Изменятся условия получения ипотеки: Как отреагируют цены на новостройки

По данным Центробанка, в марте 2024 года заёмщики Москвы взяли 8,4 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 60,9 млрд рублей. По сравнению с мартом прошлого года количество выдач сократилось на 10,1%. При этом объём снизился на 13%. В то же время по сравнению с предыдущим месяцем выдача ипотеки выросла на 39% по количеству и на 48,2% — по объёму.

В Банке России такой рост связывают с интересом москвичей к ипотеке с господдержкой. Всего по ней в марте 2024 года выдано 7,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 70 млрд рублей. При этом средняя сумма кредита составила 9 млн рублей. В марте по сравнению с февралём выдача ипотечных кредитов по программам с господдержкой увеличилась на 83,3% по количеству и на 89,1% — по объёму.

Участники рынка считают, что интерес к программе усилится и в июне. При этом её завершение с 1 июля выглядит логичным. Таким образом, идёт борьба с закредитованностью граждан. Выдача кредитов становится более адресной. В то же время многие меры поддержки при покупке жилья продолжат действовать. Ожидаются и новые программы.

— После завершения льготной ипотеки первичный рынок, скорее всего, ощутит некое похолодание спроса, которое продлится до осени. Но в целом рынок и покупатели будут ждать снижения ключевой ставки ЦБ РФ, разговоры о котором уже начинают появляться. Целевой показатель, по прогнозам ЦБ на 2025 год, 10–12%, но снижение ставки не будет одномоментным. Льготная семейная (с ограничениями по возрасту ребёнка и однократному использованию) сохраняется, так что релевантная часть заёмщиков-покупателей немного поддержит рынок. Помимо прочего, некоторые застройщики уже подготовили специальные программы, которые могут выступать в качестве частичной замены льготной ипотеки, — рассказала руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании "Главстрой" Елизавета Родина.

В июне ожидается повышенный спрос на новостройки. Те, кто откладывал покупку, будут стремиться реализовать отложенный спрос и воспользоваться льготной ипотекой. Об этом рассказала коммерческий директор ГК "Отрада" Татьяна Павлова.

— Не думаю, что застройщики станут повышать в связи с этим цены. После 1 июля, когда будет падение спроса, их придётся снижать, а мы все заинтересованы в стабильном росте реализуемых объёмов, а не в спекулятивных скачках. Ипотека сейчас является основным драйвером отрасли. В наших проектах мы отмечаем более 90% сделок с применением ипотечных программ. Так что мы уверены: какие-то поддерживающие ипотечные программы придут на смену ипотеки с господдержкой, — добавила Татьяна Павлова.

Отказ от действующих льготных программ приведёт к плавной коррекции цен на новостройки в сторону снижения в течение периода от одного года до полутора лет. Такой прогноз сделал коммерческий директор "Яндекс.Недвижимости" Евгений Белокуров.

При этом, по его словам, в ближайшей перспективе ожидать ощутимого падения стоимости первичного жилья не стоит. Вероятность того, что застройщики начнут массово снижать цены и предлагать крупные дисконты, чтобы компенсировать отсутствие выгодных условий по ипотеке, крайне мала.

— Мы предполагаем, что в условиях снижения доступности первичной недвижимости застройщики начнут активнее предлагать покупателям специальные условия: повышенные сезонные дисконты, рассрочку, трейд-ин, акции, лоты с отделкой и дополнительными опциями (мебелью, техникой, кухней), а также кешбэк. Вероятно, могут получить толчок в развитии новые продукты финтех, например ЗПИФ и цифровые метры. Такие специальные условия от девелоперов, возможно, удержат часть спроса в сегменте новостроек, в то время как ряд потребителей будут переориентироваться на вторичную недвижимость и ИЖС, куда также всё активнее идут федеральные застройщики, — добавил Евгений Белокуров.

В строительной компании DOGMA считают, что повышение процентной ставки повлечёт за собой запуск дополнительных стимулирующих программ, которые будут снижать стоимость квадратного метра. Если субсидированная ипотека уйдёт на второй план, вторичный рынок жилья обретёт новое дыхание, поскольку процентная ставка по ипотечному кредиту на новостройку и вторичку будет иметь близкое значение.

— Падения цен не предвидится точно, так как охлаждение рынка за счёт изменений по госпрограмме уже произошло с начала года, и в данном случае на текущий момент "Госпрограмма-2020" в основном доступна для квартир в Московской области, поэтому её закрытие сильно не повлияет на спрос, — считает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

На рынке новостроек Москвы бизнес-класса прекращение льготной программы практически никак не отразится. В этом сегменте слишком низкая доля сделок по такой программе из-за бюджета покупки и ограниченных лимитов (до 6 млн рублей) по ипотечным сделкам. Такой момент отметила руководитель управления ипотечного кредитования ASTERUS Ольга Матвеева.

— Мы ожидаем стабильного развития ценовой ситуации. Ипотека с господдержкой в основном используется в сегментах стандарт и комфорт, где рентабельность характеризуется невысокими показателями. Стоимость участков и строительства имеет определяющее значение. Из-за роста цен на материалы и сами работы, а также нехватки рабочей силы принципиально сократить затраты сложно. Иначе это грозит убытками. Небольшое уменьшение стоимости жилья возможно в менее ликвидных проектах, но это может носить временный характер и затрагивать ограниченную часть квартир, — рассказала руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель" Татьяна Боева.

Потенциальные покупатели постараются взять ипотеку по условиям льготной государственной программы, которая завершится в июне 2024 года, но при этом реакция рынка будет весьма ограниченной. Так считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

По его словам, каких-то ажиотажных действий на рынке никто не ожидает, да и технически этого быть не может. Объём проданной недвижимости остаётся стабильным в течение марта-апреля 2024 года. Средние цены предложения в Москве на новостройки тоже остаются неизменными — на уровне 380 тыс. рублей за квадратный метр.