Топ-5 запретов при покупке вторичной недвижимости: Что делать нельзя

Одна из самых распространённых ошибок покупателей жилья — начинать искать квартиру, не имея на руках деньги. Допустим, люди планируют взять ипотеку. Нашли подходящую квартиру, а ипотеку им не одобрили или одобрили на меньшую сумму — и денег на покупку жилья не хватило. Чтобы избежать неприятных ситуаций, нужно сначала получить одобрение банка, а уже потом искать жильё. Позаботиться о финансах стоит и в том случае, если ипотека не планируется.

— В моей практике был случай, когда люди собирались продать свою квартиру в Подмосковье, добавить три миллиона из своих сбережений и купить жильё в Москве. Они были уверены, что быстро продадут свою квартиру, поэтому начали поиски квартиры в Москве, даже не выставив своё жильё на продажу, — рассказала риелтор Ольга Симонова.

Почти сразу же нашли подходящий вариант и стали просить хозяина снять объявление о продаже его недвижимости и подождать, пока они продадут свою квартиру в Подмосковье. Хозяин согласился, только поставил условие: нужно заключить договор на бронирование жилья. Потенциальные покупатели вносят один миллион предоплаты из своих сбережений, а хозяин московской квартиры снимает объявление о продаже на три месяца. Если за это время покупатели не выйдут на сделку, то они теряют эту сумму.

— Понять продавца можно, и требования его законны: ему нужны гарантии, что он не потеряет время. Но покупатели испугались, заключать договор не стали. В итоге московская квартира продалась быстрее, чем их жильё в Подмосковье. Чтобы избежать проблем, семье нужно было сначала подыскать покупателя на свою квартиру и дождаться аванса, а уже потом искать жильё для покупки. Иначе получилось, что они потратили очень много времени на пустую работу, — пояснила Ольга Симонова.

Есть категория покупателей, которая надеется на слишком большие скидки. Например, у человека есть на руках деньги для покупки двухкомнатной квартиры в определённом районе, но он хочет трёхкомнатную. В результате он ходит на показы, а затем просит продавца снизить цену на несколько миллионов. Одним словом, пытается купить трёхкомнатную квартиру по цене двухкомнатной.

— Тут надо чётко понимать, что огромных дисконтов не будет. Если у собственника всё хорошо с документами и он выставил квартиру по среднерыночной цене, то реально рассчитывать на скидку в размере 200–300 тысяч рублей. Не более. Если речь идёт об обычной трёхкомнатной квартире в Москве в районе Третьего транспортного кольца, тут цены составляют порядка 17–18 миллионов рублей. Конечно, можно найти собственника, который продаст жильё по цене ниже рынка. Но тут уже покупателю надо насторожиться. Такая квартира может скрывать в себе множество подводных камней. В результате экономия может обернуться большими проблемами. Так что если бюджет позволяет купить двушку, то нужно покупать двушку. Либо за эту же сумму искать трёшку в более отдалённом районе, либо брать кредит, — пояснила Ольга Симонова.

Бывает так, что квартира производит великолепное впечатление при первом же осмотре. Эффектный дизайнерский ремонт, уникальная планировка, прекрасное расположение дома. В результате человек сразу же принимает решение о покупке, не обращая внимания на детали.

— Нередки случаи, когда за внешне великолепным ремонтом скрываются серьёзные недостатки. Например, незаконная перепланировка, которую новому собственнику никак не узаконить. Могут быть и проблемы с документами. Чтобы избежать проблем, нужно провести тщательную юридическую и техническую проверку квартиры. На практике мы сталкиваемся с тем, что многие клиенты боятся совсем не того, чего стоит опасаться. Вплоть до того, что опасаются покупать квартиру, где хоть когда-то жили дети. Даже если они давно выросли и не были прописаны в квартире. На самом деле, если грамотно провести сделку, то нет ничего страшного даже в квартире, из которой переезжает семья с детьми. В результате под воздействием стереотипов покупатели часто отказываются от сделок с юридически чистыми квартирами в хорошей локации и по хорошей цене, — рассказала юрист Елена Кузнецова.

Многие выставленные на продажу квартиры требуют ремонта. И тут перед покупателем стоит серьёзный вопрос: выбирать жильё, в которое можно заселиться сразу же, или делать ремонт под себя. Вот тут есть несколько нюансов.

— Если человек выбирает жильё, в котором хочет сделать ремонт под себя, то обращать внимание нужно только на общее состояние дома и несущих конструкций. Например, одно дело — ветхий дом, который скоро может попасть в программу под снос, другое дело — сталинка, в которой недавно сделали капитальный ремонт. Если заменены общедомовые коммуникации, то это очень большой плюс. И не надо смотреть на грязные обои, скрипучий пол и ржавую сантехнику. Всё равно это всё придётся менять. Квартиры с косметическим ремонтом могут стоить чуть дороже. Но какой смысл в этом ремонте, если его всё равно переделывать? А лучше всего перед покупкой составить хотя бы примерную смету, чтобы определить стоимость ремонта, — отметил прораб Сергей Сухарев.

Юристы рекомендуют насторожиться, если продавец очень торопится выйти на сделку. Особенно если для этого нет каких-то видимых причин. На самом деле причины у продавца точно есть. Например, он может знать, что скоро под окнами дома начнут прокладывать новую трассу. Или боится, что с дачи вернётся шумная семья из соседней квартиры.

— Бывает и хуже. У меня был случай, когда на верхнем этаже жила старушка с деменцией, которая постоянно забывала закрывать кран в ванной. Нижние соседи так измучились от потопов, что решили квартиру продать, и очень торопились. Сама квартира была очень хорошая, в престижном районе, прямо рядом с метро. Цену поставили ниже рынка. Но на самом деле у такой проблемы есть решение. Мы нашли родственников старушки, и они наняли ей сиделку. Просто бабушка не могла уже жить одна. Соответственно, исчезла и проблема с потопами, а жильцы передумали продавать квартиру. Поэтому очень важно перед покупкой узнать, кто соседи, попробовать с кем-то поговорить, а также узнать, нет ли планов по крупному строительству рядом с домом, — пояснила Елена Кузнецова.