С 1 июня ожидаются изменения на вторичном рынке недвижимости: Что произойдёт с ценами

Остаётся чуть больше месяца до завершения программы льготной ипотеки с господдержкой. Она распространяется на новостройки. В такой ситуации многие покупатели сейчас пытаются успеть взять кредит по сниженной ставке и купить жильё в новом доме. На этом фоне продажи на вторичном рынке стали идти менее активно.

Квартиры в экспозиции стали задерживаться подольше. В среднем по городам-миллионникам предложение выросло на 5,4% относительно прошлого месяца. Об этом рассказал коммерческий директор Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров.

По его словам, это ожидаемая картина, так как из-за роста ключевой ставки недвижимость стала продаваться дольше, квартир в продаже становится больше. В ближайшие пару месяцев стоит ожидать ещё большего стремления покупателей выбрать новостройку вместо вторички. Эта ситуация сохранится, пока действует льготная ипотека.

После 1 июля ждут некоторую переориентацию тех потребителей, которым стали недоступны льготные ипотеки, в сегмент вторичного жилья. Стоимость квадратного метра здесь ниже, есть торг с собственником недвижимости, можно быстро заселиться.

— Несмотря на то что видимых драйверов роста цен вторичной недвижимости сейчас нет, мы наблюдаем несущественный инфляционный рост во всех крупных городах. По данным нашей базы объявлений, относительно прошлого месяца цены на вторичное жилье в городах-миллионниках России продолжили медленный рост и увеличились в среднем на 0,7%, — рассказал Евгений Белокуров.

Рынок недвижимости подвержен определённого рода сезонности. При этом с постковидного периода сезонность всё меньше влияет на спрос и предложения. К тому же сезон отпусков, как правило, начинается с начала июля. Таким образом, в этом году не ожидается сильного снижения спроса на недвижимость в ближайший месяц.

— В июне в любом случае достаточно активный рынок, так как начинается период поступления в учебные заведения и экзаменов. И родители, и абитуриенты находятся в столице. Есть предположение, что продолжится тенденция, которая началась в середине апреля — это спрос на бюджетные экономварианты, — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При этом жильё в более высоких ценовых категориях, многокомнатные квартиры, а также недвижимость с какими-либо недостатками будут продаваться с большим дисконтом.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, доля однокомнатных квартир в продаже на вторичном рынке старой Москвы составляет 27,4%. На 2-комнатные приходится 33,8%, на 3-комнатные 27,2%, а на многокомнатные — 11,6%.

— Среднестатистическая старомосковская однушка стоит сейчас 9,35 млн рублей (+0,6% с начала года). Усреднённая стоимость 2-комнатной квартиры составляет 13,71 млн руб. (+1,3% с начала года), 3-комнатная квартира в среднем стоит 19,55 млн (+1,8% с начала года), а 4-комнатная — 54,33 млн (+2% с начала года). Из статистики аналитиков мы видим: усреднённые цены меняются символически, то есть в рамках статистической погрешности. Впрочем, медианная стоимость квартир с января увеличилась. Это объясняется тем, что покупателей интересуют в первую очередь более доступные по цене варианты. Они продаются быстрее. Соответственно, в экспозиции находятся более дорогостоящие лоты. В результате средний показатель увеличивается, — пояснил директор направления "Вторичный рынок" "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Шлома.

Что касается конкретных квартир, то примерно 10% из них не дешевеет и пользуется популярностью даже при снижающемся спросе на рынке. Это ликвидные 1- и 2-комнатные объекты без особых недостатков. При этом с безупречной юридической историей и документами, расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой, социально и экологически благоприятных.

— Что касается общего спроса: обычно в летний период на рынке недвижимости наступает затишье — активность покупателей и продавцов снижается примерно на 30%. Но в последние годы не столько сезонность влияет на участников рынка жилья, сколько внешние факторы — социальные и экономические потрясения, рост ключевой ставки и изменения условий приобретения жилья в ипотеку. Нынешним летом, вероятно, покупательский спрос будет примерно на 10% ниже, чем в активное время — весной или осенью. Но после отмены льготной ипотеки на покупку новостроек возможен рост спроса на вторичном рынке, поскольку цены здесь значительно ниже, —добавил Сергей Шлома.

В июне будет возрастать конкуренция между отдельными предложениями, что в свою очередь будет приводить к корректировке цен. Такой прогноз сделал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

Он отметил, что какие-то масштабные изменения спроса на вторичном рынке возможны после корректировки кредитно-денежной политики. Начало её смягчения ожидается со второй половины текущего года.

Сезонное снижение спроса на первичное жилье в частном секторе не прогнозируется, а вот спрос на вторичное жильё планомерно падает. Этот процесс начался пару лет назад, когда общестроительная грамотность стала повышаться в кругах потенциальных покупателей загородной недвижимости. На рынок выходили дома, построенные с нарушением технологий, что подорвало доверие к вторичному жилью. На этот момент обратил внимание директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

К тому же за последний год появился новый формат "вторничного жилья". Он встречается в виде недостроя (дом готов на 80–90%) либо в виде дома от собственника, в котором ещё не жили. Изначально, увидев такое предложение, потребитель радуется — ему предлагают практически готовый дом, в котором не жили. Но в таких объектах есть тяжёлые подводные камни.

Вячеслав Котлов считает, что за новый строительный сезон спрос снизится ещё примерно на 10%. За ним последуют и цены. В конце сезона дома с недостатками будут продавать по цене +20% к себестоимости строительства.

При этом заметного падения цен на качественно построенные дома на вторичном рынке не ожидается. Правда, тут всё сильно зависит от места, в котором находится дом. В удалённых локациях спрос ниже, а дисконт выше.

— Прогноз по вторичному сегменту загородной недвижимости сильно зависит от 1 июля. Пока на нём штиль, так как льготная ипотека забирает большую часть целевой аудитории. Исключение составляют ликвидные готовые дома ценовой категории эконом — до 10–15 млн в Подмосковье до ЦКАД и до 5 млн рублей в районе 100 км. Но всё интересное к 16 мая почти вымыто, а дальше разойдутся к 1 июня остальные интересные варианты. Что касается неликвидного жилья, то оно может продаваться годами. Например, дом после подтопления один из наших партнёров-риэлторов продавал около 2 лет, —рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Если к 1 июля не будет полноценной альтернативы текущей льготной ипотеки или её продления, а останется лишь семейная ипотека, часть аудитории без детей начнёт рассматривать вторичный сегмент. Это приведёт к небольшому оживлению спроса, ведь сезонного спада никто не отменял. Дальнейшее оживление произойдёт осенью.

— Осенью же всё будет зависеть от ипотечных программ, а также величины ставки ЦБ. Кроме того, в ноябре начнутся скидки от продавцов домов с "изъянами", которые они будут пытаться скрыть погодными условиями. Вообще, дом на вторичном рынке следует выбирать очень внимательно. А лучше — нанять в помощь экспертизу. Есть ошибки, которые визуально не видны в первые годы после строительства. Но могут привести к фатальным проблемам через 3–5 лет. И если собственники знают об этом, они будут пытаться продать дом, а о дефектах помолчат, — добавил Максим Лазовский.