Хозяева начали переписывать ценники на аренду жилья: Что подорожает, а что подешевеет

В этом году в январе спрос на аренду был низким. На этом фоне собственники цены не повышали, а, напротив, готовы уменьшать арендные ставки. В среднем дисконт сейчас 5–10%, если речь идёт о квартирах экономкласса. В сегменте дорогого жилья скидки выше — 10–20%. Таким образом, у арендатора есть возможность сэкономить или выбрать по приемлемой для него цене жильё лучшего качества, чем он мог себе позволить осенью. Эти тренды назвала заместитель директора управления аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова.

Она дала арендодателям такой совет: если так получилось, что арендаторы не находятся, стоит пересмотреть свои ценовые ожидания или провести более тщательную подготовку объекта к сдаче. Надо определиться, какой объём финансовых вложений потребует квартира, чтобы сохранить рентабельность.

— Допустим, это "бабушкин вариант" в старом доме в дешёвом районе. Хозяин не располагает лишними средствами и временем на отделку. Кроме того, ему всё равно, кто там будет жить: гастарбайтеры, рабочие или студенты большой группой. Тогда проще сдать жильё вообще без вложений, но с дисконтом от 5 до 15% в зависимости от степени износа и не волноваться о сохранности имущества, — рекомендовала замдиректора.

По словам Оксаны Поляковой, эти улучшения могут и не поднять арендную стоимость вашего жилья, но сделают его более конкурентоспособным на рынке. Иной подход рекомендуется в том случае, если квартира находится в плохом состоянии, но расположена в престижном районе и хорошем доме. Тогда выгоднее потратиться и даже, возможно, взять кредит на ремонт. Такая жилплощадь может перейти из сегмента эконом сразу в бизнес, а то и премиум-класс. А это позволит увеличить доход, например, вдвое.

Есть такая формула, которая может учитываться для приблизительной оценки рентабельности вложений в ремонт. Так, оптимальные траты на приведение в порядок сдаваемого помещения — сумма, не превышающая две-три арендные ставки.

Прошлый год перевёл рынок аренды жилья России из режима "рынок арендодателя" в режим "рынок арендатора". Произошло резкое падение спроса на аренду жилья (20–50% в зависимости от региона), а также усилился приток предложения. Его прирост в 2022 году составил 30–70% в зависимости от региона. Такие цифры привёл аналитик TeleTrade Алексей Фёдоров.

При этом он отметил, что сейчас самые ликвидные сегменты — это бюджетные однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Они снизились в цене на 9 и 15% соответственно. А вот более дорогие объекты жилой недвижимости — это трёхкомнатные квартиры, жильё бизнес-класса и другие — испытали и более сильное падение арендных ставок. За прошлый год оно составило около 30%.

— Это в очередной раз подтверждает тезис о том, что при приобретении объекта жилой недвижимости под аренду стоит отдавать предпочтение недорогим объектам вроде однушек в панельном или кирпичном доме в районе, близком к административному или деловому центру города, — добавил Алексей Фёдоров.

По его оценкам, если не будет каких-то серьёзных потрясений, то в общем 2023 год для рынка арендного жилья, как и в целом для рынка жилья в России, продолжит тенденции года прошлого. Избыток предложения и стагнирующий спрос (ещё на 15–20% после сокращения 2022 года на 20–25%) продолжит давить на стоимость квадратных метров. Спад в 2023 году может составить 10–15%. Падение цены недвижимости, в свою очередь, будет давить на арендные ставки. В среднем они могут опуститься на 10–15%.

Арендаторы в текущей ситуации имеют возможность активно торговаться, требуя хороших скидок (10–15% от цены размещения). Учитывая, что средний срок экспозиции квартир под аренду вырос почти в три-четыре раза до полутора-двух недель, арендодатели, теряющие от простоя деньги, будут очень сговорчивы. Даже с арендаторами с детьми и домашними животными.

— В свою очередь арендодателям стоит постараться зафиксировать текущую арендную ставку на весь период 2023 года, для того чтобы защитить свои доходы от потенциального снижения. А уже в 2024-м по мере восстановления экономики и рынка жилья арендодатель сможет начать повышение арендной ставки, поэтому здесь договоры должны предусматривать возможность её повышения на величину инфляции или перезаключение арендного договора раз в квартал или раз в полгода, — считает Алексей Фёдоров.

На данный момент аренда находится в стандартных для рынка ценовых условиях. Так, снять хороший дом ИЖС на участке 10 соток на расстоянии 80–90 километров от Москвы можно примерно за 35 000 рублей в месяц. В высокий сезон (май и лето) он будет стоить уже от 55 000 рублей. Такие цифры привёл владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Дом вблизи Москвы, до восьми километров от МКАД, современный и комфортного класса, 250 м2, на участке шесть соток стоит сейчас около 300 000 рублей в месяц. И его цена будет только расти к лету вплоть до 400 000 рублей в месяц.

Максим Лазовский ожидает всплеска роста цен на аренду ИЖС этой весной. Для этого есть три причины. Во-первых, на рынок выйдут те клиенты, которые в предыдущие периоды выбрали бы отпуск за границей (сейчас он затруднителен). Во-вторых, остаются традиционные клиенты, которые каждый год предпочитают арендовать дом на летний период, чем покупать его. В-третьих, появилась новая категория клиентов. Это те, кто потерял работу в областных индустриальных центрах. Они собираются перебираться поближе к Москве и Санкт-Петербургу, где наибольшая концентрация рабочих мест. Причём эти люди ещё не готовы продать свою квартиру в областном центре, а рассматривают аренду как "тестовую" поездку на заработки в Москве. Из-за высокой стоимости аренды в самом городе они выбирают локации с хорошей транспортной доступностью в 50–70 километрах от города. Аренда там стоит в два-три раза дешевле. Теперь и подобные удалённые локации будут дороже.

— Так что, если вы хотите выгоднее снять жильё на рынке ИЖС (да и квартиру в ликвидных бюджетных районах), я рекомендую выбирать уже сегодня и заключать долгосрочный договор, фиксируя максимально возможные изменения стоимости, — отметил Максим Лазовский.