С 1 ноября цены на вторичную недвижимость удивят покупателей: какие аномалии ждут рынок

Спрос на вторичном рынке Москвы во втором и третьем квартале находился в среднем на одном уровне. При этом по сравнению с показателем третьего квартала 2023 года он снизился примерно на 20%. Такую статистику привёл директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

По его оценкам, в начале октября спрос невысокий, но он не снижается. Сейчас значительного влияния на вторичный сегмент рост ключевой ставки уже не оказывает. Дело в том, что рыночная ипотека и так слишком дорогая, а ждать её скорого удешевления точно не стоит. В результате доля ипотечных сделок сократилась до 22%. Для сравнения: год назад в это время она была 43%.

При этом, несмотря на стабильно слабый спрос, цены на вторичное жильё сейчас не снижаются. Средняя цена квадратного метра в старой Москве находится на уровне 285,5 тыс. рублей. Это на 2,8% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Такая аномалия сформировалась под действием нескольких факторов.

— Весь год мы наблюдаем ценовую стагнацию на вторичном рынке жилья Москвы. С одной стороны, нет оснований для роста цен, так как спрос низкий, а ставки по ипотеке высокие. С другой, предложение растёт очень медленно, так как многие продавцы просто снимают свои объекты с продажи. По-прежнему сохраняется дефицит ликвидных квартир. В итоге снижения цен не происходит, — пояснил Сергей Шлома.

Рынок вторичного жилья продолжает стагнировать. Медианная цена квадратного метра недвижимости, выставляемой собственниками на продажу, практически не меняется. По итогам сентября 2024 года рост медианной стоимости квадратного метра на вторичном рынке в городах-миллионниках составил 0,4%. Медианная стоимость квадрата готового жилья — 133 000 рублей. В 10 мегаполисах изменение цены составило менее 0,5%. Такие цифры привёл коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Он отметил, что небольшое снижение зафиксировано в двух городах — Екатеринбурге (-0,2%, до 116 000 руб/кв. м) и Новосибирске (-0,1%, до 113 000 руб/кв. м). Стоимость квадратного метра за сентябрь в миллионниках наиболее ощутимо выросла в Нижнем Новгороде (+1,6%, до 133 000 рублей), Краснодаре (+1,5%, до 117 000 рублей), Казани (+1,1%, до 169 000 рублей).

— Рост стоимости в ряде городов связан в том числе с вымыванием наиболее дешёвых квартир из предложения. Экспозиция вторички сократилась на 1,9% в среднем по всем городам-миллионникам, — пояснил Евгений Белокуров.

Динамика стоимости квадратного метра на вторичном рынке в ноябре будет определяться решением Банка России по ключевой ставке, которое примут на заседании 25 октября. Уже сейчас эксперты рынка прогнозируют возможное повышение ставки. Однако пока вопрос её нового уровня остаётся открытым. Величина шага повышения, на которую будет готов регулятор, — основной фактор, который определит дальнейшую динамику вторичного рынка. Такой прогноз сделал Евгений Белокуров.

Он отметил, что любое повышение ключевой ставки и, как следствие, рост ставок по ипотечным кредитам для многих собственников станут аргументом для снижения цены или дополнительного дисконта, который продавец и покупатель могут обсудить и определить уже при личной встрече в ходе торга.

Особенно значительные скидки возможны, если покупатель готов выйти на сделку быстро или планирует приобрести недвижимость не с использованием заёмных средств, а за наличные.

— Мы предполагаем, что средняя рыночная скидка на вторичное жильё будет находиться на уровне порядка 5% в ноябре. Однако в исключительных случаях, например если продавцу надо по каким-либо личным причинам реализовать недвижимость в кратчайшие сроки, дисконт может оказаться и выше, — добавил Евгений Белокуров.

По его словам, не все собственники будут готовы сильно снижать цену. Некоторые выберут альтернативный вариант — сдачу квартиры в долгосрочную аренду. На рынке съёмного жилья спрос сейчас превышает предложение, поэтому для многих продавцов вторички переход на долгосрочную аренду станет выгодной стратегией, позволяющей обеспечить стабильный пассивный доход. Тренд существует уже сегодня, но в ноябре он продолжит развиваться.

С 1 ноября ни резкого падения цен, ни их роста во вторичном сегменте не планируется. Рынок в надежде на возможные изменения по льготным программам. Так охарактеризовал обстановку коммерческий директор «Сбермаркетинга» Евгений Решетников.

— Очевидно одно: текущие темпы роста ликвидной арендной вторички, а стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве за сентябрь выросла на 11%, говорят о перспективах данного сегмента для пассивного дохода. А значит, владельцы квартир будут продолжать использовать такую возможность. Предложение на рынке продаж будет скорее не увеличиваться, а уменьшаться. И при традиционном снижении спроса перед новогодними праздниками этот факт удержит равновесную цену в текущем коридоре, — добавил Евгений Решетников.

В загородном сегменте вторичного ИЖС цены начнут традиционно снижаться на «избранные» лоты. Особенно если выпадет ранний снег. Таким образом, недобросовестные собственники будут пытаться продать «неликвид» с серьёзными конструктивными изъянами, которые летом скрыть гораздо сложнее. Об этом предупредил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— Если говорить о качественных лотах, то цены не изменятся. Мало того, ближе к середине ноября непроданные объекты собственники захотят сдать на новогодние праздники посуточно и получить солидный доход. А потом уже продолжить продажу со второй половины января, — добавил Максим Лазовский.