Тёмная история: 7 ошибок, которые сейчас совершают покупатели недвижимости

Одна из главных ошибок — это эмоциональная покупка. В этом случае можно приобрести жильё по цене выше рыночной. Но главная проблема в том, что высока вероятность упустить ряд других очень важных факторов.

— Можно выйти на сделку на кабальных условиях. Например, внести крупную предоплату (к примеру, 1 млн рублей) или приобрести квартиру с зарегистрированными в ней людьми. Ведь есть вероятность столкнуться со сложностями снятия с регистрационного учёта бывшего собственника, может, и несовершеннолетнего в том числе. Так, отказника от приватизации, зарегистрированного в этой квартире, снять с регистрации нельзя даже через суд, потому что регистрация — это не возможность распоряжаться квартирой, но возможность в ней проживать на законных основаниях, — объяснила руководитель офиса "Митино" управления вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Наталия Борзенкова.

При срочной покупке есть опасность получить квартиру с юридическими пороками. Если в обычной ситуации покупатель подстраховывается и может принять решение провести сделку через нотариуса (т.е. произвести нотариальное оформление сделки купли-продажи), то при срочной покупке он этого сделать не сможет. Нотариусу нужна хотя бы неделя для проведения проверок (дееспособности продавца, различных документов и т.д.). В спешке этой недели, как правило, нет.

— В стрессовой ситуации мало шансов сделать титульное страхование, что иногда важно (независимо от того, ипотечная это покупка или нет). Самая страшная ошибка — упустить юридические пороки приобретаемой квартиры. Они могут быть и незначительными, но могут быть и очень серьёзными. В результате покупатель рискует в дальнейшем лишиться этой жилплощади, — отметила Наталия Борзенкова.

Помимо важных юридических аспектов существуют бытовые вещи, которые второпях нередко упускают. Например, неузаконенная перепланировка; плесень на стыках плит или на окнах; некачественный ремонт.

— Самая большая ошибка в любом состоянии рынка и при любых обстоятельствах — это банальная халатность покупателя по отношению к сделке и собственным деньгам. Все проблемы идут именно из-за того, что при приобретении недвижимости какие-то нюансы просто выносятся за скобки или на них закрываются глаза. А в итоге мелкие детали могут привести к тому, что покупатель может лишиться и денег, и недвижимости. Особенно внимание к деталям актуально в нынешнее время, когда на рынке появляется всё больше предложений с очень приличным дисконтом от рынка даже при нисходящем ценовом тренде, — рассказал независимый эксперт, автор Telegram-канала "Экономизм" Алексей Кричевский.

Нередко у покупателей притупляется бдительность, и они не обращают внимания на соседние двери и состояние подъезда. В результате можно оказаться рядом с неадекватными соседями, и это будет проблемой.

— Если не изучить район, есть риск купить квартиру в плохой локации, с неудобной транспортной доступностью; на неудобном этаже — первом или втором над козырьком подъезда (постоянно будет шум открывающейся двери) или над магазином (шум и, возможно, грызуны и насекомые). Также к бытовым ошибкам относится и покупка по цене выше рыночной, — отметила Наталия Борзенкова.

Она рекомендует расширить зону поиска — рассматривать не один конкретный район, но и прилегающие к нему. Если есть задача купить жильё именно по полученной процентной ставке, то специалист советует смотреть аналоги практически по всему городу. Если в дальнейшем район не подойдёт, а квартира ликвидная и юридически безупречная, вполне реально будет сменить её на аналогичную в нужной локации. Если же в интересующем покупателя районе он приобрёл неудачный и неликвидный объект, продать его потом будет очень и очень затруднительно.

Наиболее распространённая ошибка как при покупке квартиры, так и ИЖС — чрезмерная спешка при виде привлекательной цены. Когда покупатель видит скидку в 30–40%, он хочет немедленно заполучить объект, боится, что его опередят. Об этом рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

— Где находится бесплатный сыр? Все помнят пословицу. Поэтому в покупке недвижимости не стоит спешить — досконально изучайте объект. В случае с квартирой проверьте юридическую чистоту продавца, наследственные вопросы и его дееспособность (нет ли учёта в ПНД). Сам объект необходимо проверить на предмет незаконных перепланировок, скрытых конструктивных изъянов (особенно это важно в случае ИЖС, где ошибка в фундаменте на этапе стройки может привести к сносу и строительству нового дома через пару лет) и обременений (не заложен ли дом, нет ли скрытых кредитов на продавце), — добавил Максим Лазовский.

По его словам, всё это становится важным вдвойне, если продавец стремительно уезжает за рубеж и этим фактом и объясняет скидку. В таком случае при обнаружении "проблем" объекта после сделки достучаться до него будет гораздо сложнее.

Чтобы не нарваться на квартиру с тёмной историей, помните: дисконт свыше 10–15% от рыночной цены уже крайне подозрителен. Обращайтесь к техническому надзору за экспертизой проекта (не экономьте на этих 30–40 тыс. рублей, они окупятся сторицей) и нанимайте профессионального риелтора/юриста для доскональной проверки и легитимного проведения сделки.

Алексей Кричевский считает, что всегда нужно закладывать хотя бы пару дней на юридическую проверку квартиры. Это правило, которое нельзя обходить, так как в ходе изучения истории жилья могут вылезти максимально неприятные подробности. Это может быть всё что угодно: от "отказников" от приватизации до факта, что предыдущие хозяева при использовании материнского капитала не выделили ребёнку долю и он сможет её потребовать по достижении совершеннолетия. Так что проверка — это обязательная опция, тем более для квартир с дисконтом, независимо от того, что это просто срочная продажа или продавец в спешке уехал из страны.

— Кроме того, нельзя поддаваться на давление со стороны продавца и его представителей. Это в первую очередь касается ускорения сделки, мол, продавцу нужно срочно продать или есть другие покупатели. Зачастую при попытках давления в результате проверки выясняются не совсем приятные для покупателя моменты, которые продавец хотел скрыть через ускорение закрытия сделки, — добавил Алексей Кричевский.

Очень часто квартиры покупают не для собственного проживания, а для того, чтобы сдавать, или детям "на вырост". Выбирая жильё для инвестиций, многие покупатели делают типичную ошибку: рассматривают квартиру по тем же критериям, что и недвижимость для личного проживания. На самом деле здесь параметры оценки должны быть несколько иными.

Во-первых, необходимо понять, насколько востребована аренда жилья в этом месте. Например, человек хочет жить рядом с лесом, но для аренды более востребована квартира рядом с крупными офисными центрами и транспортными магистралями. Во-вторых, нужно оценить ликвидность такой недвижимости. Дело в том, что инвестиционную квартиру нужно иметь возможность не только быстро сдать, но и при необходимости быстро продать.

В период любых колебаний на рынке у многих возникает спонтанное желание продать недвижимость или, наоборот, купить. Неудивительно, что в это время совершается немало таких сделок, о которых потом жалеют и продавцы, и покупатели. Даже если всё прошло гладко и безупречно с юридической точки зрения. Поэтому перед любой сделкой надо задать себе вопрос, а стоит ли вообще покупать эту недвижимость и с какой целью.

Например, нередко человек продаёт квартиру в российском мегаполисе, а на эти деньги покупает недвижимость за границей. Юристы предупреждают, что к таким сделкам надо относиться максимально аккуратно. Например, сейчас выросли цены на квартиры и дома в ближнем зарубежье. Но перед тем, как покупать недвижимость, стоит подумать: а удастся ли её продать в ближайшей перспективе. К тому же после взлёта цены обычно идут вниз. В итоге человек возвращается в свой город, хочет продать недвижимость за границей, но месяцами, а то и годами не может найти на неё покупателя. При этом приходится оплачивать немаленькие счета за услуги ЖКХ и налоги. Чтобы объективно оценить привлекательность недвижимости в том или ином регионе, лучше просмотреть историю сделок за предыдущие несколько лет. Тогда станет понятно, каким был средний срок экспозиции квартир и по каким ценам жильё реально продавалось.