С 1 августа начнут меняться цены на новостройки: Какая недвижимость подорожает, а какая подешевеет

Август — это месяц не самой высокой деловой активности. Застройщики уже отреагировали на завершение программы льготной ипотеки, объявив о совместных с банками программах, новых акциях, скидках и программах рассрочек. Так охарактеризовала обстановку на рынке руководитель департамента маркетинговых исследований "Главстрой регионы" Ксения Гришковец.

Ощутимого снижения цен на новостройки после 1 августа не ожидается в первую очередь потому, что в проектах заранее предусмотрена механика проектного финансирования, не позволяющая значительно снизить стоимость. Однако есть и другие стратегии, к которым прибегают девелоперы.

— Например, запуск специальных программ и акций. Среди них — беспроцентная рассрочка, траншевая ипотека, скидки, квартиры с допопциями (ремонт, мебель и техника, входящие в размер ипотечного платежа). Такие акции призваны сохранить интерес покупателей к первичному рынку. Как мы наблюдаем уже сегодня, с каждым днём в рекламном инфополе доля таких спецпрограмм становится всё больше, — рассказал коммерческий директор "Яндекс недвижимости" Евгений Белокуров.

Частичное сохранение спроса на новостройки также обеспечат всё ещё действующие льготные программы — ипотека для IT-специалистов и семей с детьми.

— При этом мы не исключаем и частичный переток аудитории первичного жилья на рынок вторички и загородной недвижимости. В любом случае одним из самых важных факторов, который определит судьбу рынка новостроек в краткосрочной перспективе, станет решение Центробанка РФ относительно ключевой ставки, которое будет принято на заседании 26 июля, — добавил Евгений Белокуров.

Стоит отметить, что на данный момент не наблюдается прямого снижения цен на рынке новостроек Московской области. Вполне вероятно, что сейчас корректировка стоимости жилой недвижимости происходит за счёт акций и скидок, но это, как правило, распространяется на ограниченный период времени и определённый пул квартир. В августе на рынке новостроек Подмосковья, скорее всего, будет наблюдаться ценовая стагнация без каких-либо значительных изменений. Такое мнение высказала Ксения Гришковец.

— В августе будут определённые колебания как средних цен в общем, так и по сегментам, но это больше будет связано с изменениями внутри структуры самих сегментов рынка. Одни проекты завершаются, другие, наоборот, выходят на рынок. При этом структура объектов недвижимости постоянно меняется, это отражается в колебаниях цен на уровне нескольких процентов, — считает исполнительный директор "Клуба инвесторов Москвы" Владислав Преображенский.

Пока ситуация на рынке такова, что наиболее вероятной представляется ценовая стагнация. Программа льготной ипотеки, доля которой в последние месяцы превышала 30% в общем объёме выдач, завершилась. У семейной ипотеки, на долю которой приходилось более 50% выданных ипотек, ужесточились условия выдачи.

— Но снижения цен на жильё можно не ждать. Ценовая вилка, которой должен придерживаться девелопер, прописана в финансовых моделях проектов, которые банки оценивают перед выдачей девелоперу проектного финансирования. Кроме того, цены на стройматериалы заметно увеличились за последний год. Так что, думаю, нас ждёт ценовая стагнация как минимум в ближайшие месяцы, но в отдельных проектах, которые будут пользоваться наибольшим спросом у покупателей, возможен сдержанный рост цен — в пределах 3%, — рассказал заместитель коммерческого директора ГК "А101" Владимир Колесников.

Если говорить о ценах и спросе в высокобюджетном сегменте — бизнес-, премиум- и элитклассе, — медианная стоимость здесь, скорее всего, продолжит расти, а интерес к таким объектам сохранится. В дорогих проектах отмена ипотеки с господдержкой не сыграла существенной роли, так как доля покупателей – участников льготных программ кредитования в этих сегментах минимальна. Об этом рассказал Евгений Белокуров.

— Снижения спроса на новостройки мы ожидаем уже в более долгосрочной перспективе — до конца года. Мы полагаем, что сокращение интереса к первичной недвижимости составит в среднем порядка 10–15% во втором полугодии 2024 года. Однако ситуация, конечно, может и измениться в случае снижения ключевой и, как следствие, рыночных ипотечных ставок, — добавил он.

В августе вполне вероятно оживление спроса перед осенью, так как люди в этом месяце часто решают вложить накопленные средства в недвижимость. Возможно, мы увидим это в следующем месяце, предположительно, к началу сентября. Такой прогноз сделал генеральный директор ГК "Стройсинтез" Виктор Лукин.

Цены в разных сегментах недвижимости, по его словам, пока корректируются незначительно и остаются достаточно стабильными, без резких скачков. Все участники рынка внимательно следят за изменениями ключевой ставки, которая, по разным прогнозам, может вырасти на два пункта. В такой ситуации вероятно, что реальная цена на жильё станет ясной только к середине августа.

— Прежде всего на стоимость недвижимости окажет влияние грядущий июльский рост ключевой ставки, который прогнозируют большинство аналитиков. Увеличивается стоимость заёмных средств, которыми пользуются застройщики для реализации своих объектов. Ипотечные кредиты становятся более дорогими — все льготные программы урезаны. И это, конечно, не может не отразиться на спросе — особенно в эконом- и комфорт-сегментах, — считает основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев.

Из-за падения спроса, по его оценкам, можно предполагать и коррекцию цен на эти сегменты жилой недвижимости. Такие прогнозы можно сделать относительно той недвижимости, которая преимущественно берётся в кредит. На снижение будет работать и увеличение объёма строительства — на рынке разнообразие предложения будет увеличиваться, спрос же расти не будет. Поэтому те, кто планировал покупку жилья в эконом- или комфорт-сегментах, скорее всего, смогут купить его дешевле.

Денис Астафьев добавил, что в меньшей степени изменение стоимости коснётся премиального сегмента. Цены на такую недвижимость заметно снижаться не будут.