С 1 ноября изменятся цены на новостройки. Что ждёт покупателей

Рынок первичной недвижимости во всех городах-миллионниках стагнирует. В начале осени медианная стоимость квадратного метра во всех типах квартир в новостройках снизилась до показателя менее 166 000 рублей. Это на 0,2% меньше, чем в августе. Больше всего она упала в Воронеже (-2,3%), Нижнем Новгороде (-1,9%) и Москве (-1,5%). Такие цифры привёл коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

В Москве в октябре самые доступные новостройки оказались в районах Перово (280 000 рублей за кв. м), Южное Бутово (286 000 рублей за кв. м) и Тропарёво-Никулино (292 000 рублей за кв. м). В Новой Москве лидерами рейтинга с самыми доступными квадратными метрами на первичном рынке стали поселения Марушкинское (220 000 рублей за кв. м), Рязановское (230 000 рублей за кв. м) и Филимонковское (238 000 рублей за кв. м).

— Более низкая стоимость «квадрата» в новостройках этих локаций связана с удалённостью от центра и большим предложением лотов в проектах массового сегмента, — пояснил Евгений Белокуров.

Единого тренда по малым городам не прослеживается. Например, в Воронежской области резко снизились темпы продаж в сегменте комфорт-класса. В малых городах Нижегородской области за четвёртый квартал цены вырастут на 4–4,5%, так как спрос остаётся высоким. Об этом рассказал директор по маркетингу BM GROUP DEVELOPMENT Дмитрий Павлов.

— Вопреки ожиданиям некоторых участников рынка цены продолжают расти. И если в Новой Москве и области рост цен за квартал был достаточно умеренным (+2,4% и +0,9% соответственно), то в старой Москве средневзвешенная цена предложения за квартал выросла на 8,1% и достигла 613,1 тысячи рублей за квадратный метр, — рассказал директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов.

При этом динамика цен по классам жилья носила разнонаправленный характер. Наибольший рост (+14,8%) показал элитный сегмент. В премиум- и бизнес-классах рост цен был более умеренным (+1,3% и +2,6% соответственно), а в массовом сегменте, который наиболее сильно «пострадал» после завершения программ ипотеки с господдержкой и IT-ипотеки, цены снизились на 1,5%.

В сентябре уровень спроса на проекты в Московской области вырос на 23% по отношению к предыдущему месяцу. Однако, несмотря на положительную динамику, эти показатели ниже значений прошлого года. Такие цифры привела руководитель департамента маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы» Ксения Гришковец.

— После отмены массовой льготной ипотеки спрос на новостройки упал — примерно на 50% год к году. Ключевая ставка стимулирует банки повышать проценты по депозитам, поэтому люди предпочитают перекладывать свои накопления под более высокие проценты. Так что этих денег на рынке недвижимости мы, скорее всего, в ближайшее время не увидим. В этой связи девелоперы не спешат выводить на рынок новые объёмы. Те проекты, которые находятся в высокой стадии проработки на открытие проектного финансирования, не могут отложить сильно свой старт. Те, которые находятся на более ранних этапах, сейчас не форсируют, — рассказал руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков.

Сейчас на рынке — режим ожидания. Готовые к покупке клиенты ждут выделения лимитов по семейной ипотеке. Даже уже согласованные сделки ожидают возможности подписания. Меняется конструкция сделок. Многие одобрения по ипотеке были получены на одних условиях, а сейчас банк может изменить их. Например, скорректировать первоначальный взнос. Можно сказать, что сейчас — ожидание наступления более устойчивой ситуации и желание большего горизонта планирования. Так охарактеризовала ситуацию директор по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина.

Вероятнее всего, тенденция к стагнации цены первичной недвижимости будет сохраняться до решения Банка России по ключевой ставке и, как следствие, возможных изменений по условиям ипотечного кредитования. Такой прогноз сделал Евгений Белокуров.

Чтобы удержать покупателей, девелоперы могут немного снизить цены, а также предложить специальные условия на приобретение новостроек. Среди них — скидки на выделенный пул квартир, а также возможность приобрести недвижимость с дополнительными опциями, например ремонтом, мебелью и техникой. Они входят в ипотечный платёж и тем самым позволяют сэкономить на обустройстве квартиры в будущем.

Рынок первичной недвижимости в крупных городах сейчас находится в стадии стабилизации цен. Они незначительно индексируются, начиная с августа в среднем прибавляют по 0,5% в месяц. Но и не дешевеют, как это происходит в случае со вторичным сегментом в ряде регионов. И не растут кратно, как было во времена льготной ипотеки на новостройки. В ноябре цены не изменятся. Такой прогноз сделал коммерческий директор «Сбермаркетинга» Евгений Решетников.

— Цены на первичном рынке Москвы в третьем квартале продолжили свой рост. Особенно явно это было видно в проектах высоких сегментов. В перспективе снижение показателя мы не прогнозируем ни в одном из сегментов жилья. На темпы удорожания будет влиять инфляция, изменение себестоимости строительства, ситуация на рынке ипотеки и изменения стадий строительной готовности. Однако ситуация может незначительно скорректироваться в преддверии новогодних праздников — в силу акций и специальных предложений, традиционно анонсируемых застройщиками в этот период времени, — рассказал управляющий партнёр «Прайм Лайфа» Денис Коноваленко.

Роман Соколов отметил, что в зависимости от класса, характеристик и успешности проекта на рынке сохраняется практика роста цен от начала реализации до его полной строительной готовности на уровне 25–30%.

— До конца года стоит рассчитывать на сохранение основных тенденций. Рынок достаточно быстро адаптируется в соотношении основных показателей предложения, спроса и цены и достигает определённой точки равновесия, без предпосылок к формированию затоваривания и снижения цен, — добавил Роман Соколов.

Сейчас на первичном рынке сложились все условия для дальнейшего развития негативного сценария: заградительные ставки по рыночной ипотеке (от 22%), почти полное отсутствие льготных программ, ипотечный стандарт с начала 2025 года, запрещающий альтернативные ипотечные схемы, и запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м. На эти моменты обратила внимание начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Екатерина Родина.

По её словам, ценовая динамика останется положительной, но может замедлиться перед традиционным новогодним сезоном и после скачка цен по итогам третьего квартала 2024 года.

— Цены на новостройки повышать не будут. У девелоперов нет возможности предоставлять и какие-то массовые скидки. Маржинальность бизнеса снижается. Дорожают стройматериалы, растёт стоимость работ. Это отражается на себестоимости строительства. Расти цены не будут, но и падать им некуда. Особенно это применимо к сегментам, не относящимся к элитному или премиальному жилью. Комфорт- и бизнес-класс сейчас остро ощущают падение маржинальности проектов, которая и так была невысокой (запаса нет, проект при больших скидках становится уже экономически нерентабельным). В премиум- и элитном классах необходимости снижения цен нет. Покупатели там менее чувствительные ко всем изменениям рынка по сравнению с покупателями из среднего класса, — отметил Денис Бобков.

Несмотря на устойчивое мнение, что цена на новостройки зависит только от их продаж, у каждой компании — индивидуальные планы реализации, условия, контрольные точки и обязательства по проектному финансированию перед банками. Да и продажи упали некритично. Ассортимент вымывается, новые проекты выводятся в меньшем объёме. Поэтому, с учётом снижения товарного запаса, цена на ликвидные объекты с низкой конкуренцией продолжит расти. Такой прогноз сделала Ирина Орлянкина.

— По нашим объектам цены снижаться не будут. Наоборот, на горизонте двух-трёх месяцев будет небольшой рост цены в пределах 1–3%, так как по-прежнему видим динамику роста затрат и удорожание проектного финансирования. При этом не исключаем проведения ценовых акций, скидок на отдельные объекты или лоты, — рассказал ведущий экономист отдела бизнес-аналитики «Железно» Андрей Шерстков.

Что касается рынка ИЖС, то он сейчас демонстрирует незначительное оживление. Особенно в нишевых сегментах. Так, многие отметили всплеск интереса к элитным ИЖС Подмосковья в конце сентября.

— Традиционно осенью клиенты активизируются, потому что боятся начинать строительство зимой. Хотя ничего страшного в этом нет, если обладаешь знаниями и опытом. Даже дешевле можно построить, так как рабочая сила падает в цене из-за снижения количества объектов. Однако на практике мы увидим рост цен до 5% не только по причине завершения сезона. Активно внедряются эскроу-счета, которые пока не имеют чёткого регламента раскрытия, — рассказал основатель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.