Себестоимость новостроек пересчитают: Как это отразится на ценах и что ждёт покупателей

Себестоимость строительства — величина непостоянная. Она меняется под воздействием многих факторов. Один из них — сезонность. Сейчас же строительный рынок находится на пороге высокого сезона. Соответственно, ожидаются и изменения в себестоимости работ.

— Мы входим в активный строительный сезон, и цены могут подняться, это обычный процесс. В текущий момент мы можем отметить, например, рост цен на арматуру примерно на 10%. Остальные позиции пока стабильны. Естественно, если будет расти себестоимость, цены на квартиры будут повышаться, но строительная себестоимость — далеко не первичный фактор в формировании цены на новостройки, всё определяет спрос, — рассказал руководитель проекта ЖК "Столичный" ("Главстрой-Регионы") Алексей Кустов.

Рост себестоимости связан с увеличением логистических цепочек материалов. Цены за последние несколько лет заметно взлетели, но рост замедляется в связи с выходом значительного количества новых проектов как в прошлом, так и в начавшемся 2023 году, что увеличивает конкуренцию среди девелоперов. Об этом рассказала старший эксперт по новостройкам компании Barnes International Moscow Мария Ряховская.

По её прогнозам, в ближайшие два-три месяца тенденция к замедлению цен продолжится. Следовательно, те девелоперы, которые выводят проекты по завышенной стоимости, будут вынуждены пересмотреть её или делать интересные акции по проектам, чтобы стимулировать спрос.

— Себестоимость нового жилья сегодня растёт — это связано с геополитической ситуацией и сложностями в формировании логистики отдельных товаров (инженерии и точной микроэлектроники типа чипов для лифтов). При этом спрос на рынке многоквартирных домов явно далёк от идеального. Сейчас только внедрение инновационных технологий сможет помочь девелоперам выиграть конкретную борьбу. Поэтому весной мы прогнозируем увеличение совокупной стоимости на рынке МКД до 10% с сохранением текущего ценового коридора. Это касается ниши многоквартирных домов из CLT-панелей. Помешать этому может только внешняя корректировка рынка. Как, например, активно обсуждаемое сегодня введение ипотеки 5% на рынке нового жилья, — рассказала руководитель направления продаж на внутренний рынок дирекции "Домостроение" ПАО "Сегежа Групп" Юлия Палкина.

За 2022 год стоимость жилья выросла примерно на 20–25%. При этом себестоимость строительства увеличилась ещё больше — как минимум на 30%. Сейчас рынок недвижимости вышел на ценовое плато, поэтому в 2023 году рост цен на жильё не будет таким стремительным. При этом предложение будет сокращаться, так как не все застройщики способны работать в условиях турбулентности, что в будущем приведёт к росту цен. Такой прогноз сделал основатель и генеральный директор строительного холдинга "Сенатор" Александр Леушин.

— Существенного колебания цены не прогнозирую, так как в четвёртом квартале 2022 года спрос и предложение сбалансировались за счёт стимулирующих акций от застройщиков. Повышенный спрос в конце прошлого года увёл с рынка потенциальных клиентов первого квартала 2023 года. Другими словами, большинство из тех, кто планировал покупку на начало этого года, решили поторопиться и оформить сделку в конце прошлого по старым ставкам льготной ипотеки. В связи с этим восстановление спроса на уровень конца 2022 года мы можем увидеть только к концу марта, — рассказал директор направления продаж новостроек "Инком-недвижимости" Валерий Кочетков.

Он пояснил, что риторика Центробанка по поводу запрета любых программ по субсидированию ипотеки, кроме госпрограммы, не даёт повода для оптимизма по росту цен. Доля субсидированной ипотеки от застройщика в 2022 году составляла 70%. При отказе от таких программ спрос на ипотеку резко снизится. Это связано с тем, что в прошлом году важным фактором для принятия решения о покупке была не цена квартиры, а ежемесячный платёж.

Таким образом, с одной стороны, на цену давит себестоимость строительства. Вроде бы, из-за этого цена должна расти, но отказ от субсидированной ипотеки только снизит число потенциальных клиентов. Это в свою очередь приведёт к снижению спроса и будет препятствовать росту цен.

— Уровень цен будет изменяться в рамках статистической погрешности. Он составит не более 0,8–1,2% в месяц в зависимости от класса проекта. Последние шесть месяцев на рынке жилья не наблюдается сильной коррекции цены. Так, например, средняя цена квадратного метра в комфорт-классе составила 278 тыс. рублей (+0,4% за месяц, +4,9% за год), а бизнес-класса — 436,3 тыс. (0,7% за месяц, +7% за год), — рассказал генеральный директор компании Apple Real Estate Данила Савченко.

Сейчас в секторе новостроек прогнозируется сокращение спроса до 10% по итогам года. Минимально цены вырастут (до 5–7%) в секторе жилья экономкласса, поскольку это самый востребованный на рынке формат. Стоимость квадратных метров может увеличиться в бизнес-классе и в элитных предложениях (более чем на 10%). Такое мнение высказал частный инвестор, основатель "Школы практического инвестирования" Фёдор Сидоров.

— Всё будет зависеть от дальнейших политических и экономических событий. Да, возможны небольшие скидки, рассрочки и другие дополнительные опции для покупателей. Однако в целом (например, в высоком сегменте) цены на новостройки будут держаться на высоком уровне. Дело в том, что возможности застройщиков давать скидки ограничены финмоделями и кредитными обязательствами, поэтому полностью подстроиться под рынок они уже не могут. Плюс себестоимость стройматериалов постоянно растёт из-за логистических сложностей, что особенно заметно в премиальном и элитном классе, — отметил директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.

Повышение стоимости новостроек затронет весь рынок недвижимости страны в целом. Во-первых, увеличение цен на двух- и трёхкомнатные квартиры повысит интерес к домам ИЖС в непосредственной близости от Москвы. Сейчас можно ожидать перераспределения активности клиентов. Тем более рынок загородной недвижимости растёт. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

— В то же время активно обсуждаются "контрмеры": предлагается ввести ипотеку на рынок нового жилья, что компенсирует текущее повышение себестоимости. Также 10 февраля президент объявил о необходимости внедрения эскроу-счёта в ИЖС. Это, с одной стороны, уберёт серых и кустарных участников рынка, с другой стороны — приведёт к удорожанию объектов за счёт того, что девелоперы ИЖС будут строить уже на заёмные кредитные средства до сдачи дома покупателю. В начале весны я ожидаю сезонную активность на рынке недвижимости, особенно ИЖС, с увеличением совокупного спроса до 20%. Однако многое будет зависеть и от внешних обстоятельств, — добавил Максим Лазовский.