Что такое траншевая ипотека и чем она опасна

В октябре у заёмщиков появилось немало вопросов к новому продукту на рынке. Это траншевая ипотека. Она представляет собой совокупность кредитов (то есть отдельных самостоятельных обязательств). Сначала выдаётся кредит на первый транш, перечисляемый от финансирующего банка девелоперу, очень маленького размера. Выгода заёмщика в том, что проценты начисляются именно с этой суммы, а срок кредита определяется до ввода дома в эксплуатацию. Затем выдаётся кредит на второй транш на оставшуюся сумму большего размера. Застройщики с банками стараются предложить такие условия для того, чтобы платёж по кредиту по первому траншу был крайне низким. Это и служит маркетинговой приманкой.

— Траншевая ипотека позволяет заёмщику на первоначальном этапе, извлекая выгоду из невысоких платежей, аккумулировать деньги. Например, на дальнейший ремонт, отделочные работы либо на то, чтобы до сдачи дома застройщиком спокойно оплачивать съёмное жильё. Также эта ситуация выгодна для людей, которые рассчитывают на повышение рыночных цен и планируют продать выгодно недвижимость, взятую в ипотеку по траншевой схеме, — рассказал советник по правовым вопросам юридической группы "Совет" Александр Федотов.

Он добавил, что законодательство не запрещает продажу такой недвижимости. Разумеется, при условии уведомления банка и застройщика. Право собственности приобретается с момента перечисления первоначального взноса и получения кредита на первый транш. Таким образом, человек может приобрести новую квартиру по текущей цене и потом быстро погасить ипотеку за счёт вырученных средств.

— На самом деле траншевая ипотека такого формата — это опция, которая, собственно, может серьёзно повысить интерес покупателей к рынку. Не нужно нести дополнительные расходы на период строительства — раз. По сути, кредит стартует не с момента заключения сделки, а с момента заселения — два. Вероятность задержки сдачи дома или банкротства застройщика резко снижается, так как фактически строиться они будут за свои деньги — три. Поэтому этот кейс стоит рассматривать не столько как замену околонулевой ипотеке, сколько как полноценную альтернативу другим предложениям на рынке, — считает финансовый эксперт, автор телеграм-канала "Экономизм" Алексей Кричевский.

В чём же опасность? Дело в том, что Центробанк уже отреагировал на резко возросшее в октябре 2022 года количество предложений траншевой ипотеки. Центральный банк предрекает её негативное влияние на рынок жилья: предложенная девелоперами схема выплат де-факто может рассматриваться заёмщиками как инвестирование, что повысит спекулятивность на рынке. Заёмщиками могут быть не только физические, но и юридические лица, которые в надежде на повышение рыночных цен могут начать инвестировать в траншевую ипотеку в значительных объёмах. Затем они будут перепродавать недвижимость по завышенным ценам.

Александр Федотов пояснил, что есть также риск некорректных расчётов заёмщиками своих финансовых возможностей по оплате кредитов. Минимальные платежи за кредит по первому траншу и небольшой первоначальный взнос могут выглядеть слишком заманчиво. Упуская из виду то обстоятельство, что кредит на второй транш будет несравнимо тяжелее первого, заёмщики ринутся заключать ипотечные сделки, а в дальнейшем окажутся неплатёжеспособны, столкнувшись с исполнением кредита за второй транш.

С традиционной ипотекой рисков тоже немало. Светлана Петрикова, партнёр юридической компании PG Partners рассказала, что если заёмщик перестаёт вносить регулярные платежи по ипотечному кредиту, то он может лишиться квартиры по решению суда. Даже если это жильё является единственным местом проживания для него самого и его несовершеннолетних детей. Никаких послаблений на законодательном уровне в этом отношении для владельцев ипотечных квартир нет.

Поэтому, перед тем как взять кредит, надо очень хорошо рассчитать свои финансовые возможности и продумать, что вы будете делать при наступлении форс-мажорных обстоятельств, например если лишитесь работы. При оформлении ипотеки можно сделать также страховку, которая покроет расходы в некоторых ситуациях, например в случае тяжёлой болезни или смерти заёмщика. Впрочем, действие страховки очень ограничено, поэтому лучше рассчитывать на свои силы.

— Во-первых, когда вы рассчитываете кредит, лучше взять сумму на максимально возможный срок, но с меньшим платежом, чтобы при этом у вас получалось не более 20% от ежемесячного дохода. Вы всегда сможете погасить ипотеку досрочно и сэкономить на процентах, но при наступлении критических ситуаций у вас будет посильный минимальный платёж. Если вы можете отдавать ежемесячно большую сумму — никто не запрещает это делать. Но так у вас будет своего рода страховка, — отметила Светлана Петрикова.

Юрист также предупредила, что если вы собираетесь гасить ипотеку частично досрочно, то обязательно выясните у банка, на каких условиях это можно сделать. Дело в том, что где-то в счёт кредита может списаться вся сумма, которая будет на счету, где-то досрочное погашение возможно только в определённый день, где-то надо писать дополнительное заявление, чтобы списать большую сумму, чем ежемесячный платёж. Но в любом случае, в соответствии с законом, вам не могут запретить гасить ипотеку досрочно.