С 1 июля цены на новостройки определит новый тренд: Как изменятся законы и схемы продаж

Сейчас средняя цена квадратного метра в новостройках старой Москвы находится на уровне 411,6 тысячи рублей. С начала года цены выросли на 4,7%, а за год — на 17,7%. Такие подсчёты сделали в аналитическом центре "ИНКОМ-Недвижимости".

— Рынок новостроек будет активен, пока действует льготная ипотека. На неё приходится более 80% в общем объёме ипотечных сделок, тогда как на рыночную — менее 20%. С 1 июля льготная ипотека с господдержкой для всех закрывается, и дальше непонятно, будет ли она отменена совсем или видоизменена. Впрочем, уже ясно, что условия покупки жилья станут жёстче. Сейчас многие пытаются успеть оформить кредит по действующим ставкам, создавая тем самым ажиотаж на рынке, — отметил директор направления "Новостройки" "ИНКОМ-Недвижимости" Валерий Кочетков.

Чем ближе 1 июля, тем выше активность покупателей. По итогам мая спрос на первичном рынке Москвы оказался на 7,5% выше, чем в апреле. По сравнению с маем прошлого года он вырос на 54%. Такие цифры привёл Валерий Кочетков.

— Ситуация различается ещё и в зависимости от класса недвижимости. Например, рынок делюкса, в отличие от других сегментов, ведёт себя достаточно прогнозируемо и меньше всего зависит от сезонных колебаний цен. Дело в том, что девелоперский цикл в высоком сегменте выстраивается с учётом длительного горизонта планирования и сразу на все этапы (как правило, на 2–4 года). Соответственно, фактор сезонности уже заложен в финмодели проекта, — рассказал руководитель проекта BELLE EPOQUE Алексей Сидоров.

Заметнее всего изменения ипотечных программ с 1 июля скажутся на больших по площади квартирах, которые, соответственно, и стоят дороже. Такое жильё покупалось в основном с использованием кредитных программ по семейной ипотеке. Уже сейчас известно, что условия по семейной ипотеке изменятся, но подробности ещё не обнародованы. По прогнозам, ставка по семейной ипотеке вырастет до 12%. Об этом рассказала руководитель департамента маркетинговых исследований "Главстрой регионов" Ксения Гришковец.

Сегмент бизнес-класса данные изменения затронут меньше, так как доля ипотечных сделок по льготным программам в них значительно ниже. В этом сегменте возможен даже небольшой рост цен как в Московском регионе, так и на юге. Так считает коммерческий директор СК DOGMA Людмила Зайченко.

Валерий Кочетков обратил внимание, что маркетологи девелоперов уже активно работают над программами по поддержанию спроса после 1 июля. Например, предлагают рассрочки от шести месяцев до двух лет с возможностью в будущем перейти на ипотеку.

— Возможно, появятся программы, где застройщик согласится компенсировать часть процентной ставки по ипотеке. Думаю, что в июле мы заметим много разнообразных предложений, которые не позволят сильно упасть спросу. Правда, на период адаптации может уйти 3–4 недели. Вот в это время пик падения спроса может быть до 15–20% с последующим восстановлением с середины августа, — пояснил Валерий Кочетков.

Следует ожидать перераспределения спроса лотов без отделки на варианты с отделкой. Вторые пользуются большей популярностью у покупателей, чем первые. Спрос на эти квартиры не удивителен, ведь за неимением лишних средств клиент может приобрести готовый проект, исключив из своих расходов траты на арендное жильё и последующий ремонт. Поэтому застройщики, которые предоставляют на рынке недвижимости лоты с готовой отделкой, могут оказаться в плюсе. Такое мнение высказала Ксения Гришковец.

Не стоит забывать, что льготная ипотека, введённая правительством ещё в 2020 году, стимулировала не только рост спроса среди россиян, она способствовала поднятию цен на жильё в новостройках. Всё это привело сейчас к довольно существенному дисбалансу между вторичным и первичным рынками недвижимости.

— Частичная отмена льгот с 1 июля призвана как раз сократить имеющийся разрыв. А также, безусловно, снизить количество закредитованных граждан. Я предполагаю, что государство будет наблюдать за реакцией и адекватно влиять на рынок недвижимости, как это было и ранее. В условиях, когда отставание рынка вторички от рынка первички сократится, застройщики будут обязаны наполнять свои лоты дополнительными преимуществами и ценностью для потенциального потребителя, чтобы оставаться привлекательными. Одним из таких преимуществ может стать частичная или полная меблировка, — рассказала директор по управлению рыночным предложением интерьерной компании Mr.Doors Марина Теске.

Особенность этого сезона в том, что колебания спроса не сильно влияют на стоимость первичного жилья. Цены уже не зависят от продаж, как было раньше. Тогда в период низкого спроса застройщики снижали цены для привлечения покупателей. Сегодня действует другая модель. На строительство банки выдают кредит по проектному финансированию, а затем при хороших продажах и наполнении эскроу-счетов процент по кредиту снижается. При низком спросе застройщики недобирают деньги на эскроу-счетах, а значит, платят высокие проценты по проектному финансированию. Это отражается на цене квадратного метра. На этот момент обратил внимание Валерий Кочетков.

Он отметил ещё один тренд. Рост медианной цены в мае был незначительным. При этом средний бюджет покупки сократился на 18% за счёт роста числа сделок с малогабаритными квартирами-студиями. Это результат ограничений минимальной площади жилья: с 15 мая девелоперам не выдают разрешение на строительство домов, где предусмотрены 1-комнатные квартиры или студии с габаритами менее 28 кв. м. Но по полученным ранее разрешениям их продолжают строить. В результате объекты метражом 20–22 квадрата пользуются огромным спросом. Теперь он на 73% выше, чем был до введения ограничений.

— В перспективе мы ожидаем, что "входной билет" на рынок новостроек для покупателей подорожает примерно на 20, а то и на 30%. Это произойдёт потому, что минимальные габариты квартир в новых проектах увеличатся, а оставшиеся микростудии тоже вырастут в цене, — добавил Валерий Кочетков.

1 июля текущего года заканчивается ипотечная программа "Господдержка-2020". Отсутствие её в некоторой степени охладит спрос на рынке новостроек, что, в свою очередь, будет сдерживать рост цен. Однако не стоит ждать их снижения. К началу осени ожидается возвращение покупательской активности. Как уже бывало не раз, клиенты и девелоперы быстро адаптируются к новым условиям. Уже сейчас застройщики и банки имеют дополнительные инструменты: субсидированные и траншевые ипотечные программы, различные рассрочки. Также продолжат работать семейная и IT-ипотека, на их долю сейчас приходится порядка 60% всех сделок. Так прокомментировал ситуацию директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.

— С точки зрения рыночных ожиданий мы не видим предпосылок для снижения цен. Когда впервые была введена льготная ипотека и её срок закончился в 2022 году, многие ожидали падения цен. Но даже тогда глобального снижения не произошло, и сейчас таких ожиданий на рынке также нет. Ситуация на рынке стабильна, и вряд ли текущие изменения приведут к резким колебаниям цен. Это крайне маловероятно, — руководитель отдела продаж компании VIRA Лев Нагорняк.

В связи с завершением льготной программы сейчас наблюдается активность как на городском, так и на загородном рынке. Компании активно фиксируют контракты, но ожидать резкого роста цен с 1 июля не стоит, так как увеличение стоимости материалов, стартовавшее с начала этого года, уже учтено в текущих ценах. Такой прогноз сделал генеральный директор ГК "Стройсинтез" Виктор Лукин.

По его мнению, цены останутся на том же уровне с незначительной корректировкой в пределах 2–5%. Это будет зависеть от степени загрузки компаний: крупные компании, закупившие материалы заранее и зафиксировавшие свою стоимость, могут удерживать стабильные цены.

— Летний сезон в ИЖС характерен тем, что в каждый его период до наивысших отметок стоимости поэтапно доходит каждый стройматериал. Зависит это от спроса. Например, если фундамент закладывается весной, то летом возводится коробка. Поэтому в июле возрастает спрос на стеновые материалы, домокомплекты. Стоимость строительства в целом повысится примерно на 10%, — рассказал создатель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.