхом, есть метро. Жильё вблизи вузов зачастую не по карману студенту, который планирует снимать квартиру единолично, но может подойти для совместной аренды, например, если 2- или 3-комнатную квартиру снимать втроём или вчетвером, выйдет недорого даже при том, что арендная ставка при коллективном найме на 10–15% выше, чем при единоличном (или одной семьёй).

— Если вы хотите иметь в квартирантах самостоятельно работающих, стабильно платёжеспособных, аккуратных и ответственных людей, выделите необходимую сумму хотя бы на скромный ремонт и приведите жильё в порядок. Главное, чтобы всё было чистым, по возможности новым и обязательно исправным. Наклейте недорогие светлые обои, уложите ламинат, купите экономичную, но приличную мебель, светильники, украсьте современным текстилем — шторы, подушки на диван, салфетки. Особое внимание стоит уделить исправности сантехники, электропроводки и бытовой техники, — добавила Оксана Полякова.

По её словам, ремонт не увеличит значительно арендную ставку, но привлечёт клиентов. Квартира не будет простаивать, а собственник сможет выбирать жильцов.

По-другому обстоят дела, когда квартира расположена в престижном районе и в соответствующем доме. Если она имеет плачевный вид и требует обновления, есть смысл потратиться, можно даже взять кредит на ремонт. Ведь тогда жилплощадь перейдёт из сегмента эконом сразу в бизнес- или даже премиум-класс. А это принесёт совсем другую прибыль.

Максимальная прибыль всегда генерируется коммерческой недвижимостью, но инвесторы почему-то об этом постоянно забывают. Такой вывод сделал специалист департамента стратегических исследований Total Research Николай Вавилов.

— Здесь нет расходов на ремонт и на коммунальные платежи: всё это оплачивает арендатор. А стоимость коммерческих помещений в новостройках, как правило, ненамного больше жилья. Грамотно подобранная недвижимость с хорошей локацией и хорошим договором может приносить более 10% годовых даже после вычета налогов. В принципе, то же самое касается и офисов. Далее по доходности идут апартаменты — здесь можно зарабатывать до 7% годовых. Самой нерентабельной с точки зрения инвестиций будет жилая недвижимость. За вычетом всей расходной части она может не давать вообще никакого дохода, а то, что будет оставаться, будет банально проглочено инфляцией, — считает Николай Вавилов.

По его мнению, если у инвестора есть наличные, которые он хочет вложить в недвижимость с целью максимально быстрой окупаемости, то лучше нанять хорошего брокера и найти подходящий объект коммерческой недвижимости с долгосрочным договором аренды. Обычно сетевые компании заключают его минимум на три года. Они вкладываются в раскрутку, маркетинг, и после этого им невыгодно быстро съезжать с места, в которое они только что инвестировали приличные деньги.

— Объекты стрит-ретейла показывают себя наиболее стабильным инструментом для вложений в условиях колебаний на внешних рынках. В наиболее ликвидных проектах доходность инвестиций в коммерческие помещения может быть в среднем на 25% выше, чем в жильё. Активный интерес вызывают объекты для размещения супермаркетов. Особой популярностью пользуются помещения до 50 квадратных метров под наиболее ходовые виды бизнеса — кафе, дома быта, минимаркеты и другие предприятия сферы услуг. Однако и другие площади могут принести хороший доход в крупных комплексах при удачном расположении, высоком трафике и правильном выборе профиля деятельности. Советуем обращать внимание на так называемые горячие предложения. Реализация в рамках акции может принести покупателю дополнительную доходность, — рассказала заместитель генерального директора УК "Аструм недвижимость" (управляет объектами ГК "Гранель") Татьяна Козлова.

Благодаря тому что стрит-ретейл находится близко к потребителю из формата офлайн-торговли, он будет всегда востребован. Опытные инвесторы это знают и внимательно следят за новыми объектами, которые выводятся в продажу.

— Стрит-ретейл в населённом жилом массиве — эффективный и относительно бюджетный вариант для инвестиций. Не нужно вкладываться в рекламу, поток посетителей гарантирован. Например, даже в пандемийные времена арендаторы, которые развивали бизнес в крупных комплексах или микрорайонах, не испытывали больших трудностей с трафиком и товарооборотом, чего не скажешь про магазины в крупных торговых центрах, — добавила Татьяна Козлова.