С 1 января цены на недвижимость начнут меняться: что подорожает, а что подешевеет

Ужесточение условий по программам льготной ипотеки приведёт к переходу спроса из высокобюджетных и многокомнатных квартир в сторону бюджетных 1- и 2-комнатных. Также интерес покупателей будет смещаться за пределы МКАД. Это поспособствует росту рынка Подмосковья. Такой прогноз сделал директор направления "Новостройки" "ИНКОМ-Недвижимости" Валерий Кочетков.

По его словам, ужесточение условий по ипотеке, в отличие от рынка вторичного жилья, не приведёт к снижению цен на новостройки. В том сегменте на конечную стоимость жилья влияет не только спрос, но и себестоимость строительства. Соответственно, цены в Москве будут стагнировать или немного снижаться — до 5–7% в сегменте 3- и 4-комнатных квартир. Бюджетное предложение начнёт активно сокращаться. За дешёвыми квартирами будет охота, а стоимость их увеличится на 10–15%. В Подмосковье рост цен может составить 5–10%.

— 2024 год будет для нас сложным. Сейчас высокие темпы инфляции. Люди стали больше тратить денег на бытовые расходы, и им стало сложнее покупать недвижимость. Тем не менее ликвидные объекты будут по-прежнему пользоваться спросом. Что касается востребованности жилья, то всё зависит от его вида и уровня. Например, элитный сегмент будет расти в цене. Это связано с дефицитом мест под застройку в престижных локациях. Комфорт-класс тоже не будет дешеветь. А вот на квартиры в экономклассе можно получить скидки. Особенно если это территории комплексной застройки с большим объёмом предложения, — рассказал генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев.

Он обратил внимание, что в крупных городах наиболее востребованным считается жильё, расположенное на расстоянии 5–10 минут пешком от метро. Также покупатели всё чаще запрашивают жильё за пределами этой дистанции, что связано с ростом цен. Тогда можно получить больше квадратных метров за ту же сумму.

— Кстати, "жёсткий" экономсегмент фактически исчез. Например, если раньше "двор без машин" был предложением отдельных проектов комфорт-класса, то сейчас это частое явление и в недорогих комплексах, так же как и стеклянные двери в парадных, вход в парадную без ступеней, элементы умного дома. Тем самым повышается привлекательность жилья, — добавил Василий Тимофеев.

В сентябре, октябре и ноябре спрос на вторичное жильё держался на одном уровне. Он был примерно на 20% выше, чем в аналогичный период 2022 года. При этом сейчас примерно 20% потенциальных покупателей вторичного жилья переходят в сектор новостроек. С одной стороны, это объясняется недостатком предложения на вторичном рынке. Высокий спрос вымыл ликвидные объекты, и выбор сейчас очень ограничен. С другой стороны, сказывается возможность использовать льготную ипотеку, которая пока предлагается на первичном рынке. Об этом рассказал директор направления "Вторичный рынок" "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Шлома.

— Тем не менее спада нет и массового оттока покупателей мы не ждём. Большинство сделок альтернативные, когда человек продаёт одну квартиру и на вырученные деньги покупает другую. По нашим данным, 40% собственников-продавцов вторичных квартир взамен приобретают тоже вторичное жильё. 30% покупают объекты в новостройках. Лишь 30% на рынке составляют чистые продажи. Покупателей не отпугнули ставки по ипотеке в 17%, как мы того ожидали. Заёмные средства обычно нужны им лишь для доплаты, а это не огромные суммы. Кроме того, заёмщики рассчитывают впоследствии при снижении ипотечных ставок рефинансировать кредиты, — пояснил Сергей Шлома.

Он отметил: пока предложение квартир, с которыми можно работать, не растёт. Но при сохранении нынешних ипотечных ставок неизбежно ослабление спроса. В 2024 году рынок будет работать на 70% от своей нормы. Соответственно, последуют рост числа объектов в экспозиции и постепенное снижение цен.

По прогнозам Сергея Шломы, снижение цен составит примерно 10% и произойдёт не раньше второго квартала следующего года.

— На рынке вторичного жилья категорий бизнес и премиум относительно прошлого месяца цены почти не изменились. В сравнении с показателями 2022 года стоимость выросла до 20% в зависимости от сегмента и районов. Сейчас клиенты находятся в поисках хорошего и качественного предложения, которого на рынке мало. На такие объекты цены в 2024 году, вероятнее всего, падать не будут. Стоимость квартир в старом фонде с устаревшими ремонтами, требующих серьёзного обновления и переустройства с заменой коммуникаций, оборудования и инженерии, будет постепенно снижаться даже в престижных районах. К концу года такая недвижимость может подешеветь на 5–10% в зависимости от локации, дома и состояния квартиры, — отметила руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.

На рынке высокобюджетной аренды в этом году сформировалось несколько тенденций. Спрос увеличивался в течение всего года. Предложение после постоянного наращивания объёма в первом полугодии стало резко сокращаться во втором. К концу года число квартир и апартаментов оказалось в три раза меньше, чем в четвёртом квартале 2022 года, и на 10% меньше, чем в аналогичный период 2021-го. Такие цифры привёл руководитель направления "Аренда" Apple Real Estate Владимир Родионов.

По его словам, стоимость найма в первом полугодии оставалась в среднем стабильной — на уровне прошлого года, во втором — цены увеличились в среднем на 15%, а в ряде случаев на 20%. Если в первом полугодии можно было найти объекты со скидками, то во втором арендодатели прекратили предоставлять дисконты и стали более придирчиво относиться к выбору будущих арендаторов.

Владимир Родионов считает, что в первой половине 2024 года при сохранении текущей экономической и политической обстановки можно прогнозировать продолжение роста активности арендаторов не менее чем на 15%. Этому будут способствовать и сохранение высоких ипотечных ставок, и сохранение дефицита ликвидных предложений на рынке, и ограниченный выход абсолютно новых предложений. На этом фоне возможно увеличение стоимости аренды примерно на 10%.

Особенность нынешнего года в том, что интерес нанимателей в массовом сегменте сосредоточен исключительно на самых дешёвых предложениях. Уже весной они стали активно исчезать с рынка. Летом сформировался дефицит самых экономичных предложений. Таким образом, высокий сезон на московском рынке аренды начался на месяц-полтора раньше обычного. Спрос в июле был на 25% выше, чем в июле прошлого года. Такую статистику озвучила заместитель директора Управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова.

В результате наиболее демократичные по стоимости варианты ушли. В августе самых дешёвых квартир в старой Москве — с арендными ставками 25 тысяч рублей в месяц — уже не было. Нижняя ценовая планка поднялась на 5 тысяч — до 30 тысяч рублей в месяц. В сентябре уже сформировался острый дефицит квартир экономкласса.

— И в конце года основной тренд в массмаркете — снижение бюджета найма, и в ближайшей перспективе мы не прогнозируем значительных изменений в спросе и предложении. Усреднённые арендные ставки, вероятнее всего, будут оставаться на прежнем уровне в соответствии с сезонностью (зимние месяцы — период стагнации на рынке найма). Обычно в декабре происходит незначительное увеличение предложения (от тех наймодателей, которые решат сдать свои объекты до Нового года), но на арендные ставки это не влияет. А в настоящее время и этого не произошло, экспозиция не начала пополняться, — добавила Оксана Полякова.

В январе, после праздников, поставщики материалов начинают пересматривать сметы. Склады готовятся к пополнению новой продукцией, а остатки старой, в свою очередь, отправляются на распродажу. Именно поэтому в зимний период у потребителя традиционно есть шанс сэкономить на материалах. Скидки в этот период реальные — до 20–25% в зависимости от материала и оставшегося его гарантийного срока эксплуатации. Это является плюсом и для клиента, и для застройщика. На такой момент обратил внимание директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

Но дальше строительные компании получают новые прайс-листы. И, соответственно, начинают корректировку собственных. Происходит это ближе к февралю, так как за январь идёт процесс формирования цен на материалы.

— В результате фактически цены в январе ещё останутся прошлогодними. Для сегмента ИЖС "комфорт" и выше сейчас они начинаются от 90 000 рублей за 1 м2. В феврале цены на ИЖС повысятся минимум на 10%, — добавил Вячеслав Котлов.