С 1 июня взять ипотеку станет сложнее: Что будет с ценами на недвижимость

По статистике Центробанка, количество выданных ипотек в первом квартале этого года во многих регионах сократилось, а средний размер таких кредитов вырос. Наиболее ярко это видно на примере Москвы и Подмосковья. Так, банки в Московском регионе выдали ипотечных кредитов на сумму 256,8 млрд рублей, что на 12,7% меньше, чем за тот же период прошлого года. Средний размер ипотечного кредита в Москве вырос на 8,8% — до 7,4 млн рублей, а в Московской области — на 8,3% — до 5,5 млн рублей. Для сравнения: в целом по РФ этот показатель вырос на 9,3% — до 3,7 млн рублей.

Эксперты считают, что это связано с общим удорожанием недвижимости. Возникает вопрос, чего же ждать на рынке ипотеки в июне, когда традиционно спрос на покупку квартир снижается.

Многие аналитики считают, что банки продолжат сокращать выдачу кредитов на покупку жилья. Это связано с ужесточением политики ЦБ относительно ипотек с нерыночной ставкой. Прежде всего она касается новостроек.

В конце мая ЦБ опроверг сообщения о повышении требований к первоначальному взносу по ипотеке. Регулятор сообщил, что не вводит какие-либо требования о размере первоначального взноса по ипотеке.

Тем не менее такие ограничения стали вводить коммерческие банки. Они идут на этот шаг, чтобы снизить свои риски и тем самым избежать санкций от ЦБ. Для заёмщиков тут есть плюс: при такой схеме кредитования ежемесячный платёж будет ниже.

Стоит отметить, что Банк России опубликовал статистику, из которой следует, что разрыв в цене между новостройками и вторичкой сейчас составляет уже 40%. Это говорит о переоценённости жилья на первичном рынке и ставит под удар банки, ведь в случае банкротства заёмщиков залоговый актив просто не покроет сумму ипотечного займа. Для сравнения: в 2017 году разница в цене между строящимся и готовым жильём составляла всего 1%.

— Банки ужесточили требования не только к заёмщикам ипотечных кредитов, но и к нам — застройщикам. Мы испытываем сложности с прохождением аккредитации по ряду проектов. В результате нашим клиентам приходится брать потребительские кредиты для частичного финансирования строительства. А такой кредит стоит от 20% годовых в отличие от 9% ипотечного. И льгот тут нет. Что будет дальше в июне? Если тенденция ужесточения требований со стороны ЦБ усилится, то целевой аудитории ИЖС будет ещё сложнее. В отличие от квартиры за сумму свыше 15 000 000 рублей дом с участком в такой ценовой категории банку оценить сложнее. Для участков вообще нет чётких норм и инструкций по оценке у банков. Но и объект оценить тяжело, ведь стоимость материалов нестабильна, — рассказал директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

Вячеслав Котлов считает, что в большинстве случаев недвижимость закономерно будет дорожать до 20%. Исключение составят только большие девелоперы, на которых, как на сегмент МКД, давит регулятор с вопросом снижения цен. Также не поднимать цену смогут те застройщики, которые в период роста цен идут навстречу своим клиентам и сохраняют стоимость продукта за счёт снижения собственной прибыли.

— С одной стороны, ЦБ создаёт для банков условия, при которых им приходится ужесточать правила кредитования застройщиков, из-за чего цены на жильё неизменно растут. С другой — ужесточает банковский скоринг самих заёмщиков, вследствие чего взять ипотеку сегодня всё сложнее. В то же время маржинальность девелоперских проектов в последние годы не то что не выросла, а осталась на прежнем уровне или даже сократилась — сегодня в среднем она составляет от 15 до 25% (при том, что сами банки "пропускают" проекты с минимальной маржинальностью 20%). Подобная ситуация может привести к тому, что девелопмент перестанет быть рентабельным и часть застройщиков просто прекратят им заниматься, — считает коммерческий директор ГК "Монолит" Александр Козлов.

ЦБ внёс изменения в надбавки к коэффициентам риска в зависимости от размера первоначального взноса по ипотечному кредиту. За первоначальный взнос менее 20% надбавки будут повышены уже с 1 июня 2023 года, а за первый взнос менее 30% надбавки вырастут с 1 января 2024 года. Об этом рассказал руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.

По его словам, сейчас средний размер первоначального взноса по кредиту, который берут на покупку новостройки, составляет порядка 26%. Однако, например, по льготным ипотечным программам минимальный размер первоначального взноса равен 15%. При повышении коэффициентов риска банкам придётся увеличивать процентную ставку по кредитам, что сделает их менее привлекательными для клиентов.

— Размеры этого повышения у каждого банка будут свои, но, очевидно, что на таком чувствительном рынке, как сейчас, каждые 0,5% процентной ставки будут существенно отражаться на спросе. Банки будут повышать первоначальные взносы. С 1 июня отсеется лишь небольшая часть потенциальных покупателей, которая уйдёт собирать недостающую сумму в размере 5% от стоимости квартиры, чтобы получить 20% на первоначальный взнос. Их доля составит 10–15%. А вот с нового года рынок может недосчитаться уже куда больше доли клиентов — до 30%, ведь им на первый взнос придётся копить в два раза больше, — добавил Денис Бобков.

Впрочем, по его словам, есть и хорошие моменты в этих новостях регулятора. Во-первых, с увеличением первоначального взноса сокращается ежемесячный взнос по ипотеке, что важно для покупателей. Во-вторых, это сократит риски надувания ипотечного пузыря, чего, собственно, и добивается ЦБ.