Аренда квартир подорожает: как изменятся цены и когда выгоднее снять жильё

На московском рынке аренды жилья предложение в первой половине августа сократилось на 32,4%. Арендные ставки у самых дешёвых квартир повысились на 2–3 тыс. рублей. Если весной и в начале лета в старой Москве (исключая Зеленоград) наиболее экономичные лоты стоили 25 тыс. рублей в месяц и можно было выбирать из разных вариантов, то уже в июле квартир по такой цене стало мало. В августе нижняя планка поднялась до 27–28 тыс. рублей и ассортимент ограничен, то есть за такую цену предложений немного и они моментально уходят из рекламы. Такие цифры привела заместитель директора Управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова.

Сейчас в топ-5 самых дешёвых предложений в старой Москве входят квартиры со ставками от 27 тыс. рублей до 33 тыс. Варианты по таким ценам занимают 4,8% в общей экспозиции.

Оксана Полякова пояснила, что активный сезон в сентябре продлится. Спрос на аренду жилья высокий и будет увеличиваться. Но можно предполагать, что предложений от наймодателей станет больше — в том числе за счёт того, что на вторичном и на первичном рынке сейчас очень сильное оживление. Многие вкладываются в недвижимость для сбережения накоплений, и часть приобретённых квартир перейдут на рынок аренды.

Ближе к сентябрю стоимость аренды жилья в столице может увеличиться. Это связано с началом учебного сезона: многие студенты будут решать проблемы с проживанием во время учёбы, формируя повышенный спрос. Есть и другая аудитория потенциальных арендаторов — например, трудовые мигранты, которые также осенью начинают подбирать недвижимость для временного пребывания. Стоит отметить, что за прошлый год ценник на съёмные квартиры существенно просел, поэтому на сегодняшний день, даже с учётом подорожания объектов, условия аренды всё равно остаются привлекательными. На эти моменты обратил внимание управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко.

— 4,7 процента — нормальное сезонное колебание, и в сентябре цены могут вырасти и до 10% за счёт студентов очной формы. В целом я ожидаю сильного изменения динамики рынка аренды. Падение покупательной способности рубля приведёт к обесцениванию доходов от аренды собственников жилья. Это может сподвигнуть их к увеличению оплаты за проживание, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Он добавил, что при этом на рынок выходят новые игроки — инвесторы, которые приобретают жильё на вторичном рынке с целью спасения своих накоплений от обесценивания. Они не захотят, чтобы объекты простаивали, и выведут их на рынок аренды.

В итоге желание индексации цен в связи с ростом инфляции и падением рубля компенсируется ростом предложения на рынке. И суммарное среднее изменение стоимости лотов на рынке аренды будет колебаться в пределах 5% в зависимости от локации и класса объекта.

По словам Максима Лазовского, больше всего подвержены колебанию цен и удорожанию самые ликвидные лоты — наиболее бюджетные варианты 1-комнатных квартир под долгосрочную аренду.

В пределах Садового кольца стоимость аренды однокомнатной квартиры с современным ремонтом начинается от 90–120 тыс. рублей, а двухкомнатной — от 150 тыс. руб. Цены не меняются значительно. Но практика дисконтов перестаёт быть актуальной. А ликвидные лоты — то есть в статусных локациях и с современной отделкой — изначально оцениваются на 10–15% выше, чем аналогичные, но с нюансами. Например, с качественным, но устаревшим ремонтом. Такие данные привёл руководитель направления "Аренда" компании Apple Real Estate Владимир Родионов.

— На арендном рынке Москвы по-прежнему остаются квартиры с дорогими интерьерами в классическом стиле. Они традиционно пользовались спросом у иностранных семейных пар — представителей бизнеса или государственных структур. Сегодня же сотрудники фирм из регионов и чиновники РФ предпочитают квартиры в современном стиле. Очень востребованы новые ЖК — иностранцы не успели с ними познакомиться, так как сдавались и заселялись эти комплексы в период 20–23 годов, — пояснил Владимир Родионов.

Он отметил, что сейчас спрос в сегментах "бизнес" и "премиум" оживлённый. Часть арендаторов меняют жильё — в лучшую сторону или в худшую, желая сэкономить. Кто-то ищет более подходящую локацию, кто-то — квартиру другого качества. Рынок оживляют возвращающиеся в страну релоканты; компании, которые адаптировали бизнес-процессы к нынешним условиям и перевозят часть своих специалистов в Москву; также госаппарат активно перевозит в столицу новых сотрудников, заменяя старый состав в том числе. Общая тенденция роста спроса пока усиливается.

— В сентябре мы ожидаем реакции рынка на подъём ключевой ставки. Возможно, часть потенциальных покупателей перейдут в сегмент аренды и тем самым увеличат спрос. Возможно, часть собственников решат повысить арендные ставки. Увидим. Но при любом сценарии снижения цен на арендном рынке мы не ждём: предпосылки для этого отсутствуют, — считает Владимир Родионов.

Выгоднее снимать жильё в конце октября или в ноябре. К этому моменту спадёт сезонная активность на рынке аренды, пик которой приходится на сентябрь. Такую рекомендацию дал Максим Лазовский.

— В декабре снимать жильё будет сложнее, так как многие собственники захотят заработать на дорогой краткосрочной аренде в новогодние праздники — особенно это касается круглогодичных ИЖС и квартир в центральной части исторических городов. Дороже всего посуточная аренда в Москве и Санкт-Петербурге, — пояснил Максим Лазовский.

Чем ближе сентябрь, тем меньше выбор ликвидных объектов. Сегодня уже стартовал сезон аренды, и, по опыту предыдущих лет, при стабильной рыночной ситуации к середине октября ликвидных объектов практически не остаётся. Об этом рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

По её мнению, лучше сразу выбирать жильё для долгосрочной аренды — квартиру, которая максимально соответствует запросам, чтобы не переезжать спустя пару месяцев. Также при выборе квартиры не стоит анализировать только одну локацию, привязываясь к месту работы или учёбы. Сейчас в Москве очень хорошо развита транспортная сеть, открываются новые станции метро, МЦК и МЦД. Поэтому, возможно, стоит присмотреться к более отдалённым районам, где стоимость аренды будет ниже, а транспортная доступность хорошо развита.

— Чтобы не нарваться на мошенников, перед тем как снять квартиру, нужно попросить показать выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности на недвижимость, если оно есть. С лета 2016 года их перестали выдавать. Если недвижимость была приобретена позже, может быть только выписка из ЕГРН, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Там надо посмотреть, кто является собственником жилья и сколько всего хозяев. Если их несколько, то договор найма должны подписывать либо все, либо кто-то один, но с доверенностью от остальных. В противном случае существует риск, что кто-то из владельцев окажется против, и тогда вас могут совершенно легально выставить за дверь, несмотря на наличие договора и оплаченного периода.

Если договор найма подписывает не сам владелец, например он находится в другом городе или за границей, то у того, кто подписывает документ со стороны собственника, должна быть доверенность от его имени. Её можно и нужно проверить по базе, чтобы убедиться, что она на самом деле есть и действительна.