Какие тренды перевернули рынок недвижимости в 2022 году и что будет с ценами на жильё в 2023-м

По итогам октября и в начале ноября тенденция к снижению цен продолжилась. Средняя стоимость квадратного метра на рынке уменьшилась на 2,6%. Комфорт-класс упал в цене на 3,5% (в октябре 2022-го по отношению к сентябрю), что стало самым большим снижением с начала года. В бизнес-сегменте квартиры за этот же период подешевели на 1,5%, а в премиальном — на 1,3%. Такие цифры привёл основатель и СЕО компании Apple Real Estate Данила Савченко.

— Ключевой фактор коррекции цен — продолжает снижаться спрос. С конца сентября он упал на 43%, что сопоставимо с обвалом рынка в апреле этого года. Одновременно с этим растёт экспозиция во всех сегментах, что, в свою очередь, влияет на уровень цен. Застройщики для стимулирования спроса вводят скидки, которые достигают 20–25%, субсидируют ипотеку и применяют длительные беспроцентные рассрочки. Другим фактором ослабления покупательской активности стала отмена околонулевых ипотечных ставок, — добавил Данила Саченко.

После 31 декабря льготную ипотеку планируется отменить. Соответственно, до конца года будет всплеск спроса. Затем есть два сценария развития событий. Если льготную ипотеку жёстко отменят, то спрос упадёт на 80%.

— Потом наступит период адаптации, но к прежним показателям уровень спроса уже не вернётся. Есть и другой путь. Если всё-таки не отменят льготную ипотеку полностью, а предложат какие-то другие варианты (любые льготные программы). В этом случае в начале следующего года провал покупательной активности будет не таким глубоким — на 30–40%, — рассказал директор Управления новостроек "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков.

По прогнозу Данилы Савченко, в 2023 году начнётся восстановление спроса. Это произойдёт при условии, что геополитическая ситуация не ухудшится, а инфляция будет на уровне 5–7%. В этом случае покупатели станут активнее уже в первом-втором квартале года.

— Весной были опасения, что такой продукт, как квартиры с отделкой, изменится или вовсе уйдёт с рынка. Но этого не произошло. Более того, тренд на покупку квартир с отделкой укрепился. Их доля составляет у нас в среднем 25%. В целом с начала года работы по ремонту квартир выросли в цене на 20–25%. А сами объекты подорожали незначительно. Это связано в основном с повышением эффективности бизнес-процессов. Мы ожидаем, что доля предложений квартир с отделкой всё же продолжит постепенно расти, — объяснил заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

Первый и самый главный тренд 2022 года — рост зависимости рынка жилой недвижимости от ипотеки. Покупатели стали более пристально смотреть на ставки и размер ежемесячного платежа, чтобы снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет. На это обратила внимание коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан.

Второй тренд, по её словам, — это фактическое отсутствие с апреля 2022 года роста цен на новостройки внутри проекта, несмотря на стадию готовности. Если раньше параллельно с повышением стадии готовности дома цены на квартиры в нём дорожали минимум на 0,5% ежемесячно, то теперь такой тенденции нет, цены не растут.

Третий тренд — двузначные скидки. Если в начале 2022 года скидка на покупку жилья в 5% считалась высокой, то теперь рынок уже знаком со скидками в 30%.

Как бы то ни было, но значимого роста цен на первичном рынке не ждут. В последние годы недвижимость и так заметно подорожала. Если стоимость жилья продолжит расти, то на неё просто не найдётся покупателя.

Март 2022-го был чётко разделён на две части. В первой — до 20-го числа — на фоне девальвации рубля и наложения на РФ беспрецедентных санкций царила ажиотажная активность покупателей: число обращений день ото дня на 30–50% превышало норму. Так охарактеризовал ситуацию директор Управления вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома.

— Однако с 21 марта покупательский интерес стал затухать: ежедневно количество звонков уменьшалось и к концу месяца мы пришли к падению потенциального спроса на 30% ниже нормы. Таких показателей с середины 2020 года мы не видели. По числу авансов и сделок март обогнал февраль на 20% и так же — на 20% — был результативнее марта прошлого года. Несмотря на то что тренд роста спроса (который наблюдался с середины 2020 года) прервался, рынок испытывал колоссальный дефицит качественных объектов по адекватным ценам, — пояснил Сергей Шлома.

По его данным, в апреле, впервые с 2017 года, усреднённая цена квадратного метра на вторичном рынке жилья старой Москвы снизилась на 0,2%. При этом продавцы старались удерживать цены и не увеличивали скидки. В среднем дисконт составлял 5%, не более. В июне число сделок с привлечением ипотеки выросло на 8% по сравнению с майским показателем. В августе уровень спроса на московское жильё (число авансов и сделок) был на 40% выше, чем в июле. В первой половине сентября ситуация была аналогична прошлогодней.

— Чтобы сегодня оперативно продать квартиру, в большинстве случаев достаточно предоставить покупателю скидку 5–7% от её рыночной стоимости. Средний дисконт составляет сейчас 10%, а максимальная скидка — 15%. Но в целом продавцы готовы к торгу. Они понимают, что давление на цены продолжится и будет возрастать и что количество сделок на рынке недвижимости, скорее всего, станет уменьшаться. Сейчас квартиры со скидками продаются быстро (у них срок экспозиции в два раза короче, чем в среднем по рынку было в ноябре прошлого года), а переоценённые висят в экспозиции бессрочно, — добавил Сергей Шлома.

По его словам, в ноябре рост предложения на вторичном рынке остановился. Спрос постепенно восстанавливается. В октябре число авансов было на 15% больше, чем в сентябре, и на 5% превысило показатель октября 2021 года.

— Это объясняется в том числе поступлением в продажу большого количества ликвидных квартир по льготным ценам. Конечно, рост цен в нынешних условиях маловероятен, а в случае удешевления жилья в новостройках стоимость вторичных квартир продолжит корректироваться, и это абсолютно нормально. Рынок был перегрет, цены взвинчены примерно на 30%, образовался ипотечный пузырь. Всё это должно было завершиться снижением, что и произошло. Стоимость сделок уже опустилась на 15%, и у неё есть потенциал для дальнейшего плавного уменьшения, — добавил Сергей Шлома.

При этом на рынке недвижимости обратили внимание на рост интереса к жилью за границей. Многие продали свои квартиры, чтобы купить недвижимость за рубежом.

Например, в Дубае был большой спрос на готовую недвижимость на вторичном рынке. Кроме того, наблюдается очень большой спрос на недвижимость в Турции, так как люди делали паспорта за инвестиции в недвижимость. Также продолжают инвестировать в Дубай, русские стали лидерами в приобретении недвижимости в этой стране. Об этом рассказала генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.

Рынок аренды всегда очень быстро реагирует на любые изменения социально-экономического характера. Обычно, когда случаются какие-то потрясения, арендаторы жилья массового сегмента ищут возможности сократить бюджет найма. Например, стараются найти вариант подешевле и переезжают из более дорогой квартиры. На рынке происходят внутренние миграции.

— Для сравнения: как ответ на кризис в 2014–2015 годах был отток нанимателей из города и массовое досрочное расторжение договоров найма. В этом году изменений и потрясений было очень много, но ни массового ухода арендаторов из Москвы, ни массового досрочного расторжения текущих договоров найма не наблюдалось, — рассказала заместитель директора Управления аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова.

Она пояснила, что сейчас есть прирост предложения на 25% по сравнению с началом сентября. Спрос находится на уровне октября. Это на 20% меньше, чем в сентябре.

По словам Оксаны Поляковой, спрос до весны 2023 года увеличиваться не будет: зимой на рынке активность арендаторов не повышается. Она станет больше в марте – апреле при отсутствии новых внешних потрясений. В целом предпосылок к радикальным изменениям на столичном рынке найма не видно. Спрос небольшой, а предложение растёт, поэтому собственники готовы делать скидки. Цены на рынке сегодня регулируются дисконтом, в среднем до 10%.

В 2022 году загородный рынок недвижимости лихорадило. Спрос то падал на 80% по сравнению с 2021 годом, то восстанавливался на 50–60% летом и в начале осени, а потом опять резко уходил в свободный полёт. Так описал ситуацию на рынке владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

По его словам, общий уровень цен снизился на 5–10% в зависимости от типа ИЖС и основного материала строительства. На рынке дешевели древесина, металл и газоблок, что привело к снижению себестоимости домов стандартного и комфортного класса. С элитным и премиальным сегментами всё было не так однозначно: импортную отделку и инженерию в их случае нельзя было заместить отечественными аналогами. Поэтому в данных нишах цены на дома не снижались, а, наоборот, росли.

— В 2023 году я ожидаю продолжение штиля на загородном рынке с незначительной активизацией в месяцы, когда традиционно растёт спрос (весна и начало осени). Мы возвращаемся к показателям 4–5-летней давности, и с этим надо смириться. Поэтому и цены на объекты будут снижаться вплоть до 10% в первом и втором кварталах 2023 года, — добавил Максим Лазовский.

В 2022 году ярко проявился тренд на быстровозводимые дома из дерева. Он зародился ещё в 2020 году на фоне режима самоизоляции из-за пандемии коронавируса. Но тогда многие ещё опасались быстровозводимых технологий, которые были малоизвестны. Однако построить дом как можно быстрее, чтобы вырваться из города, хотели многие. Об этом рассказал директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

Он рассказал, что в строительной сфере сейчас образовались и другие интересные тренды. Так, раньше никогда не приходило столько заявок на строительство компактных и мини-домов. Самыми ходовыми проектами были те, чья площадь была в районе 150–200 квадратных метров, если говорить о домах для ПМЖ, а не сопутствующих постройках типа бани. Тренд на мини-дома возник в связи с крайне активным развитием внутреннего туризма и потребностью новых форм инвестиций. У населения мегаполисов появился высокий спрос на посуточную аренду загородной недвижимости в достаточно отдалённых районах.

— Все предыдущие годы рост цен составлял примерно 5%. Как ситуация будет развиваться в январе 2023 года, сказать сложно. Можно прогнозировать точно только два важных момента. Во-первых, будет продолжаться рост цен на импортные продукты. Во-вторых, сохранятся сложности с комплектацией. Что это значит? Складские позиции товаров будут сокращаться. То, что раньше было стабильно в постоянной доступности, теперь перейдёт в формат заказных позиций, — добавил Вячеслав Котлов.

Это не значит, что достать необходимый для заказчика элемент будет невозможно. Нужную рамку для розетки, фальц нетипичного цвета — любые позиции можно заказать. Вопрос только в сроках доставки и стоимости товара.

Однако не всё так плохо, потому что отечественная продукция не будет преподносить подобных сюрпризов. Стоимость наших материалов стабильна. Цена на дерево в последнее время вообще имеет тенденцию к плавному снижению.

— А ещё сложности с экспортом дали строительному рынку и положительные моменты. Компании-производители, которые осуществляли исключительно продажи за рубеж, теперь не могут этого делать. В результате на нашем рынке появились товары высочайшего качества и по хорошим ценам, — рассказал Вячеслав Котлов.