Изменятся условия сделок с недвижимостью: Когда выгоднее купить квартиру, а когда — арендовать

Взять квартиру в ипотеку или снимать — этим вопросом задаются многие люди, у которых есть хотя бы небольшая сумма на первоначальный взнос. С одной стороны, квартира всегда считалась выгодным вложением, а самое главное, надёжным. С другой — обстановка на рынке недвижимости сейчас меняется и многие сделки кажутся привлекательными только на первый взгляд. С 1 января 2023 года ситуация может оказаться весьма необычной.

В условиях когда на рынке новостроек есть ипотека под 0,1%, покупка жилья становится похожей на рассрочку. Средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке составляет порядка 4%. В таком случае минимальный ежемесячный платеж по кредиту может быть сопоставим или даже ниже арендной платы за съёмную квартиру. Такой подсчёт сделал руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков.

— Только после всех выплат вас ждёт собственное жилье, а не очередной переезд. Всё это возможно благодаря субсидированной ипотеке от застройщиков и льготной ипотеке от государства. Ещё никогда на рынке не было столько инструментов, облегчающих покупателю вход в сделку: есть ипотечные программы под минимальный процент, программы без первоначального взноса, разного рода страховки, — отметил Денис Бобков.

При этом он пояснил, что на рынке сложилась ситуация, когда предложение на первичном рынке жилья максимально разнообразно из-за вывода большого объёма квадратных метров в продажу. Поэтому у покупателя больше возможностей найти оптимальный вариант. Главное, определиться с оптимальной локацией и приобретать жильё на перспективу (например, с расчётом на увеличение количества членов семьи), чтобы потом не столкнуться с необходимостью переезда или расширения жилплощади.

— Покупка жилья с привлечением ипотеки со сверхнизкими ставками — это покупка квартиры по завышенной цене (девелопер закладывает в цену квартиры свою комиссию банку за снижение ставки). Соответственно, она не подходит для тех, кто приобретает жильё с инвестиционной целью, с расчётом продать через год-два подороже. В нынешней внешнеполитической ситуации и при обстоятельствах такая покупка — это игра в долгую, — добавил Денис Бобков.

Решая вопрос, покупать квартиру или снимать, важно исходить из собственных задач и стиля жизни. Такую рекомендацию дал основатель и СЕО компании Apple Real Estate Данила Савченко. По его словам, сейчас действительно очень выгодно покупать квартиру, так как действуют околонулевые ставки по ипотеке и ежемесячный платёж равен, а чаще всего и ниже платежа по аренде.

— Если вы понимаете, что выплачивать кредит будете больше 10 лет, то такая ставка выгодна. Переплата составит в районе 3–5% от размера займа. А для тех, кому ипотека не нужна или выплата планируется в перспективе 5–7 лет, сейчас можно воспользоваться скидками до 30% по новостройкам или выгодно купить вторичку. Там торг доходит до 15–20%, — пояснил Данила Савченко.

С покупкой всё очень просто. Если есть реальная возможность приобрести квартиру без особой нагрузки на семейный бюджет, то этим можно и нужно пользоваться. Особенно если продажа идёт с дисконтом от рынка или собственник готов на хороший для покупателя торг — сейчас он может легко дойти до 10% от первоначального предложения. То есть кредит не должен жёстко обременять покупателей, а максимальная доля ипотеки в ежемесячных расходах домохозяйства не должна превышать 50%. Если так сделать пока не получается или, возможно, нет подходящих вариантов для покупки, то лучше решать вопрос с арендой. Такое мнение высказал эксперт по недвижимости, автор telegram-канала "Экономизм" Алексей Кричевский.

Данила Савченко отметил, что если у покупателя есть сомнения в том, что он собирается долго прожить в каком-либо городе или просто не готов расставаться с крупной суммой денег, то лучше арендовать квартиру. Тем более что цены сейчас упали. Так, стоимость аренды в Москве упала до 30% и арендовать квартиру в центре сейчас можно по цене лотов на ТТК.

— А для тех, кто готов инвестировать сейчас, когда можно купить квартиру по действительно выгодной цене, есть вариант: жить в съёмной квартире и свободный капитал вложить в объекты с большим дисконтом — и в перспективе двух-трёх лет заработать на таких активах, — отметил Данила Савченко.

Очевидные преимущества аренды квартиры: нет строгих долгосрочных обязательств перед кредитором; можно быстро сменить жилплощадь соответственно материальному или семейному положению, собственным желаниям; не ограничена свобода передвижения — можно уехать на жительство в другие города. Об этом рассказала заместитель директора Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.

Она отметила, что традиционно большинство арендаторов в столице (74%) имеют целью снимать жильё несколько лет — от года до пяти; 19% — на несколько месяцев (это и "летние" арендаторы — туристы, абитуриенты и те, кто приезжает в Москву на целевые временные заработки); 7% планируют аренду и в 10-летней перспективе.

— О том, чтобы пожизненно снимать жильё, всерьёз говорят мало. Большинство в перспективе планируют жить в собственной квартире. Многие представители поколения Y (30–35 лет), основные потребители на рынке недвижимости, нацелены на аренду жилья. Но с возрастом жизненные приоритеты обычно меняются и во взглядах появляется консервативность. В нашей стране наличие собственной жилплощади обеспечивает человеку определённый социальный статус, и в зрелом, а тем более в преклонном возрасте жить в съёмных квартирах не принято. Кроме того, институт аренды жилья в России пока недостаточно развит, чтобы наём в течение всей жизни был психологически комфортным, — пояснила Оксана Полякова.

В течение этого года соотношение стоимости аренды и ежемесячного банковского платежа по ипотеке не раз менялось. В начале года (до марта 2022 года) было выгоднее купить квартиру, так как на фоне низких банковских ставок и роста арендных платежей ежемесячный взнос за ипотеку был ниже. Об этом рассказал частный инвестор, основатель "Школы практического инвестирования" Фёдор Сидоров.

Но затем ситуация изменилась — росли ставки по кредитам, увеличивались суммы ежемесячных платежей. И даже выходили данные опросов, которые показывали: россияне на фоне экономической нестабильности всё чаще решают арендовать жильё, а не приобретать.

— В сентябре спрос на рынке недвижимости (как в покупке, так и в аренде) снова поменялся. Перегрев на рынке первичной недвижимости, снижение ставок, рекламные предложения со стороны девелоперов — всё это факторы, которые показали резкое снижение спроса на покупку жилья у россиян. Граждане откладывают крупные покупки, опасаясь негатива в экономике и собственных доходах. Но и ставки аренды снижаются из-за падения спроса, — добавил Фёдор Сидоров.

Он считает, что ставки по ипотеке ниже, чем сейчас, не будут. В начале 2023 года ожидается рост инфляции, что заставит ЦБ повышать ставку. Но и на рынке аренды нет высокого спроса, что приводит к стагнации цен в этом сегменте. Если речь идёт о приобретении единственного жилья для проживания семьи, то стоит взять кредит, пока ставки это позволяют. Если, конечно, есть уверенность в своих доходах. В противном случае лучше выбрать вариант с арендой: в случае сокращения зарплаты и доходов можно будет найти жильё дешевле или договориться с арендатором о снижении платежа.

— Не до конца понятно, почему вдруг столько людей решило, что ипотека сейчас — это интереснее аренды. Ставки по ипотеке — не сказать чтобы были низкими. Стоимость покупки жилья по-прежнему огромна, несмотря на то что с апреля цены на недвижимость в Москве опустились примерно на 7–8% с пиковых значений. Вместе с этим цены на аренду тоже снижаются — платёжеспособных клиентов становится всё меньше, причём как в эконом-классе, так и в бизнес. Ставки на аренду жилья сейчас примерно на 10–15% ниже, чем были год назад. Тогда как относительно прошлого года выросли и ставки по ипотеке, и непосредственно стоимость жилья, — рассказал Алексей Кричевский.