Изменились условия сделок купли-продажи недвижимости: Что происходит на рынке и как это скажется на ценах

Сейчас наблюдается стагнация цен. Вниз им не даёт идти высокая себестоимость, а вверх — снижающийся спрос. Он слабый и ограничен изменившимися условиями по ипотеке. И причин для роста стоимости новостроек в ближайшей перспективе нет. Более того, на рынке распространяется повышенный дисконт — 40%. Об этом рассказал директор направления "Новостройки" "ИНКОМ-Недвижимости" Валерий Кочетков.

— Это связано с тем, что увеличивается число квартир, которые продаются по переуступке (когда до сдачи дома в эксплуатацию происходит передача первичных прав на жильё новому владельцу). С начала года их количество выросло на 20%. В прошлом году 70% сделок в первичном сегменте приходилось на продажу с помощью субсидированной ипотеки от застройщика. При её оформлении цена квартиры увеличивалась на 20–30%, — отметил Валерий Кочетков.

Сегодня те покупатели, кто не рассчитал свои силы по ипотечным платежам или решил, что им нужно другое жильё по параметрам и локации, оказались заложниками ситуации. Продать такую квартиру по цене выше рынка и даже по рыночной стоимости невозможно.

— Мы видим, что люди сначала выставляют на продажу жилплощадь по цене ДДУ в надежде, что покупатель найдётся, но потом им приходится предлагать скидку 40% и нести убытки. При этом не более 15% покупателей выбирают такой вариант — приобретение квартиры по переуступке, — рассказал Валерий Кочетков.

Сам май в связи с праздниками и открытием дачного сезона часто проседает по уровню сделок относительно ближайших месяцев. Но участники рынка знают эти особенности, и снижения цен ждать не стоит. Как вариант застройщиками могут быть объявлены краткосрочные акции на время майских праздников для стимулирования проведения сделок в этот период. Такой прогноз сделала руководитель департамента маркетинговых исследований компании "Главстрой-Регионы" Виктория Ковалевская.

— Падения цен на первичном рынке не предвидится. Тем более в высокобюджетном сегменте, поскольку многие комплектующие до сих пор импортные. Особенно когда речь идёт об отделочных материалах. На цену давят курс валют и логистика, — считает директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.

В первом квартале спрос продолжил восстанавливаться. Увеличение в марте составило 10% по сравнению с февралём. В сравнении с четвёртым кварталом прошлого года продажи жилья в столице повысились на 4%. При этом стоимость квадратного метра в проектах компании в Московском регионе выросла в целом на 4,5% за три месяца, что связано в основном с повышением строительной готовности объектов. Такие данные привела заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Элина Ханнанова.

Она отметила, что для стимулирования спроса застройщики сохраняют и специальные предложения. Они распространяются на ограниченный пул квартир, но это позволяет поддерживать покупательскую активность. В ряде проектов максимальная выгода составляет до 21%, но её средний размер — около 11%.

— Цены на недвижимость зависят от спроса. В мае активность среди покупателей рынка жилья традиционно невысока: сказываются длинные выходные с порой отпусков и началом дачного сезона. Во второй половине мая интерес на рынке просыпается, но в целом этот месяц считается низким. Из-за вполне предсказуемого майского охлаждения спроса цены никто опускать не станет, однако и причин к росту не вижу. Думаю, будет стагнация, — считает директор по экономике и финансам корпорации "Мегалит" Алексей Плюта.

С начала 2023 года спрос на рынке жилья сократился, но это не привело к снижению цены. Уменьшаться цена на жильё при существующих правилах проектного финансирования, контролируемого банками, не может. Это чревато задержкой кредитования вплоть до остановки. Поэтому в мае цены на жильё продолжат рост. Вторичный рынок жилья более независим от контроля банков. Он также является более волатильным, чем первичный, т.е. цены на вторичном рынке меняются сильнее за тот же период. Такое мнение высказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

В этом году средние цены на вторичном рынке практически не меняются. Сейчас нет предпосылок для падения стоимости жилья во вторичном сегменте. Рынок стабилен, спрос активен, отсутствуют паника и ажиотаж, продавцы и покупатели взвешенно принимают решения и готовы предоставлять дисконт. Так видит ситуацию директор направления "Вторичный рынок" "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Шлома.

По его оценкам, мартовский спрос на 27% был выше февральского, в апреле также наблюдаются хорошие показатели. Конечно, активизация вторичного рынка происходит за счёт перехода клиентов из сегмента новостроек.

— Возможная льготная ипотека на вторичном рынке, о введении которой сейчас говорят, также будет способствовать увеличению спроса, хотя на цены не повлияет кардинально. По нашему мнению, ценовые скачки на вторичке маловероятны. Значительного снижения быть не может, поскольку спрос стабилен, но всё-таки предложение существенно выше спроса. К тому же за 2020–2021 годы рынок был чрезвычайно перегрет, поэтому роста цен мы не прогнозируем, — добавил Сергей Шлома.

Управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко считает, что в перспективе обесценивание недвижимости на вторичном рынке может усилиться. Однако пока механизм льготной ипотеки для неё не одобрен, принципиальной конкуренции новостройкам подобное снижение не окажет.

Стоимость загородной недвижимости неразрывно связана со стоимостью строительных материалов. А цена на них традиционно растёт в летний период. На этот момент обратил внимание директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

— Свой сезонный подъём стоимость материалов начала ещё в апреле, например успели подорожать металл, дерево. Но на данный момент это незначительно сказывается на конечной стоимости готового продукта — дома для круглогодичного проживания. Строительные компании всегда ожидают сезонные колебания цен и закладывают их в так называемую летнюю смету, — добавил Вячеслав Котлов.

По его прогнозам, своего пика цены достигнут в июле. В 2023 году рост вряд ли составит более 10–15%. А в мае стоимость дома под ключ поднимется совсем незаметно, примерно на 3%.