С 1 апреля начнётся подъём на рынке недвижимости: Как это отразится на ценах

В 2022 году количество заключённых договоров долевого участия с привлечением ипотеки опустилось до уровня пятилетней давности. Если бы не было программ от застройщиков по субсидированию ипотеки со ставками от 0,01%, то этот показатель мог бы быть отброшен существенно дальше — к тому времени, когда ещё не было цивилизованного рынка ипотеки. Так охарактеризовал обстановку на рынке директор направления "Новостройки" агентства "Инком-недвижимость" Валерий Кочетков. В апреле он не ждёт ни роста цен, ни их падения.

— Стоит сказать, что цены в текущих проектах первичной недвижимости понижать нельзя, ведь они являются частью финансовой модели (банковским ковенантом), под которую было выдано проектное финансирование. Снижение цены будет означать нарушение банковских ковенантов и может привести к остановке проектного финансирования. Корректировка цен возможна только для новых проектов, финансовые модели которых только обсуждаются. Но это также маловероятно, — рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

После отмены программ с околонулевыми ставками по ипотеке основной упор застройщики делают на индивидуальный подход к клиентам. В Московской области это предоставление скидок (средний размер 10%), а также различные предложения по сокращению ежемесячного платежа по ипотечному кредиту на время строительства дома. Об этом рассказала руководитель департамента маркетинговых исследований компании "Главстрой-Регионы" Виктория Ковалевская.

Центробанк сохранил ключевую ставку на уровне 7,5% годовых. Это обрадовало застройщиков. В апреле они ожидают постепенный рост спроса на жилую недвижимость, развитие новых проектов, а также сохранение рабочих мест в строительной отрасли. Так оценила ситуацию коммерческий директор компании VIRA Ольга Кирилловых.

В целом можно сказать, что цены предложения в 2023 году стабилизировались. Нет ни заметного снижения, ни, разумеется, роста. Прирост предложения прекратился ещё в конце прошлого года. По итогам февраля (по статистике аналитического центра агентства "Инком-недвижимость") на вторичном рынке Старой Москвы насчитывается 85,63 тыс. лотов. По отношению к январскому показателю это +0,9%. На вторичке Новой Москвы покупателям предлагается 8,24 тыс. объектов (+1,7% за месяц). В Подмосковье на продажу выставлено 70,41 тыс. вторичных лотов. Прирост составил 3,7%.

— Большинство собственников-продавцов осознают ситуацию и назначают адекватную рыночную цену своим объектам. Сейчас ликвидная квартира по соответствующей рынку цене продаётся быстро, буквально за неделю, после двух-трёх показов. И даже без скидки, если покупателя устраивает указанная цена. Конечно, есть и переоценённые лоты, по ним чек сделки регулируется дисконтом. Скидки не увеличиваются. В массовом сегменте они составляют от одного до восьми процентов, — рассказал директор направления "Вторичный рынок" агентства "Инком-недвижимость" Сергей Шлома.

Он обратил внимание, что на ценообразование влияет тот факт, что психологически и продавцы, и покупатели понимают суть происходящего. В частности, что стоимость жилья расти не будет.

— И они готовы взаимодействовать, они на одной волне. Это уникальное явление. Если раньше нам приходилось иметь дело с собственниками, стремившимися продать квартиру по цене выше рынка, и покупателями, которые рассчитывали очень дёшево купить качественный объект, то теперь все понимают тенденции и готовы к ценовым компромиссам, — отметил Сергей Шлома.

По его словам, в отличие от рынка новостроек, вторичный рынок не ощущает никакого падения спроса. За прошлый год ценники в этом сегменте снизились на 20%. Новостройки остались переоценёнными, поэтому перетекание спроса неминуемо.

— На рынке первичной и вторичной недвижимости происходят различные процессы. На вторичке скапливается предложение, поэтому и экспозиция квартир сейчас увеличивается. Продажи идут, но либо процесс сделки удлиняется, либо происходит с демпингом. В апреле предпосылок для роста цен нет, по всей вероятности, его не будет даже до конца года, — считает управляющий партнёр компании Prime Life Development Денис Коноваленко.

Сейчас спрос на рынке аренды жилья в Москве невысокий. В массовом сегменте он сохраняется лишь на квартиры экономкласса. 85% арендаторов — приезжающие в Москву из регионов России и стран бывшего СССР на учёбу и работу с планами осесть в Москве или на целевые заработки. У нанимателей традиционно пользуются популярностью однокомнатные и двухкомнатные квартиры экономкласса в локациях с хорошей транспортной доступностью. Об этом рассказала заместитель директора управления аренды квартир агентства "Инком-недвижимость" Оксана Полякова.

Она отметила, что в массовом сегменте сейчас тренд на снижение стоимости аренды, который продолжится и в апреле.

Если говорить о домах среднего и бюджетного сегмента, то там было незначительное падение спроса в марте. При этом есть рост спроса, соответственно, прослеживается и рост цен на земельные участки. Такое наблюдение сделал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

— С чем это связано? Покупатели активизировались сезонно, но пытаются сэкономить за счёт покупки участка и дальнейшего самостоятельного строительства (благо есть такая льготная ипотечная программа на самострой). Продавцы же обеспокоены падением рубля по отношению к доллару и юаню. Они понимают, что получать плату за участок будут в рублях, и поднимают цены. Цены на участки выросли на 15%. Соответственно, если вы покупаете дом с участком, ваши затраты в среднем возрастут на 5% (а то и больше, если вы строите около МКАД на дорогой земле). Со вторичным сегментом то же самое: тут всегда продают дом с участком, поэтому продавцы будут индексировать стоимость земли, — добавил Максим Лазовский.

Он отметил, что подорожание коснулось качественных участков с видом разрешённого использования индивидуального жилищного строительства, а не сельскохозяйственных земель или садовых некоммерческих товариществ. Пользуются спросом и участки без обременения, сервитута и других подводных камней. Именно их сейчас активно вымывают с рынка.

Дальнейшее удорожание на рынке индивидуального жилищного строительства я вижу до 5% из-за сезонности и ослабления курса валют. Однако всё может измениться, если продолжат дорожать строительные материалы. Уже до 20% вырос в цене металл (о чём сообщал глава Минстроя). Опять же, связано это с ослаблением рубля, ведь некоторые позиции из металла закупаются в Китае.

Если такая тенденция продолжится (падение рубля), а меры приняты не будут, то в перспективе стройка будет дорожать. Но точно не в апреле, ведь сегодня девелоперы индивидуального жилищного строительства строят из тех материалов, которые купили ранее по приемлемой цене.

Сейчас на загородном рынке большим спросом пользуются участки без подряда, потому что это отличный вариант вложения средств с целью их сбережения. Ипотека на индивидуальное жилищное строительство также поддерживает спрос. Многие решают переехать за город: продают квартиру, добавляют деньги, получаемые через ипотеку, и покупают дом. Кто-то выбирает другой вариант: приобретает по ипотеке дом, при необходимости делает в нём ремонт, переезжает, продаёт городскую квартиру и на средства от продажи погашает ипотечный кредит (частично или полностью). То есть сегодня появляются разные варианты решения жилищного вопроса. Так описала ситуацию на рынке начальник отдела направления "Загородная недвижимость" агентства "Инком-недвижимость" Татьяна Максимова.

— В апреле я ожидаю рост цен на строительство элитных домов, но не более на 5–10%. Связано это со сложностями в вопросе импортозамещения ряда компонентов строительства дорогого дома, а также с общей ситуацией на рынке. Ну и сезонный фактор роста спроса на индивидуальное жилищное строительство весной никто не отменял. Я говорю именно о строительстве домов. На вторичном рынке ситуация иная, там собственник закладывает свои риски, учитывает ожидания. Но здесь, в отличие от квартир, на руку фактор сезонности. Скоро майские праздники, и те, кто ищет готовый дом, захотят купить его до их наступления, — подытожил директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.